한화그룹, ‘강북 COEX’ 서울역 북부역세권 개발 1.9조 본PF 조달 성사

KB국민은행·중소기업은행·증권사 등 대주단 참여
한화그룹 계열사들, 시행법인 주식·토지 담보 제공
한화 시공 맡아 2029년까지 책임준공
초대형 MICE·호텔·오피스 등 복합시설 준공

한화그룹이 추진하는 서울역 북부역세권 개발 사업을 위한 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달이 성사됐다. 시행사 지분과 토지 등을 담보로 총사업비 1조8700억원 규모의 대주단 모집을 마쳤다. 한화그룹은 본격적인 공사에 들어가 5년 후인 2029년 6월까지 ‘강북 코엑스(COEX)’ 건설을 마무리할 계획이다.

서울역북부 지구단위계획구역 조감도

25일 투자은행(IB) 업계에 따르면 서울역북부역세권개발은 오는 28일 금융 대주단으로부터 1조8700억원 규모의 본PF 자금을 조달한다. KB국민은행, 중소기업은행, 증권사 등이 사업 자금을 빌려주는 대주단으로 참여한 것으로 알려졌다. 대출 만기는 5년으로 담보 및 상환 우선순위에 따라 선순위 대출 1조6000억원, 후순위 2700억원으로 나눠 투자자 모집이 이뤄졌다.

서울역북부역세권개발은 한국철도공사(코레일)와 한화그룹이 서울역 인근 유휴 부지 개발을 위해 설립한 시행 목적 회사다. 한화종합화학(40%), 한화역사(29%), 한화건설(29%), 한화호텔앤드리조트(2%) 등 한화그룹 계열사들이 출자해 지분 100%를 보유하고 있다. 당초 한화에스테이트도 1%의 지분을 보유했다가 한화호텔앤드리조트에 지분을 넘겼다.

한화그룹은 본PF 조달 과정에서 보유 지분과 시행법인이 보유한 토지 등을 담보로 제공했다. 담보로 제공된 주식은 시행사 주식 522만주로, 담보가치는 총 2조2440억원으로 평가됐다. 이 사업은 우리자산신탁의 관리형 토지신탁 방식으로 진행된다.

본PF 조달을 완료하면서 건설도 본격화할 예정이다. 한화그룹 지주사인 한화가 시공을 맡아 2029년 6월까지 공사를 완료할 계획이다. 기한 내 준공한 뒤 사용허가를 받지 못하면 본PF 채무를 인수하기로 하는 책임준공 약정도 제공했다.

이 사업은 서울역사 뒤 유휴 철도용지(서울시 중구 봉래동 2가 122번지 일원) 35만㎡와 서울역을 연결해 복합 개발한 뒤 민간에 분양하는 사업이다. 국제회의장이 포함된 대규모 마이스(MICE: 기업회의·포상관광·컨벤션·전시회)시설과 오피스(업무시설), 호텔, 판매시설, 집회시설 등을 갖춘 빌딩 5개 동을 지어 분양한다. 최고층 건물은 지하 5층~지상 38층 높이다.

공사가 첫 삽을 뜨는 건 사업 논의가 시작된 이후 16년 만이다. 2008년 사업 논의를 시작하자마자 글로벌 금융위기가 발생, 감사원의 사업성 재검토 요구, 민간 사업자의 사업 포기 등으로 10년 넘게 표류했다. 서울시와 토지 소유자인 코레일이 개발 방향과 가이드라인을 다시 제시하면서 2019년 12월 한화 컨소시엄이 사업자로 선정됐다.

IB업계 관계자는 "서울역 역세권 개발과 맞은편 힐튼호텔 개발 등 서울역 인근 대형 개발 사업들이 자금 조달을 완료하면서 사업을 본격화하고 있다"면서 "서울역은 전국 역사, 인천공항 등과 연결되는 입지에 위치해 인근 MICE, 호텔, 오피스 시설의 사업성을 높게 보고 있다"고 평가했다.

임정수 기자 agrement@asiae.co.kr