서울시, 모아타운 속도 높인다…사업성보정계수 적용·사업 기간 단축

사업성 보정계수 도입, 108곳 적용 대상
간선변이나 역세권은 준주거지역 상향
사업기간 2년 단축 위한 계획 병행수립·조합 직접지원도

서울시가 모아주택 ·모아타운 사업에도 일반 재개발·재건축처럼 사업성 보정계수를 도입한다. 공공기여는 완화하고 일반분양 물량을 늘려 분담금을 낮출 수 있게 된다. 역세권 등 입지가 좋은 사업지는 준주거지역까지 상향해 7000가구를 추가 공급하는 기반을 마련한다.

서울시는 19일 '모아주택 활성화 방안'을 발표하고, 20년간 무허가로 방치된 서대문구 현저동 1-5번지 일대 일명 '똥골마을'을 1호 대상지로 선정했다고 밝혔다.

오세훈 서울시장이 19일 오후 서대문구 현저동 모아타운 현장에서 지역 주민들과 간담회를 하고 있다. 서울시 제공

모아주택은 부지가 1500㎡ 이상인 다가구·다세대 주택 소유자들이 여러 필지를 묶어 블록 단위로 소규모 택지를 공동 개발하는 정비사업이다. 서울시는 면적인 2만㎡ 이내인 경우 모아주택, 10만㎡ 이내인 경우 모아타운으로 지정해 관리하고 있다.

서울시가 2022년 모아주택 제도를 도입한 이후 현재까지 116곳에서 모아타운 사업이 추진중이다. 모아주택은 166곳·3만4811가구에서 조합설립인가를 받았다. 2026년까지 3만가구를 지정하겠다는 계획은 이미 초과 달성했다. 모아주택·모아타운 사업은 기존 재개발보다 속도가 빠르고 기반시설도 함께 개선할 수 있다는 특징이 있다.

사업성보정계수 도입해 일반분양 물량 늘린다

이번 방안의 핵심은 모아타운 개발이 신속하게 추진되도록 사업성을 높인 것이다. 기존 재개발·재건축 사업에만 적용했던 사업성 보정계수를 모아주택에도 도입한다. 현재 모아타운 93%가 서울 평균 공시지가 이하 지역인만큼 대다수 사업지가 혜택을 받을 것으로 예상된다.

사업성 보정계수는 서울 평균 보다 땅값이 낮은 사업지에 임대주택을 줄이고 일반분양 물량을 늘려 사업성을 개선하는 장치다. 이미 선정된 모아타운 사업장에 사업성 보정계수 1.5를 적용한 후 시뮬레이션한 결과, 비례율은 평균 13%p 상승하고 주민 평균 분담금은 7000만원 줄어드는 것으로 확인됐다.

기반시설이 우수한 입지에는 용적률을 높인다. 간선도로변이나 역세권 등 기반시설이 우수한 입지에는 용도지역을 준주거지역까지 상향해 총 7000가구의 모아주택을 추가 공급하는 기ㅏ반을 마련한다. 아울러 사업 초기 금융지원도 확대한다. 시는 모아주택조합 초기 운영비와 용역비를 최대 20억 원까지 직접 융자 지원한다. 사업비의 70%가량을 차지하는 공사비는 서울시와 SH(서울주택도시개발공사), 금융기관이 협업해 기존 주택도시보증공사(HUG) 대비 0.6% 낮은 저리로 융자한다. 융자 상품은 이르면 내년 중 출시할 계획이다.

사업계획 병행 수립·지원 늘려 사업기간 2년 축소

아울러 이원화돼있던 모아타운 관리계획·건축계획을 병행 수립해 사업 계획 기간도 최대 1년 줄인다. 시와 자치구가 사업성 분석부터 동의서 징구 등 조합설립 과정, 사업비 지원, 건축계획, 추정분담금 사정 등을 지원해 사업에 소요되는 기간을 1년 더 단축한다는 계획이다. SH가 도시계획 규제지역 물론 모아타운, 모아주택(가로주택정비사업)의 사업성 정밀진단 분석 서비스까지 확대 제공한다. 대상 지역은 하반기 중 모집한다. 조합원 50% 이상 동의로 SH와 공동으로 사업을 시행할 경우 사업 면적을 확대(2만→4만㎡)하고 임대주택 비율을 30%로 완화하는 등 인센티브도 제공한다.

오 시장은 모아주택 활성화 1호 적용 대상지인 현저동 일대를 찾았다. 이곳은 지난 6월 모아타운 관리계획 승인을 받은 후 현재 조합설립 동의서 징구율이 72.1%에 달한다. 오는 10월 조합설립인가, 내년 3월 통합심의, 9월 사업시행계획인가를 거쳐 12월 착공을 앞두고 있다. 2029년 12월 366가구 준공을 목표로 5년 내 입주예정이다. 현재 거주 중인 20여 가구(33명) 중 일부가 기초생활수급자, 차상위 계층으로 시는 세입자 손실 보상 때 조합에 용적률 인센티브 부여하는 등 세입자 맞춤형 보호대책을 유도할 예정이다.

이날 현장을 찾은 오세훈 시장은 "그동안 물량을 확보하느라고 애를 썼고 이제 중요한 것은 속도다. 얼마나 빨리 진행될 수 있도록 도와드리느냐가 관건"이라며 "속도를 내면서 사업성을 보완하고 여러 불편 사항을 개선해서 조합 설립 단계부터 갈등 요소도 최소화하고 빨리 진행시킬 수 있도록 함으로써 비용도 절감하게 해 드릴 것"이라고 말했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr