높은 가계부채 비율, 인구구조 변화…韓 주택금융이 갈 길은

한국 주택금융 80년
가계부채 문제·저출산 고령화 새 변화 맞아
주택금융 패러다임 바꿀 타이밍

주담대 속도조절하면서 주택연금 활성화
'도덕적 해이' 부추기는 전세·PF 보증 방식도 고민해야
'지정학적 분절'도 리스크…대응방안 찾아야

주금공, 2025 주택금융 콘퍼런스 개최

우리나라 주택금융이 높은 가계부채 비율과 저출산 고령화에 따른 인구구조 변화 등 새 도전과제를 맞이한 가운데, 지속 가능성을 위해 역할 재정립이 시급하다는 목소리가 나왔다. 집을 사는 데 집중된 현재의 구조에서 탈피해 정책대출 세분화, 주택연금 확대를 통해 포용적 주택금융 역할을 강화해야 한다는 지적이다. 도덕적 해이를 부추기는 전세·프로젝트파이낸싱(PF) 보증방식도 재점검이 필요하다는 주장이 제기됐다.

지난달 30일 서울 명동 은행회관에서 열린 '2025 HF 주택금융 콘퍼런스'에서 김경환 주택금융공사 사장이 발언을 하고 있다. 주금공 제공.

1일 한국주택금융공사의 '2025 HF 주택금융 콘퍼런스'에서 나온 제안을 종합하면, 참석자들은 현재 우리나라의 주택금융이 전방위적인 위기 상황에 처했다는 데 의견을 같이했다.

남영우 한국주택학회장은 "지금까지 우리나라 주택금융은 주택의 재고량이 부족한 시기에 주택공급을 확대하고, 외환위기와 금융위기 등 주택시장이 어려울 때 주택에 대한 유효수요를 유지해 시장을 안정시키는 역할을 해왔다"면서도 "점차 고령화되고 있는 인구구조, 서민주택금융을 담당하는 주택도시기금 조성의 어려움, PF 부실화 문제 등을 고려할 때 주택금융에도 변화가 필요한 시점"이라고 진단했다.

곽노선 금융학회장 역시 "저출산 고령화라는 사회적 변화는 주택 수요의 구조를 바꾸고 있고 이런 변화는 주택금융의 역할을 재정립해야 할 시점임을 시사한다"며 "우리 경제의 잠재적 위험 요인으로 자리 잡고 있는 가계부채 문제도 해결해야 할 주요 과제"라고 지적했다.

이날 나온 통계에 따르면 1인 가구 비중은 현재 35.5%까지 늘었다. 주택구입 패턴이 달라졌고, 월세 수요도 증가했다. 높은 가계부채도 문제다. 처분가능소득 대비 가계부채는 187%, 국내총생산(GDP) 대비 92%로 과포화 상태다. 2022년 이후 주택구입목적 대출 수요가 지속적으로 늘면서 이 비중은 2021년 56%에서 지난해 3분기 기준 61.9%까지 늘어난 것으로 나타났다.

이날 콘퍼런스 토론에 참석한 조훈 카이스트(KAIST) 경영대학 교수는 소득증가보다 빠른 가계부채 증가세는 장기적으로 경기침체로 이어질 수 있다고 지적했다. 부채 상환으로 인한 소비 감소는 기업의 투자 부진으로 이어질 수 있고, 이는 결국 가계소득 감소-소비 부진으로 되돌아가는 악순환이 될 수 있다는 것이다.

가계부채 증가의 위험성과 달라진 인구구조에 따른 수요 감소 등을 고려하면 그간 레버리지를 일으켜 집을 사는 데 주로 활용됐던 주택금융의 역할이 재정립돼야 한다고 참석자들은 지적했다.

이들은 가계대출이 급격히 늘지 않도록 주택담보대출 등 속도 조절을 하면서, 주택연금을 활성화하는 등 다른 역할을 찾아가야 한다고 강조했다. 조훈 교수는 "가계부채 규모가 경제성장과 금융안정을 저해하지 않는 수준에서 경제, 금융발전 속도에 맞춰 변동할 수 있도록 종합적인 정책체계를 수립해야 한다"며 "구체적으로 총부채원리금상환비율(DSR) 예외 대상을 줄이고, 담보인정비율(LTV) 수준별 차등 금리를 적용하는 한편, 일시 상환 방식에 대한 가산금리를 적용해 주택금융 수요를 조절할 필요가 있다"고 제안했다.

남영우 학회장은 "주택연금을 확대해 생애주기별 주택금융상품을 설계해야 한다"고 강조했다. 그는 "보금자리론과 적격대출 등 서민주택금융 역시 기금조성의 어려운 상황 등을 고려해 지원범위에 대한 선택과 집중이 필요하다"며 "민간금융부문에서 담당할 수 있는 부분은 서민금융 역할을 축소할 필요가 있다"고 강조했다. 월세 대출을 확대하고, 지원 대상을 세분화해 맞춤형 차등 혜택을 제공하는 등 실수요자 중심으로 제도를 재설계할 필요가 있다는 제안도 나왔다.

조훈 교수는 "전세, PF 등 정책기관 보증에 대한 의존도 심화를 완화할 방안도 마련해야 한다"며 "최근 전세보증금 반환보증의 대위변제 급증, 부동산 PF의 높은 정책기관 보증 의존도는 도덕적 해이를 불러일으키고, 사업성 평가의 전문성 확대를 더디게 만들 수 있다"고 지적했다.

특히 참석자들은 주택금융의 향후 역할과 관련해 주택연금을 활성화해야 한다는 데 의견을 모았다. 노인 빈곤 등 사회적 문제를 해결하면서도 위기에 처한 주택금융의 미래 먹거리가 될 수 있기 때문이다. 특히 이 자리에서는 수도권에 쏠린 주택연금 가입 불균형을 해소하기 위한 방안이 논의됐다.

김광욱 주금공 주택금융연구원 정책연구팀장은 "지역 불균형은 주택가격 차이, 금융 접근성, 제도 인지도 등이 원인"이라며 "지방광역시와 지방중소도시 가입자에 대한 우대형 보급상품을 확대하고, 월지급금 차등제를 도입해 가입을 유도해야 한다"고 강조했다. 이어 "수도권의 역차별 우려를 해소하기 위해선 주택가격 기준 완화, 개별 인출금 허용 확대 등 개별적 니즈에 대응하는 차별화 전략도 필요하다"고 덧붙였다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr