[걸으며 서울을 생각하다]서울의 비즈니스 중심은 어디인가?

뉴욕 맨해튼 등 중심업무지구
도시의 얼굴로 중요성 부각
서울은 런던·파리처럼 원도심
사대문안 기능 공존하며
여의도·강남 새 CBD로 개발
강남이 세계 8위에 떠올라
두개의 CBD 갖춘 도시 기대

2024년 12월이다. 코로나19가 발생한 뒤 어느덧 5년이 지났다. 세월은 언제나 빠르고, 지나간 시절을 떠오르게 하는 이미지들이 많지만, 2020년 초를 떠올리면 특히 잊을 수 없는 이미지들이 많다. 그 가운데 언제나 인파로 북적이던 뉴욕 맨해튼의 텅 빈 거리 모습이 특히 기억에 남는다. 2025년 문턱에 들어서면서 많은 도시가 예전의 모습을 대체로 회복했지만, 팬데믹(세계적 대유행)의 여파가 완전히 사라진 것은 아니었다. 맨해튼 같은 ‘중심업무지구(CBD·Central Business District)’에서는 빈 사무실이 늘어난 반면, 2019년 이전 수준으로 관광객 숫자가 회복되면서 도심 안의 호텔이 부족해졌다. 이런 현상은 앞으로 세계 여러 도시의 CBD가 어떻게 변화하고 적응해나갈 것인가 하는 물음표를 남겼다. 이 물음표는 비단 뉴욕 맨해튼뿐만 아니라 서울을 포함해 CBD를 포함하고 있는 세계 거의 모든 도시에 동일하게 던져졌다.

이 물음표의 답을 찾기 전에 하나의 도시에서 CBD의 중요성을 돌아볼 필요가 있다. 답은 의외로 간단하다. CBD는 도시의 얼굴이다. 그 도시의 경제적, 사회적 활기를 파악할 수 있다. 인재의 밀도, 비즈니스 효율성, 즉각적 연결성은 CBD의 장점이다. 안정되고 튼튼한 CBD는 곧 고용과 세금의 창출을 이루어내고, 이를 통해 도시 전역에 도움이 된다.

도시의 CBD 역사는 도시화의 과정과 밀접하다. 그 뿌리에는 시장이 있다. 세계 주요 도시들마다 형성 단계에는 대부분 시장이 있었다. 하지만 오늘날 우리가 생각하는 CBD의 이미지는 사뭇 다르다. 고층 건물이 밀집한 형태를 먼저 떠올린다. 이는 19세기 미국 도시에서 비롯한다. 특히 맨해튼과 시카고의 영향이 크다. 맨해튼은 섬이기 때문에 땅이 한정돼 있다. 이런 조건에 맞춰 도시는 옆으로 커지는 대신 건물을 높이 지어 하늘로 향했다. ‘루프’라고 하는 시카고의 CBD는 호수와 강 사이에 있었는데, 1877년에 화재로 거의 폐허가 됐다. 이를 회복하면서 새로운 기술인 철강과 승강기를 활용해 고층 건물을 많이 올렸다.

한편 런던이나 파리 같은 역사적 원도심에서는 다양한 기능이 공존한다. 이들 도시는 20세기에 들어서면서 새로운 신도시 성격의 CBD를 지었다. 런던은 옛 항구 지역에 ‘카나리 워프’라는 CBD를 개발했고 파리는 역사 지구 밖에 ‘라데팡스’를 개발했다. 서울은 런던이나 파리와 비슷하다. 사대문 안 역사적 원도심이 CBD 역할을 하면서 1980년대 경제 성장과 인구 급증에 따라 새로운 CBD인 여의도를 짓고 그 뒤에 강남을 개발했다.

서울 도심의 오피스 빌딩 밀집 지역.

그렇다면 세계 다른 주요 도시의 CBD에 비해 서울의 상황은 어떨까? 2020년 미국 회계사 ‘언스트 엔 영’과 도시부동산 연구단체인 ‘ULI’가 협력해서 세계 21개 도시의 CBD를 비교하는 ‘세계 주요 도시의 중심업무지구의 매력’이라는 보고서를 냈다. 팬데믹 전인 2019년 데이터를 사용해 구체적인 현황은 다소 다를 수 있겠지만 큰 틀에서는 크게 다르지 않을 것이다(2020년 이후에 새로운 보고서는 아직 내지 않았다).

분석은 46개 통계 항목의 데이터와 각 CBD에서 일하는 349명의 전문직원 대상의 설문 조사와 인터뷰 기반으로 이루어져 있어 객관적인 측면과 주관적인 측면이 같이 있다.

결과를 보면 런던의 역사적 금융 중심인 시티오브런던이 1위를 차지했고, 맨해튼의 미드타운, 도쿄의 마루노우치, 파리의 라데팡스가 그 뒤를 이었다. 런던, 뉴욕, 파리, 도쿄의 패권을 반영한 결과였다. 서울의 CBD 중에는 강남만 분석 대상에 올랐는데 순위는 8위로 나타났다. 베이징의 CBD가 7위를 차지해 서울의 강남은 아시아에서 3위로 꼽혔다. 여러 하부 항목을 보면 강남은 ‘인재 유치 및 유지 능력’ 항목에서 13위, ‘시장 및 고객의 근접성’ 항목에서 2위, ‘도시 환경의 질’ 12위, ‘로컬 및 글로벌 영향력’ 15위, ‘맞춤형 혁신적인 부동산 공급’ 항목에서는 11위였다.

하부 항목 중에 강남이 가장 높게 나온 ‘시장 및 고객의 근접성’은 서울 중심의 수도권의 높은 인구 밀도와 강남의 편리한 위치를 반영한 결과라 할 수 있다. 가장 낮게 나온 ‘로컬 및 글로벌 영향력’은 한국 금융 시장의 국제적 위상을 반영하고 있다. 한국 주식 시장 시가 총액은 세계의 주식거래소 중 18위다. 이는 강남의 내부적 요인이라기보다 나라의 정책 전반과 깊은 관련이 있다.

조사 대상 도시를 보면 CBD 두 개가 있는 도시는 런던과 뉴욕밖에 없다. 현재 세계 도시를 비교하는 많은 지수에서 1위와 2위를 차지한다. 대부분의 도시는 선진국에 있다는 공통점이 있는데, 그 가운데 런던은 수도의 기능을 하는 동시에 국경을 초월해 그야말로 글로벌 도시라는 위상을 가지고 있기도 하다. 이런 특징은 서울이 참고할 만한 지점이다.

서울은 주요한 CBD가 세 지역, 즉 역사적 도심, 강남, 그리고 여의도를 품고 있다. 이 가운데 국제적인 지명도가 있는 것은 강남이다. 강남은 항상 새롭고 시대를 앞서가는 인상을 획득했고, 이에 비해 역사적 도심은 ‘경쟁력’을 유지하기 위해 따라가고 있다는 인식이 깊다. 그런 발상 때문에 종로의 피맛골이 없어지더니 최근에는 을지로 일대도 비슷한 전철을 밟고 있다. 그렇다고 해서 역사적 도심을 화석화하는 것이 답은 아니다. 그보다는 이 지역에 1980년대부터 부상했던 강남과 여의도보다 역사의 층이 다양하고 상업, 관광, 문화의 비중이 더 크다는 것을 인정하는 것이 우선이다. 역사적 도심의 ‘강남화’보다 그 정체성에 맞게 업데이트하는 것이 중요하다는 의미다. 이런 전개야말로 ‘역사의 테마파크’와 ‘과잉개발’ 사이에 이상적인 제3의 길이 아닐까.

강남과 여의도는 CBD로 개발됐다. 새로움을 지향하는 이곳을 글로벌 경쟁력 있는 CBD로 키우는 것은 바람직하다. 그렇지만 역사적 도심은 다양성이 가득한 특별 지구로 다르게 접근하는 것이 좋을 것이다. 그렇게 된다면 언젠가 서울도 런던과 뉴욕에 이어 두 개의 ‘글로벌 중심업무지구’가 있는 세 번째 도시로 부상하는 날이 오지 않을까, 그렇게 기대한다.

로버트 파우저 전 서울대 교수