[실전재테크]기폭제 된 토허제, 서울 부동산 상승장 오나

토허구역 해지 이후 기준금리 인하도
강남3구 매매가격지수 상승세
마포·성동도 신고가 잇따라
소비심리 개선, 공급물량도 줄어

서울시의 토지거래허가구역(토허구역) 해제 이후 강남3구뿐 아니라 마포·성동구 등에서도 신고가를 경신하는 단지들이 늘고 있다. 한국은행이 기준금리를 인하하고, 올해 아파트 공급 물량이 예년만 못 할 것이라는 전망 등도 더해져 시장 분위기가 점차 개선되고 있는 모습이다. 일각에서는 가격 오름세가 서울 전반으로 퍼져 본격적인 회복장에 들어설 것이라는 전망도 나온다.

한국은행 금융통화위원회는 25일 기준금리를 3%에서 2.75%로 0.25%포인트 내렸다. 김병환 금융위원장은 지난 24일 "은행들이 대출금리에 기준금리 인하를 반영할 때가 된 것 같다"고 언급했다. 특히 "토지거래허가제(토허제)가 폐지된 지역을 중심으로 가격이 오르는 모습을 보인다"면서도 "가계대출이 이달 들어 늘어나는 모양새지만 우려할 상황은 아니다"고 진단했다.

연초 금융당국이 강화했던 은행권의 가계대출 관리의 수준을 완화할 수 있도록 한 데다, 이번에 금리까지 내리면서 대출 부담이 줄어들 것이라는 관측이 나왔다.

토허제 이후 훌쩍 뛴 강남3구

실제 갭 투자가 가능해진 서울 송파구 잠실동의 집값은 들썩거리고 있다. 잠실동은 강남 집값 상승의 진원지 역할을 했던 곳 중 하나다. 그런데 최근 서울시가 토허구역을 해제하면서 갭 투자가 가능해진 직접적인 수혜지로 떠올랐다. 잠실에서도 대장 단지로 불리는 엘스·리센츠·트리지움의 경우 국민평형대(85㎡) 호가가 33억원까지 오르는 등 과열 조짐도 나타나고 있다. 송파가 뛰니 이보다 상급지인 강남·서초 등의 가격도 오르면서 강남 3구 전반의 매매가는 오르는 추세다.

부동산원에 따르면 2월3주 서울의 아파트 매매가격은 0.06% 올라 전주(0.02%) 대비 상승 폭이 커졌다. 토허구역 해제의 직접 영향권인 송파구(0.36%)와 강남구(0.27%)가 올랐고, 서초구(0.18%)도 상승했다. 광진구(0.05%)와 마포구(0.02%)도 보조를 맞추는 모습을 보였다.

특히 송파구의 주간 아파트 매매가격지수 증감률은 이달 3주간 지속적인 상승세를 보였다. 첫째주(0.13%), 둘째주(0.22%), 셋째주(0.36%) 순으로 상승폭도 키웠다. 같은 달 서초구도 2주차(0.11%)와 3주차(0.18%) 연속 오름세를 기록했다. 강남구도 같은 기간 0.08%, 0.27% 상승했다.

마포·성동구도 신고가 경신 잇달아

'집값 기지개'는 강남 3구만의 이야기가 아니다. 지난달부터 마포구와 성동구 신축 단지들을 중심으로 신고가를 경신한 단지들이 늘었다. 마포구 염리동 마포프레스티지자이 전용 59㎡는 지난 17일 18억4500만원에 신고가를 경신했다. 지난달 20일 84㎡는 23억9000만원에 거래되며 직전 거래보다 9000만원 올랐다. 이달 14일 마포구 신수동 신촌숲아이파크 139㎡는 30억원에 거래되며 최고가를 기록했다.

성동구 성수동1가 트리마제 69.72㎡의 경우 지난달 27일 31억5000만원에 거래됐다. 직전 최고가인 지난해 7월 매매가 대비 1억5000만원 높다. 래미안옥수리버젠 134㎡는 지난달 22일 31억8000만원에 거래됐다. 직전 최고가인 1월(29억2000만원) 매매가 대비 2억6000만원 상승했다.

투자 심리 개선, 공급 물량도 변수

시장에 온기가 퍼지면서 소비심리도 조금씩 개선되는 분위기다. 1월 기준 서울 주택매매시장 소비심리지수는 지난해 7월(140.6) 이후 5개월간 하락세를 이어가다 지난달 들어 104.8로 반등했다.

올해 서울 분양 물량이 전년 대비 줄어드는 것도 매수 심리를 자극하고 있다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 분양물량은 전년 대비 26.4% 감소할 것으로 추산된다. 올해 서울 분양 물량은 2만1660가구로 추산되며 지난해(3만1443가구)보다 31.1% 적다. 특히 분양 예정 물량 중 51%(1만1187가구)는 분양 시점을 확정하지 못한 상태다. 건설업계도 시장 동향을 예의 주시하고 있지만 부동산 시장 분위기에 따라 분양 시점을 연기할 가능성도 있어 분양 물량이 줄어들 수도 있다.

서울 매매시장 '상고하고' 전망도

전문가들은 올해 상반기부터 서울 부동산 상승장이 본격적으로 시작될 수 있을 것으로 봤다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "토허제를 푼 것이 기폭제로 작용했고 주택담보대출 금리를 낮추라는 이야기도 나오면서 가격의 상승 폭이나 수요의 유입 속도가 예상보다 크고 빠른 것으로 여겨진다"며 "기준 금리 인하에 주담대 금리 인하 요구, 공급부족 이슈로 상급지라고 생각되는 곳부터 자금 유입이 빨라지고 있다"고 말했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "지난해 대출규제로 주춤했다가 토허제가 트리거(방아쇠)로 작용하면서 올해 하반기로 예상했던 상승 시점이 더 빨라진 것으로 보인다"며 "마포구와 성동구, 강동구 등에서도 가격이 뛰었고 거래량도 늘어난 것으로 볼 때 서울에서는 '빨리 사자'라는 움직임이 나타날 수 있다. 특히 서울은 2026년부터 공급량이 3분의 1 수준까지 줄어들 것으로 예상되고, 순차적으로 서울에 온기가 퍼져나갈 것"이라고 전망했다.

반면 서울 전반으로 상승장이 확대될지는 판단하기 이르다는 시각도 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 전역으로 온기 확산은 정국불안 해소 여부, 추가 기준금리 인하 속도와 폭, 전세시장의 가격 상승 등 변수에 따라 달라질 것"이라며 "강남 집중현상만 더 심해질 수 있다. 서울 아파트 거래량이 작년 9월부터 3000건 내외를 유지하는 등 거래량이 받쳐주지 않는 상황이어서, 토허제 해제에 따른 혜택 단지 중심의 시장으로 여겨진다"고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr