[실전재테크]2021년 데자뷰는 신기루…경매도 '똘똘한 한 채' 열풍

서울 낙찰가율 100% 근접
강남3구 낙찰률 50% 못미쳐
알짜 매물, 고가에 선별 낙찰
경쟁적 입찰보다 물건 분석 중요

#지난달 법원에서 열린 마포자이 2차 아파트 전용면적 85㎡ 경매 입찰에 55명이 참여했다. 응찰자가 대거 몰리면서 이 아파트는 감정가(16억5000만원)보다 약 5억333만원 비싼 21억5333만원에 낙찰됐다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 130.9%를 기록했다.

#지난 4월 경매에 나온 북아현동 두산아파트 전용 60㎡는 감정가(8억3000만원)보다 2300만원 비싼 8억5300만원에 낙찰됐다. 해당 아파트는 지난 3월 경매에 나온 뒤 한 차례 유찰되며 최저가가 감정가의 80%(6억6400만원)까지 떨어졌다. 이후 열린 두 번째 열린 경매에서는 무려 40명이 몰렸다. 낙찰가율은 102.77%를 찍었다.

최근 서울 아파트 경매 시장에서 '똘똘한 한 채' 바람이 불고 있다. 연합뉴스

최근 서울 아파트 경매 시장에서도 '똘똘한 한 채' 바람이 불고 있다. 낙찰률은 저조하지만, 투자 가치가 높은 알짜 물건에만 수요가 몰리며 낙찰가율이 3년 만에 최고치를 기록했다. 물건이 경매에 나오는 즉시 모두 낙찰됐던 2021년과 달리, 현재는 투자 가치가 검증된 일부 단지에 한해 선별적으로 낙찰이 이뤄지고 있다.

25일 지지옥션에 따르면 지난달 집계된 서울 아파트 경매 낙찰가율은 97.7%를 기록했다. 이는 2021년 6월(119.0%) 이후 3년 만에 가장 높은 수치다. 낙찰가율이 100%를 넘는다는 것은 최초 감정가보다 비싸게 매물이 낙찰됐다는 것을 뜻한다.

낙찰가율 상승 흐름은 서울 전역으로 확산하고 있다. 고가 아파트가 밀집한 강남 3구(강남·서초·송파)는 지난달 낙찰가율이 100.1%를 기록했다. 강남 3구 낙찰가율은 3개월 연속 100%대를 유지 중이다. 노도강(노원·도봉·강북)의 경우 지난달 낙찰가율이 89.90%를 기록했다. 지난해 1월 78.20%에 불과했던 낙찰가율은 같은 해 12월 89.5%로 치솟은 뒤 지난 3월부터 두 달 연속 90%대를 기록했다.

2021년 불장 재현 우려 있지만…낙찰률 저조 한계

일각에서는 2021년 경매 '불장'이 재현되고 있다는 우려도 나온다. 그해 6월 서울 아파트 낙찰가율은 119.0%를 기록했다. 이는 지지옥션이 관련 통계를 집계한 2001년 이래 최고치다. 같은 해 5월에도 강남 3구와 노도강 지역의 낙찰가율이 각각 113.9%, 117.1%까지 치솟으며 100%를 훌쩍 넘어섰다.

경매 물건이 줄어드는 흐름도 당시와 유사하다. 통상 경매 물건 감소는 집값 상승기에 관측된다. 아파트를 경매에 넘기는 것보다 일반 부동산 시장에 매각하는 것이 이득일 때 채권자는 경매를 취하한다. 올해 경매 진행 건수는 대폭 감소했다. 강남 3구의 지난달 경매 진행 건수는 36건으로, 지난해 10월(62건) 대비 절반 가까이 줄었다. 노도강의 경매 물건도 지난해 10월 80건에서 지난달 60건으로 축소됐다.

부동산 시장이 과열됐던 2021년에는 강남 3구와 노도강 지역의 경매 물건은 한 자릿수대로 쪼그라들었다. 특히 노도강만 보면 같은 해 8월 경매 물건이 0건을 기록하기도 했다.

다만 전문가들은 현재 경매시장을 과거와 같은 '불장'으로 단정하지 않는다. 2011년 대비 낙찰률이 떨어진다는 것이 이유다. 지난달 강남 3구와 노도강 지역의 경매 낙찰률은 각각 44.4%, 53.3%에 그쳤다. 강남 3구는 지난달 4월(64.3%)을 제외하고는 상반기 낙찰률이 50%대를 넘어서지 못했다. 노도강은 지난해 2월 33.3%까지 낙찰률이 하락한 바 있다. 2021년 강남 3구의 낙찰률은 11~12월을 제외하고는 70%를 웃돌았다. 이 중 5개월(1월·5월·7월·9월·10월)은 낙찰률 100% 기록했다. 노도강도 같은 해 총 6개월간 시장에 나온 물건이 전부 낙찰됐다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 "경매 시장의 과열 양상이 지속되려면 낙찰가율과 함께 낙찰률 상승이 동반돼야 한다"며 "지난달 서울 경매 시장의 낙찰가율이 100%에 근접했지만, 과거와 같은 불장으로 보기에는 낙찰률이 뒷받침되지 못하고 있다"고 설명했다.

가치 높은 물건만 고액 낙찰…선별 낙찰 늘어나는 경매 시장

전문가들은 올해 경매 시장에 '선별 낙찰' 흐름이 나타나면서 낙찰가율과 낙찰률의 동조화(커플링)가 성립하지 않는 상황이라고 분석했다. 투자 가치가 높은 일부 매물에만 선별적으로 응찰 수요가 몰리면서 낙찰가율과 낙찰률 간 간극이 벌어지고 있다는 것이다. 매매시장과 마찬가지로, 고금리와 양도소득세 부담·시장 규제 우려로 '묻지마 투자'가 어려워 우수한 입지에 놓인 '똘똘한 한 채' 중심으로 투자 수요가 몰리고 있다는 분석이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "낙찰률이 낮은데 낙찰가율이 높다는 것은 특정 아파트에만 선별적으로 투자 수요가 몰리고 있고, 이를 비싼 가격에 낙찰받는다는 것을 뜻한다"고 설명했다. 강 소장도 "2021년은 아파트뿐 아니라 꼬마빌딩, 빌라 등 경매에 나온 모든 물건에 투자자들이 대거 몰렸던 시기"라며 "반면 올해는 재건축 호재가 있거나 입지가 뛰어난 소수 아파트만 투자자들이 거액을 주고 낙찰을 받는 분위기"라고 부연했다.

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전문가들은 소수 단지를 중심으로 낙찰가율이 상승하는 상황에서는 물건별로 투자 가치를 신중히 따져 입찰에 응해야 한다고 강조했다.

강 소장은 "부동산 가격이 뛸 것이라는 생각에 경쟁적 입찰에 뛰어들지 않도록 주의해야 한다"며 "특히 경매 물건을 처분해 시세차익을 얻으려는 투자자들은 향후 대출과 세제 규제 가능성을 염두에 두고 개별 물건의 투자 가치를 꼼꼼히 따져 접근할 필요가 있다"고 강조했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr