[PB수첩]정책변화의 소용돌이 속 부동산 상속·증여 시장의 변화된 흐름

이인욱 교보생명 재무설계센터 웰스매니저(WM)

올해 부동산 시장에 큰 변화가 예고됐지만 정작 가장 주목받았던 상속·증여세 개편안은 국회를 통과하지 못했다. 기획재정부가 추진했던 상속·증여세 최고세율 인하안(50%→40%)과 최저세율 구간 확대안이 부결되면서 현행 세율 체계가 그대로 유지됐다. 이런 '현상유지'와 새 정부 출범 이후 나타난 각종 정책변화가 부동산 자산을 둘러싼 세대 간 이전전략에 적잖은 변동성을 가져오고 있다.

대출규제에서도 변화를 예고하는 신호가 뚜렷하다. 정부는 올해 하반기부터 부동산 대출규제를 강화할 계획이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 3단계 시행으로 더욱 엄격해지고 다주택자에 대한 대출제한도 확대된다. 주택담보대출 최장 만기가 50년에서 30년으로 단축될 가능성이 커지면서 역설적으로 부모세대의 자금지원 필요성이 커지고 있다. 실제로 KB부동산 2024 보고서는 청년층 내집마련 과정에서 가족자금 지원비율이 뚜렷하게 올라갔다고 분석한다. '영끌족'이라 불리는 청년층이 증여세 부담에도 사전증여를 선택하는 흐름이 계속 강화되는 배경이다.

부동산 가격 상승세가 이어지는 가운데 상속·증여세 부담 역시 완화될 조짐이 보이지 않는다. 2023년 상속세 과세인원은 1만9944명으로 2021년(1만2749명) 대비 56% 증가했다. 같은 기간 총결정세액은 12조3000억원으로 151% 급증했다. 증여세를 보면 전체 신고건수는 2021년 15만6000건에서 2023년 약 10만건으로 줄었지만 직계존·비속 증여 비중은 59%에서 61%로 높아졌다. 절대 건수는 감소했어도 가족 내부 이전이 차지하는 비중이 더욱 커졌다는 의미다.

하지만 현행 증여세 공제 한도는 배우자 6억원, 직계존속으로부터 성인자녀에게는 5000만원(10년 합산)에 그친다. 강남 아파트가 평당 1억원을 넘어선 현실에서는 30평 아파트 한채도 공제범위에 들지 않는다. 이에 부모 세대는 자녀명의 주택구입, 10년 단위 분할증여, 부부별 증여 등으로 공제 한도를 극대화하며 세금 부담을 최소화하려는 전략을 구사하고 있다.

그렇다면 현재의 정책 변화와 불확실성 속에서 자산가들은 어떤 시나리오를 세워야 할까. 우선 증여 시점을 10년 단위로만 보지 말고 '주택가격·주택정책·고객생애주기'를 종합적으로 판단해야 한다. 부동산 가격이 단기에 10% 이상 뛰는 시기, 공제 확대 법안이 재논의되는 시기, 자녀의 결혼·출산·유학 등 큰 현금 수요가 겹치는 시기를 복합적으로 고려한다면 최적의 타이밍을 포착할 수 있다. 올해 3월 정부·여당이 직계존·비속 공제한도를 5000만원에서 1억원으로 상향하는 법안을 재발의한 만큼 다면화된 고려는 더욱 중요하다.

신탁을 활용한 계단식 이전 전략을 검토할 필요가 있다. 현행 신탁법·상증세법은 '원본 유지·수익 분리형' 관리신탁을 허용한다. 예컨대 부모가 보유한 임대용 빌딩을 신탁회사에 맡긴 뒤 자녀에게 임대수익만 순차적으로 분배하면 건물을 직접 증여할 때보다 과세표준이 낮은 현금 흐름으로 한정된다. 동시에 장기간 임대료 수익은 인플레이션 헤지이자 자녀 DSR 보강 수단이 된다.

'부채 승계 증여'도 재조명되고 있다. 대출이 남은 아파트를 자녀에게 넘기면서 채무까지 함께 인수시키면 과세표준이 순자산가치로 줄어든다. 다만 금융기관이 명의변경을 불허할 가능성이 있어 사전 협약과 공정가액 평가가 필수다.

가족법인에 부동산을 귀속시키고 초기 저평가된 지분을 자녀에게 증여한 뒤 개발·리모델링으로 가치를 끌어올리는 '지분희석' 전략이 고액 상속인 사이에서 확산되고 있다. 2028년 예정된 유산취득세 전환이 현실화하면 수증자별 분리 과세 덕에 이 전략의 세율이점이 더 커질 수 있다.

상속세 재원 마련용 생명보험을 적극 활용해야 한다. 유동화가 어려운 자산을 보유한 채 상속이 개시되면 '패닉 세일'을 피할 방법이 필요하다. 사망보험금을 법정상속인이 수령하도록 설계하고 10년 이상 유지하면 보험차익 과세도 최소화할 수 있다. 보험금 자체가 납세 자금이 되는 레버리지 효과도 크다.

올해는 부동산 상속·증여 환경이 다층적으로 재편되는 해다. 정책의 불확실성이 큰 만큼 자산가들은 더욱 신중하고 전략적인 접근이 필요하다. 현행 세율 체계가 유지되는 동안 절세 여지를 최대한 활용하되, 향후 정책 변화가 주는 기회도 놓치지 말아야 한다. 부동산이 여전히 한국 가계의 핵심 자산인 만큼 세대 간 자산이전은 단순한 세무이슈를 넘어 가족의 미래를 좌우하는 중대 결정이다. 변화하는 규제 환경 속에서도 전문가의 도움을 받아 '타이밍·유동성·거버넌스'의 삼각축을 튼튼히 세울 때 다음 변동 국면에서도 흔들리지 않는 자산 관리가 가능해질 것이다.

이인욱 교보생명 재무설계센터 웰스매니저(WM)

최동현 기자 nell@asiae.co.kr