"올 2분기 서울 집값은 올랐는데 내집마련은 빨라졌다고?… 집값 양극화 원인"[부동산 AtoZ]

서울 평균 집값 올랐는데 PIR 12.6→11.5로 감소
서울 아파트 중위값 하락…"서울 내 아파트값 양극화"

[이미지출처=연합뉴스]

"올해 2분기 서울 아파트 가격이 올랐지만 내 집 마련을 위해 걸리는 시간이 1분기보다 1.1년 빨라졌다."

올해 서울 집값 양극화가 심화하면서 서울 아파트 중위 가격이 오히려 하락했다는 분석이 나왔다. 중위 가격은 내 집 마련에 걸리는 시간을 측정하는 기준값으로 활용되는데, 이 가격이 내리면서 내 집 마련 기간이 줄어드는 착시 현상까지 나타나게 됐다. 서울의 집값 양극화 심화 추세를 보여주는 단적인 예라는 지적이 나온다.

21일 KB부동산 데이터허브에 따르면 올해 2분기 서울의 가구소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 11.5로, 전분기(12.6)보다 감소했다. PIR는 일정 지역의 아파트 중위가격이 해당 지역 거주자의 중위 가구 소득의 몇 배인지 보여준다. 서울 PIR이 11.5라는 것은 서울에서 번 돈을 한푼도 안 쓰고 모아 아파트를 사기까지 11.5년(약 11년 6개월)이 걸린다고 해석한다.

올해 2분기 서울의 중위 가구소득은 올랐지만 아파트 중위값은 떨어졌다. 중위 아파트 가격은 올해 1분기 9억7500만원에서 올해 2분기 9억원으로 감소했다. 중위 가구소득은 같은 기간 7719만원에서 7812만원으로 증가했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "올해 2분기 서울 집값이 올랐는데, 중위가격이 내려간 것은 서울 내 집값 양극화의 단면을 보여준다"라고 말했다. 그는 "서울 집값이 강남 등 주요 지역의 매수세에 힘입어 올랐는데, 서울 내 저소득층 아파트 가격이 내려가면서 중위가격이 떨어진 것"이라고 전했다. 서울 집값이 올해 많이 올랐다고 했지만 양극화가 심화한 것이고 중위 가격은 오히려 내려간 상황이라는 것이다.

서울 아파트의 중위가격 하락세는 대출 부담으로도 확인이 된다. 한국주택금융공사(HF)에 따르면 서울의 주택구입부담지수는 올해 2분기 147.9를 기록했다. 서울 올해 1분기 151.0, 지난해 2분기 165.2를 기록했다. 이 지수는 해당 지역 중간소득 가구가 이 지역의 중위가격 주택을 살 때 적정 부담액(소득의 약 25%)을 주택구입담보대출 원리금 상환에 얼마나 부담하는지 보여주는 지표다. 서울이 147.9라는 것은 월 소득이 300만원일 때 75만원의 147.9%인 약 111만원을 대출 원리금 상환에 쓴다는 뜻이다.

서울 아파트의 평균 가격과 중위 가격의 차이도 점차 벌어지고 있다. 서울 부동산 정보광장에 따르면 올해 2분기 서울 아파트 평균 거래 가격은 11억4337만원~12억4854만원에 형성돼 있다. 월별로 지난 4월 11억4337만원, 지난 5월 12억118만원, 지난 6월 12억4854만원이다. 전분기의 평균 가격대는 10억7220만원~11억1035만원이다. 월별로 지난 1월 10억7220만원, 지난 2월 10억9371만원, 지난 3월 11억1035만원이다.

전문가들은 서울 집값의 양극화 양상이 강해지면서 중위 가격의 대표성이 크게 떨어졌다고 지적했다. 권영선 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장은 "서울 PIR이 11.5로 나왔다고 하지만 이를 바탕으로 강남 등 주요 지역 집값을 보기에는 차이가 크다"고 했다. 그는 "PIR은 중위값을 기준으로 하는 것인데 강남 등 지역은 초고가 주택 가격이 어느 정도 수준인지를 봐야 한다"며 "다만 초고가 주택에 대한 통계치는 따로 없고 실거래가나 시세 수준을 따로 봐야 한다"고 말했다.

국토부 실거래가 시스템에 따르면 올해 2분기 최고 가격에 거래된 주택(전용 84㎡ 기준)은 서초구 반포동 아크로리버파크다. 지난 6월 29일 50억원에 거래됐다. 중위 가격에 가까운 동대문구 회기동 회기 힐스테이트는 같은 날 9억원에 팔렸다. 이날 실거래가 중 가장 낮은 가격을 기록한 아파트는 노원구 상계동 미라보(성림)로 4억9500만원에 새로운 집주인을 맞았다.