'사업성 보정계수' 노원·금천·구로에 첫 적용…8000가구 공급

서울시, 도계위서 사업지 3곳 정비계획안 통과
용적률 증가로 기존 대비 507가구 늘려

서울 노원·금천·구로구 일대에 8000가구가 공급된다. 사업성 보정계수를 처음 적용한 사례로, 용적률을 높여 기존 계획 대비 500가구 이상 가구수를 늘렸다. 조합원 분담금은 최대 1억원이 줄어들 것으로 추산된다.

노원구 상계동 154-3 일대. (제공=서울시)

서울시는 6일 제15차 도시계획위원회를 열고 ▲노원구 상계동 154-3 재개발 ▲금천구 시흥1동 871일대 재개발 ▲구로구 대흥·성원·동진빌라 재건축 정비계획안과 경관심의 등 3건을 수정가결했다고 7일 밝혔다.

대상지에는 시가 '2030 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비부문)'에 새로 담은 사업성 개선방안인 사업성 보정계수와 현황용적률 인정 등이 첫 적용 됐다. 사업성 보정계수는 허용 인센티브량에 곱하는 계수로, 사업성이 낮은 정비사업지의 사업성을 높이는 수단으로 활용된다. 땅값이 낮을수록 보정계수가 높아져 사업성 혜택을 받는 구조다. 이전에는 보정계수가 1.0(인센티브 최대치 20%포인트)까지만 적용됐는데, 시는 이 보정계수를 2.0(인센티브 최대치 40%포인트)까지 확대했다.

이번 심의에 통과한 대상지 3곳도 해당 지역의 공시지가가 서울시 평균 공시지가 대비 상당히 낮아 사업성 보정계수를 최대 2.0까지 적용받았다. 이로 인해 사업성 보정계수를 적용하기 전보다 높은 용적률을 적용받아 가구수가 기존 계획 대비 507가구 늘어났다.

노원구 상계동 154-3일대는 재개발을 통해 39층 이하, 26개 동, 총 4591가구 대단지 아파트로 탈바꿈할 전망이다. 시는 제2종(7층이하)에서 제3종 일반주거지역으로 상향했다. 사업성 보정계수는 1.96으로 산출돼 허용용적률 인센티브량이 39.2%까지 늘었다. 분양가능 가구수는 공람안 대비 332가구(1216→1548가구)나 증가했다. 이 경우 조합원 1인당 추정분담금은 평균 약 7200만원 감소할 것으로 추산된다.

금천구 시흥1동 871 일대. (제공=서울시)

금천구 시흥1동 871일대는 2022년 12월 신속통합기획 재개발 후보지로, 이번 심의를 통해 45층 이하, 16개 동, 총 2072가구가 들어선다. 제1종, 2종(7층이하) 일반주거지역은 각각 제2종(7층이하), 제3종 일반주거지역으로 상향됐다. 사업성 보정계수도 1.88로 산출돼 허용용적률 인센티브량이 20%에서 37.6%로 대폭 상향됐다. 이로 인해 분양가능 가구수가 주민공람안 대비 57가구(773→830가구) 증가했다. 이를 적용하면 조합원 1인당 추정분담금은 평균 약 4500만원 감소할 것으로 추산된다.

구로구 온수동 45-32일대에 있는 대흥·성원·동진빌라는 재건축을 통해 지상 45층, 15개 동, 총 1455가구 아파트가 건립될 예정이다. 제2종 일반주거지역을 제3종 일반주거지역으로 상향했으며, 사업성 보정계수도 2.0으로 산출돼 허용용적률 인센티브량을 40%까지 끌어올렸다. 대상지 내 사회복지시설인 장애인보호작업장은 전략육성용도시설로 인정돼 상한용적률 인센티브 건축물 계수 1.0도 적용, 용적률을 추가로 높였다. 이를 통해 분양가능 가구수는 공람안 대비 118가구(1255→1373가구) 늘었다. 조합원 1인당 추정분담금은 평균 약 1억원 감소할 것으로 추산된다.

구로구 온수동 45-32 일대. (제공=서울시)

이곳은 2014년 정비구역으로 지정됐으나, 낮은 사업성과 공사비 인상 등으로 주민 부담이 커지면서 10여년 간 사업에 진척이 없었다. 경기 부천시와도 인접해 서울 서측의 관문과도 같은 위치임에도 불구하고 개발이 늦어지면서 상대적으로 낙후된 곳이다. 하지만 이번에 사업성이 크게 개선되며 재건축도 속도를 낼 전망이다. 앞서 오세훈 서울시장과 박상우 국토교통부 장관이 현장을 찾아 신속한 정비사업 추진을 약속하기도 했다.

한병용 주택실장은 "안정적인 주택공급 확대를 위해 시에서 고심해서 마련한 사업성 개선방안 제도를 현재 계획 중인 모든 현장에 신속하게 적용해 주민들이 빠짐없이 혜택을 받을 수 있도록 적극적으로 지원하겠다"며 "앞으로 상대적으로 사업성 확보가 어려웠던 기존 구역 또는 신규 지역들이 정비사업 추진에 탄력을 받을 것으로 기대된다"고 밝혔다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr