3강 구도로 재편되는 코리빙 업계, '규모의 전쟁' 시작됐다

MGRV, 외국 연기금과 1조 규모 개발 속도전
SK디앤디는 로컬스티치 인수로 ‘규모의 경제’
KT에스테이트, 기술·운영 강점 앞세워 리노베이션 공략
1인 가구 확대에 성장 여력 충분…높은 임대료·운영비 부담은 과제

코리빙 업계가 춘추전국시대에서 삼국지 구도로 재편되고 있다. 코리빙은 개인 공간(침실·화장실 등)은 독립적으로 사용하면서 공용 공간을 다른 입주자들과 공유하는 주거 형태를 뜻한다. 그간 다양한 스타트업과 중소 디벨로퍼들이 각축을 벌이던 국내 코리빙 시장이 이제는 엠지알브이(MGRV), SK디앤디, KT에스테이트를 중심으로 재편되고 있다는 평가다. 각사는 자본력·확장성·운영 플랫폼 역량 등을 내세워 서울 핵심 입지를 중심으로 사업을 가속화하고 있다.

MGRV, 외국자본과 손잡고 폭풍 성장

신촌 맹그로브의 시네마 라운지. MGRV 제공.

2020년 코리빙 시장에 뛰어든 후발주자인 MGRV는 최근 가장 돋보이는 플레이어다. 캐나다연기금투자위원회(CPPI)와 손잡고 총 4개 신규 개발 프로젝트를 확정했다. 서울 동대문·성동·중구·영등포 일대에 위치한 부지로, 1~2인 대학생·직장인을 위한 주거 상품으로 조성될 예정이다. 이 중 영등포 지점은 MGRV 최초의 임대형 기숙사다. 연면적 1만5000㎡, 400실 규모로 지어진다.

이번 프로젝트까지 포함하면 MGRV는 연내 기준으로 최대 1조원 규모의 신규 개발을 추진하게 된다. 이미 운영 중인 6개 지점 외에도 은평 시니어 하우징, HUG 역세권 청년주택, 서울 내 다양한 워케이션 지점을 통해 5500여 명을 수용할 수 있는 라인업을 구축하고 있다. 이 라인업이 완성되면 공급규모 기준으로 현재 업계 1위(약 6200가구)인 SK디앤디를 바짝 뒤쫓게 된다. 자기자본 100%로 토지를 매입하고, 신속한 의사결정과 안정적 금융 구조를 통해 외자와 조인트벤처(JV) 체계를 빠르게 안착시켰다는 평가를 받는다.

SK디앤디, 로컬스티치 인수로 '규모의 경제' 

7월 오픈 예정인 ‘에피소드 신촌 캠퍼스’. 대부분 세대가 하나의 공간을 여럿이 함께 사용하는 쉐어드(Shared) 타입으로 제공된다. SK디앤디 제공.

현재 업계 1위 오퍼레이터로 꼽히는 SK디앤디는 가장 대담한 전략적 인수합병(M&A)으로 입지를 굳히고 있다. 지난 3월 국내 최초 코리빙·코워킹 브랜드 로컬스티치를 자회사 DDPS(디앤디프라퍼티솔루션)를 통해 인수했다. 로컬스티치는 10년간 서울 도심을 중심으로 22개 지점을 운영하며 감각적인 디자인과 유연한 계약 정책으로 주목받아 왔다. DDPS는 종래에 운영 중이었던 주거 브랜드 '에피소드'와 이번에 인수한 로컬스티치를 합쳐 6200가구의 압도적 공급 규모를 자랑한다.

SK디앤디는 이를 기반으로 2029년까지 임대 물량 5만가구, 멤버십 고객 30만명을 확보한다는 목표다. 오프라인 공간 제공을 넘어 전세사기 등 불안 요소를 해소할 수 있는 온라인 중심 리빙 플랫폼으로 진화해, 국내 임대주거 시장을 통합 운영하는 '인프라 기업'으로 도약하겠다는 전략이다. 내부적으로는 SK에코플랜트와의 데이터 연계, SK ICT 계열과의 협업을 통해 프롭테크 모델까지 확장할 수 있는 기반을 다지고 있다는 점에서 중장기 경쟁력이 높다는 평가다.

KT에스테이트, 리마크빌 통해 도심 리노베이션 주도

서울 광진구 자양동 기업형 임대주택 '리마크빌 이스트폴' 내부. 이지은 기자.

2016년부터 공유주거 시장을 선도해 온 KT에스테이트는 대표적 선발주자다. '리마크빌' 브랜드를 앞세워 낙후된 오피스텔이나 비효율 상업용 부동산을 매입해 코리빙 주거 상품으로 전환하는 사업 모델을 정착시켰다. 리마크빌은 현재까지 서울 동대문, 영등포, 관악, 군자, 광진과 부산 부산역, 대연동 등 7곳에 3284가구를 공급했다.

KT에스테이트는 통신망·AI제어·스마트홈 시스템 등을 활용해 기존 코리빙보다 높은 기술 접점을 확보하고 있다는 점에서 경쟁사와의 차별화가 이뤄지고 있다. 또한 KT 그룹 전반의 부동산 운영 인프라를 적극적으로 활용해 신규 공급뿐 아니라 운영·관리 역량을 패키지화하고 있어, 향후 B2B(기업 간 거래) 기반 확장도 가능할 것으로 보인다.

"1인 가구 확대·주거 진입장벽 상승"…공유주거는 계속 성장할 것

향후 코리빙 시장은 더욱 커질 것으로 예상된다. 높아진 주택가격소득비율(PIR)로 인해 자가 주택 진입이 어려워진 가운데, 도심 접근성과 커뮤니티 인프라를 갖춘 코리빙은 젊은 세대의 주거 대안 중 하나로 떠오르고 있기 때문이다. 실제로 상업용 부동산 데이터 기업 알스퀘어의 '2025 서울시 코리빙 시장 리포트'에 따르면, 서울의 코리빙 주거는 9년 만에 4.7배 성장해 2025년 2월 기준 총 7371가구를 기록했다. 서울의 1인 가구는 2015년 29.5%에서 2023년 39.3%로 확대됐다.

다만 해결 과제도 적지 않다. 전용면적 대비 임대료가 오피스텔보다 높고, 공용공간 이용에 대한 불편과 마케팅·운영비 부담은 지속적인 수익 확보의 걸림돌로 지적된다. 실제로 미국 최대 코리빙 기업 커먼(Common)은 2024년 파산했으며, 영국의 더 콜렉티브(The Collective)도 법정관리에 들어간 바 있다. 그런데도 2030세대 1인 가구의 다양해진 직업군과 라이프스타일은 '커뮤니티 중심 주거' '펫 프렌들리 코리빙' '레이어드 홈'과 같은 세분된 공유주거 상품을 탄생시키며 코리빙 시장을 키우고 있다는 분석이 나온다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr