[1mm금융톡]집단대출 8개월째 나홀로 감소… 왜?

등락 반복하던 집단대출 추이, 최근 들어 감소세 뚜렷
주담대 19조 늘 때, 집단대출 8조 줄어
가계대출 총량 제한…마진 낮은 집단대출 취급 소극적
주택공급 바로미터…대단지 물량 감소·미분양 증가 영향도

시중은행의 집단대출 잔액이 8개월째 줄었다. 일반 주택담보대출(주담대)과 신용대출, 그리고 이를 포괄하는 가계대출이 최근 증가하고 있는 것과 대조된다. 은행마다 가계대출 총량이 제한되면서 집단대출에도 소극적이었던 영향인데, 최근의 분양시장 흐름이 반영됐다는 분석도 나온다. 분양·입주 물량이 지난해보다 줄고, 지방을 중심으로 미분양이 늘어난 여파가 집단대출에도 영향을 주고 있다는 얘기다.

13일 은행권에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·NH농협은행)의 집단대출 잔액은 지난달 말 기준 156조2468억원으로 집계됐다. 지난해 9월 163조원까지 오르다가 이후 8개월 연속 줄고 있다. 약 8조원이 빠졌는데, 같은 기간 주담대가 574조5700여억원에서 593조6600억원으로 19조원가량 늘어난 것과 대조된다. 신용대출 역시 최근 3개월 연속 증가세다.

집단대출은 재개발·재건축 등 정비사업지와 분양시장에서 조합원과 입주예정자를 대상으로 한꺼번에 승인이 이뤄지는 대출이다. 정비사업에서는 이주비와 사업비로, 분양시장에서는 중도금과 잔금대출로 구성된다.

집단대출 잔액은 그동안 소규모 등락을 거듭했으나 최근에는 8개월 연속 줄어들면서 감소세가 뚜렷해졌다. 집단대출은 통상 대단지 분양 또는 입주와 맞물려 늘어나는 경향이 있다. 하지만 지난해 말부터 3월까지 서울 강동구 올림픽파크포레온에서만 1만 가구 이상 입주가 이뤄지는 등 대단지 수요가 있었음에도 일부 은행을 제외하고는 대출 규모가 오히려 줄었다.

이런 감소세는 은행들의 가계대출 총량이 제한된 것과 무관하지 않다는 분석이 나온다. 총량이 정해져 있다 보니 상대적으로 금리가 높아 마진이 좋은 주담대나 신용대출 취급에 집중하고, 집단대출에는 적극적이지 않았다는 것이다. 특히 지난 연말에는 가계대출 총량 관리 차원에서 집단대출 금리를 올렸고 일부 은행은 잔금대출 취급을 중단했다. 이 과정에서 제2금융권과의 금리역전 현상이 발생, 2금융권으로 고객이 이탈하는 등 수요가 감소했다.

정부의 부동산 정책 규제가 풀린 영향이라는 시각도 있다. 한 시중은행 관계자는 "집단대출은 보통 중도금 대출이 잔금대출로 이어지는 경우가 많은데, 지난해 실거주 의무가 3년 유예되면서 전세보증금으로 잔금을 치를 수 있는 길이 열렸다"며 "전세보증금으로 입주 잔금을 치르는 경우 중도금 대출마저 사라지면서 오히려 잔액이 감소하는 효과로 이어졌다"고 설명했다.

다만 올해 초 가계대출 총량이 '리셋'됐음에도 집단대출이 잠잠하거나 오히려 감소하고 있는 것은 현재의 주택공급 상황을 대변하는 것이라는 얘기가 나온다. 분양과 입주 물량이 지난해보다 줄고, 미분양이 늘어난 현실이 반영됐다는 얘기다.

부동산 정보업체인 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 분양 물량은 총 22만4000여가구로 지난해 대비 10%가량 줄어들 전망이다. 2023년 이후 최저 수준이다. 올해 상반기 물량은 총 5만5339가구로, 지난해 같은 기간 대비 25.8%(1만9238가구) 줄었다. 올해 입주물량 역시 지난해(40만7534가구) 대비 33% 줄어든 27만4360가구로 전망된다. 은행권 고위 관계자는 "가계대출 관리 기조에 주택 공급도 줄면서 집단대출은 거의 못 나가고 있는 상황"이라고 말했다.

지방을 중심으로 늘고 있는 미분양도 집단대출 감소에 영향을 미치고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 4월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만7793가구로, 이 중 악성 미분양으로 분류되는 준공후 미분양 물량이 2만6422가구다. 전월 대비 5.2% 증가했다. 은행권 관계자는 "분양을 한다고 해도 지방은 청약 미달이 늘고 있어 그만큼 대출이 안 나간다"며 "악성 미분양이 늘고 있는 것도 집단대출에 영향을 미칠 수 있다"고 말했다.

하반기는 상반기보다 분양 물량이 늘어날 것으로 전망되면서 집단대출 수요도 일부 회복될 가능성이 있다. 가계대출 총량도 올해는 연초부터 관리를 시작했다.

다만 청약 경쟁률이 서울만 흥행하는 등 양극화가 심화하면서 은행들도 선별적으로 집단대출에 나설 것으로 보인다. 알짜 지역이나 대단지를 중심으로만 유치 경쟁이 치열해지는 식이다. 한 은행권 관계자는 "집단대출은 대규모 대출을 일으키고 미래 고객을 유치하는 효과가 있는데, 강남권과 같은 알짜 지역은 일종의 PB 고객을 확보하는 효과까지 뒤따라올 수 있어 은행권이 관심을 가질 수밖에 없다"고 말했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr
권재희 기자 jayful@asiae.co.kr