[실전재테크]DSR·은행發 대출규제 실수요자 혼란…'예외' 허용한다

첫 출산을 앞둔 신혼부부·생애 최초 주택구입자 등 주택 실수요층이 금융당국과 은행권의 대출 규제로 혼란을 겪고 있다. 급격한 가계부채 증가에 놀란 금융당국이 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화해 대출 한도를 축소한 데 이어, 엎친 데 덮친 격으로 은행권도 제각기 대출 규제를 내놓고 있어서다. 이렇듯 각종 대출 규제가 가계대출 증가세를 잠재우기보다 실수요자의 실질적 피해로 이어지면서 금융당국은 대출 규제에 대한 ‘교통정리’에 나섰다. 은행권도 예외에 해당하는 사례를 공개하면서 진화하고 있다.

평범한 서울 직장인도…수일 새 대출한도 10% 줄었다

10일 아시아경제가 한 시중은행에 의뢰, 스트레스 DSR 2단계 조치를 적용해 시뮬레이션을 진행한 결과 연봉 7500만원의 직장인이 현재 수도권에서 만기 30년, 원리금균등상환 조건으로 연 4.0%의 변동형(코픽스 6개월) 주택담보대출을 받을 경우 대출한도는 최대 4억5500만원이다.

연봉 7500만원은 지난해 서울시 가구평균소득(7369만원)을 고려한 수치다. 지난달까지만 해도 동일한 조건의 직장인이 수도권에서 받을 수 있었던 대출한도는 5억원이었다. 불과 수일 차이로 대출한도가 9.0%(4500만원)가량 감소한 것이다.

이렇듯 대출한도가 줄어든 것은 이달부터 대출금리에 적용되는 스트레스 금리가 확대됐기 때문이다. DSR 2단계 시행 전엔 이 대출자에게 적용되는 대출금리는 연 4.38%(은행 금리 4.0%·스트레스 금리 0.38%포인트)로, DSR을 꽉 채워 대출받을 경우 한도는 5억원(원리금 연 2997만원)이었다. 그러나 DSR 2단계 시행 이후엔 강화된 스트레스 금리에 따라 대출금리가 연 5.20%(은행 금리 4.0%·스트레스 금리 1.20%포인트)로 오르면서 갚아야 할 원리금이 늘고, 이에 따라 대출 한도가 줄어든 것이다.

연 소득 1억원이 넘는 맞벌이 부부의 경우 한도는 1억원 가까이 줄어든다. 합산 소득이 연봉 1억3000만원인 부부가 같은 조건으로 변동형 주택담보대출을 받을 경우 대출한도는 최대 7억8900만원이다. DSR 2단계 적용 전 8억6700만원에 비해 7800만원이나 줄어든 것이다.

이런 한도 축소를 회피하기 위해선 만기를 연장하는 식으로 대응할 수밖에 없다. 만기가 긴 상품의 경우 짧은 상품에 비해 연간 상환해야 하는 원리금이 줄어드는 만큼, DSR를 축소해 결과적으로 대출 한도를 늘리는 효과가 있어서다.

하지만 KB국민·신한·우리은행 등 주요 시중은행들은 최근 연령 등에 따라 최장 40~50년에 달하던 주택담보대출 만기를 최장 30년으로 축소해 이를 봉쇄했다. 역으로 연간 상환해야 하는 원리금이 늘어나는 만큼 대출한도를 줄이는 효과를 낳고 있는 것이다.

설상가상 은행도 '제각각' 규제…교통정리 나선 당국

이런 대출 한도·만기 규제로 매번 급증하던 가계대출 증가세는 다소 안정화된 모습이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주택담보대출 잔액은 지난 6일 기준 570조134억원으로 전월 대비 1조3518억원 늘어나는 데 그쳤다.

여기엔 은행권의 '강수'도 적잖은 역할을 했다는 게 대체적인 평가다. 감독 당국이 대출 규제 강화를 요구하면서 은행권이 경쟁적으로 대출 규제를 강화한 것이다. 일례로 우리은행은 앞서 오는 9일부터 수도권 유주택자에 대해 주택담보대출·전세자금대출을 취급지 않기로 한 바 있다. 다주택자의 투기수요와 갭(Gap) 투자를 막겠다는 취지다. 우리은행에 이어 다른 은행들도 속속 이 대열에 동참했다.

문제는 대출한도 축소에 이어 은행권의 이런 제각각 규제로 일부 실수요자의 피해가 커지고 있다는 점이다. 예컨대 1주택자의 기존 주택 처분을 조건으로 하는 조건부 주택담보대출까지 중단되면서 이사를 앞둔 실수요자들이 발만 구르고 있다. 수도권 1주택자로, 이사를 준비 중인 한 직장인은 "이사할 집에 계약금까지 치렀는데 대출이 나오지 않을 수도 있다니 걱정"이라며 "매일 금융기관 당국자들의 이름을 검색해 볼 정도"라고 토로했다.

'풍선효과'도 발생하고 있다. 은행이 주택담보대출을 막자 신용대출로 시선을 돌리거나, 제2금융권 대출로 옮아가는 상황을 의미한다. 실제 5대 시중은행의 대출은 지난 6일 기준 103조8702억원으로 전월 말 대비 4140억원 늘었다. 스트레스 DSR 2단계가 시행되고 각 은행의 규제책이 본격 작동한 지 불과 수일 만에 4000억원이 넘는 신규 신용대출이 이뤄진 것이다. 당국은 이에 신용대출 관리방안을 검토 중이다.

금융당국과 은행권은 실수요자 피해를 줄이기 위한 교통정리에 나섰다. 신한·우리은행의 경우 1주택자도 기존 주택을 처분하는 조건으로 신규 주택담보대출을 받을 수 있게 예외를 두기도 했다. 이외 전세자금대출이나 신용대출에서도 관혼상제 등 특정한 상황을 입증할 수 있는 자료를 제출하면 예외를 허용키로 했다.

이복현 금융감독원장은 전날 은행장 간담회 직후 기자들과 만나 최근 대출 규제 혼란에 대해 사과하면서 "(간담회에선) 은행마다 여신 포트폴리오가 달라 심사에 대해 특정 기준을 세우되, 그레이존(중간지대)에 대해선 은행연합회와 논의하는 방식이 나왔다"면서 "대출 절벽이라는 오해를 받지 않도록 체계적이고 점진적인 스케줄을 갖고 관리하도록 은행에 말했다"고 밝혔다.