집 살 때 공공·개인 함께 투자 '공유형 모기지'…"수요 변화·재원조달 검토해야"

금융위, 공유형 모기지 6월 로드맵 발표키로
가계부채 관리위해 새 주택금융구조 제시됐지만
과거에도 유사 제도 도입됐지만 성과 미미
"경기 따라 수요자 이해 엇갈려, 리스크 설계 중요"

개인이 주택을 구입할 때 정책금융기관이 지분 투자자로 참여하는 '지분형 모기지' 도입 논의가 이어지고 있다. 금융위원회는 오는 6월까지 지분형 모기지 정책의 구체적인 로드맵을 발표하기로 했다. 중산층 주거 안정 등 긍정적 측면도 존재하지만 시장에 안착하려면 경기에 따른 수요 변화나 재원 조달 등 다각적인 검토가 필요하다는 지적이 나온다.

연합뉴스

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 '지분형 모기지, 한국형 뉴 리츠 분석'을 주제로 한 보고서에서 "다양한 장점에도 불구하고 우리나라 주택시장에서 활성화되지 못한 제도"라며 "경기가 좋을 때는 직접 분양에 수요가 집중되고 경기가 나쁠 때 공공과 지분을 공유할 가능성이 높음에 따라 상품에 대한 리스크 관리 설계는 주요한 과제"라고 설명했다.

금융위원회는 지난 3월 지분형 모기지 도입 필요성을 언급했고 오는 6월까지 지분형 모기지 정책의 구체적인 로드맵을 발표하겠다고 밝혔다. 가계 부채와 자산격차 해소, 주택 시장 접근성 개선 등 해결 방안으로 지분형 모기지를 제시한 것이다. 손실 발생 때는 주택금융공사가 먼저 손실을 부담하는 구조로 공공이 일종의 후순위 지분으로 투자하는 방식이 거론됐다.

지분형 모기지 개념도. 건설산업연구원 동향브리핑 발췌

지난해 11월 한국은행은 지분형 모기지와 유사한 목적의 '한국형 뉴 리츠'를 제안하기도 했다. 주택 관련 자금을 대출 증가가 아닌 투자로 전환해 가계부채를 증가하기 위한 목적에서다. 한국형 뉴 리츠는 주택 수요자가 리츠의 투자자로 참여하고 의결권을 가진 주주가 되는 방식으로, 희망할 경우 임대보증금을 활용해 리츠에 투자하고 거주가 가능한 구조다. 자금 조달은 공모와 차입으로 이뤄지며 리츠는 조달된 자금으로 주택 자산을 취득해 상장도 가능하다. 개인 투자자는 수익에 대한 배당을 확보하고 시세 대비 낮은 임대료로 거주가 가능하며 무주택자 자격을 유지할 수 있다.

건산연은 금융당국의 지분 참여 방식의 주택금융 구조 등을 제시한 것에 대해 급증한 가계부채에 대한 문제의식에서 나온 것이라고 진단했다. 2024년 말 기준 GDP 대비 가계부채 비율은 91.7%로 전세계에서 두번째로 높다. 최근 가계부채 증가 대부분 부동산에서 발생했고, 기업대출도 부동산 부문의 집중도가 높아 중장기 성장 동력 확보에 부정적 영향이 크다는 평가도 나오고 있다.

허 연구위원은 "지금까지 개인과 공공이 지분을 확보하는 여러 제도가 시행됐지만 주택가격 상승기 공공과 이익을 나누는 방식에 대한 사회적 인식이 낮아 제도 안착에 어려움이 컸다"고 설명했다.

지금까지 토지임대부 주택, 공유형 모기지, 지분적립형 주택, 이익공유형 주택 등 여러 제도가 도입됐지만 지속적으로 추진되지 못하고 있다. SH공사가 공급한 토지임대부 주택은 고덕강일, 마곡 등에서 사전청약이 이뤄졌지만 해당 단지 외에 추가 공급 가능성은 희박하다. 지분적립형 주택의 경우 사업 추진이 지연되면서 올해 경기도 광명학온에서 865가구 분양이 예정돼있다. 2013년 발표된 공유형 모기지는 주택 시장이 회복되자 시장이 외면을 받아 유명무실해졌다.

건산연은 그간 우리나라 주택 시장에서 여러 대안 주택금융 상품들이 활성화되지 못했던 만큼 주택시장 원리, 재원조달 등 다각적인 검토가 필요하다고 지적했다. 리스크 관리 설계, 비용 경쟁력 확보 등도 중요한 과제다.

허 연구위원은 "리츠 구조는 전세 중심의 우리나라 임대차시장은 배당이 어려운 구조로 어떻게 투자자를 유인할 것이냐도 주요한 숙제"라며 "공공은 손실이 발생할 수 있는 지분 투자를 위한 안정적 재원 확보 방안을 마련해야한다"고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr