[주택연금 혁신]②민간 '종신형·비소구' 시험대…리스크 분산이 관건

민간 시장 활성화되려면
"주금공처럼 평생·안정적 연금 지급돼야"
은행·보험 리스크 분산…장기 조달수단 확보도
DSR 등 대출규제도 활성화 걸림돌

"민간 주택연금 시장이 활성화되려면 상품이 다양해야 합니다. 주택금융공사처럼 내 집에 살면서 평생 안정적으로 연금을 받는 상품이 일단은 나와야 하죠".

금융 업계 관계자들은 주택연금 시장이 공공을 넘어 민간까지 확대되려면 무엇보다 소비자가 매력을 느낄 만한 상품이 나와야 한다고 입을 모은다. 특히 민간이 공공의 영역을 보완해 고령층의 노후 대비 수단으로 사회적 역할을 수행하려면 '종신형이자 비소구'인 주택연금 상품이 필요하다는 지적이다.

집값 떨어져도 연금 평생 지급 가능해야…리스크 분산 가능할까

종신형·비소구 상품이란 한마디로 고객에게 평생 연금 형태로 돈을 지급하되 담보 가치보다 더 많이 지급되더라도 책임을 묻지 않는 것을 말한다. 현재 주금공 상품이 이 형태인데, 정부 보증을 받는 주금공과 달리 민간은 자체적으로 리스크를 분산해야 해 어려움이 있다. 또 한편으로는 수익을 추구해야 한다. 그동안 민간 금융사가 적극적으로 주택연금 시장에 뛰어들지 않았던 이유다.

금융권 관계자는 "주택연금은 가입자가 사망하면 주택을 처분해 대출 원금과 이자를 회수하는 구조"라며 "집값이 계속 오른다고 가정하면 문제가 안 되지만 청산 시점에 부동산이 침체돼있으면 자금 회수가 어려워질 수도 있어 이에 대한 리스크를 고려해야 한다"고 말했다.

장기에 걸쳐 연금을 지급해야 하므로 안정적인 자금조달 방법도 찾아야 한다. 이 때문에 금융권에서는 사실상 중소 규모 금융사 단독으로는 개별 상품을 개발하기 힘든 구조로 보고 있다. 은행이 보험과 함께 리스크를 분산하는 식으로, 상품을 우선 개발해 시장 마중물 역할을 해야 한다는 것이다.

민간 주택연금 시장이 활발한 영국의 경우 저금리 기조하에 대형 금융기관이 진입하는 등 공급 채널이 확대되면서 시장이 급성장했다. 상품을 다루는 금융사가 늘면서 금리가 인하되고 다양한 상품이 개발되는 등 순기능을 가져왔다.

리스크 분산을 위해 금융사와 가입자가 주택가격 하락 위험을 공유하지 않더라도, 반대로 상승 시 이익분을 나눠 갖는 구조는 고민해야 한다는 지적도 나온다. 김재칠 자본시장연구원 선임연구위원은 "미래 주택가격 상승의 혜택을 가입자와 금융기관이 나눌 수 있다면 공급자 측면의 유인체계가 될 것"이라고 말했다.

소득 없는 고령층이 이용하는데…DSR 등 제약 없애야

제도적으로는 주택담보 대출에 적용되는 각종 규제를 주택연금 특성을 고려해 풀어야 한다는 지적이 나온다.

주택연금은 소득 없는 고령층이 노후 소득을 확보하기 위해 이용하고 있다. 하지만 현재 민간 주택연금 상품은 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제가 그대로 적용된다. DSR은 소득 대비 전체 대출 상환액이 얼마나 되는지를 나타내는 지표로, 대출 한도를 산정하는 데 중요한 역할을 한다. 소득이 낮을수록 대출받을 수 있는 금액도 줄어드는 구조인데, 이를 주택연금에 그대로 적용하면서 충분한 연금을 지급받기 어려운 상황이다.

현재 금융권에서는 하나은행이 하나생명과 함께 관련 상품을 개발 중인데, 혁신금융 서비스로 지정받아 DSR과 담보인정비율(LTV) 규제를 해소할 수 있었다. 한 시중은행 관계자는 "주택연금이 역모기지론 대출상품이다 보니 일반 주택담보대출처럼 규제를 똑같이 적용받고 있다"며 "공공 주택연금은 예외로 인정받고 있는데, 민간 시장이 활성화되려면 공공처럼 제약조건을 없애야 한다"고 말했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr