"재건축 상가쪼개기 해결하려면 조합원 분양가 산정 방식 개선해야"

해운대 대우마리나, 상가 1개를 123개로 쪼개기도
'입주권' 노린 상가쪼개기, 방지책도 한계
행위제한·권리산정 앞당겨도 그전에 쪼개기 가능
건산연 "조합원 분양가 시세 대비 할인 공급 중단해야"

재건축 사업 때 입주권을 얻기 위해 '상가 쪼개기' 문제를 해결하기 위해 조합원 분양가 산정 방식을 개선해야 한다는 지적이 나왔다.

21일 건설산업연구원은 동향브리핑에서 "상가 쪼개기는 형평성 문제를 일으키고 있으며 근본으로 개선하기 위해서는 조합원 분양가를 시세 대비 할인 공급하는 것을 중단할 필요가 있다"고 밝혔다.

63빌딩 전망대에서 바라본 서울 노량진 재개발 예정지 모습. 사진=김현민 기자 kimhyun81@

지난해 8월 부산 해운대구의 대우마리나 아파트 상가에서 한 법인이 지하상가 1개 점포(전용 1044㎡)를 매입한 후 전용 9㎡ 123개로 쪼개 2억원대 매물로 내놨다. 기존 54개였던 상가 점포가 176개로 늘어나자 주민들은 구청에 상가 쪼개기 분할을 철회하라고 요구하고 나섰다.

재건축 때 상가는 전체를 1개 동으로 간주한다. 상가 소유자들은 조합설립 때 동별 동의요건을 무기로 과도한 요구를 하는 경우가 비일비재하다. 최근 들어 오프라인 상가가 쇠퇴하고 주택 가치가 오르면서 상가 소유자들은 주택 입주권을 요구하고 있다.

도시정비법에서는 재건축사업 관리처분 방법으로 원칙적으로는 상가 소유자에게 상가를 공급하도록 정하고, 예외적인 경우에 한해서만 주택 공급을 허용한다. 시행령에서는 정관 등으로 정하는 비율 조정을 통해 상가 소유주에 주택 공급 조건을 다르게 정할 수 있도록 하고 있다. 재건축 현장에서는 산정비율을 조정해 주택 분양을 받을 수 있는 범위를 넓혀 상가 소유자에게도 주택을 분양받을 수 있게 해왔다.

대다수 조합들은 원활한 사업 진행을 위해 상가 소유자들의 주택 공급 요구를 불가피하게 수용하고 있다. 문제는 사업 지연이 발생하는 경우가 빈번하고 수익성이 줄어 조합원 분담금이 늘어나게 된다는 점이다. 쪼개기로 조합원 수가 늘어나면 조합의 안정성이 저해되고 갈등이 야기될 수 있다.

국회와 정부는 올해 초 도시정비법을 개정해 기본계획을 공람중인 정비예정구역, 정비계획을 수립중인 지역에 대해 상가 쪼개기를 제한할 수 있도록 했다. 권리산정 기준일도 기본계획 수립을 위한 공람공고일로 앞당겼다.

문제는 노후계획도시 특별법에 따른 노후계획도시 정비사업에는 적용할 수 없다는 점이다. 노후계획도시 정비사업은 도시정비법의 기본계획이 아닌, 노후도시특별법상 별도 기본계획에 기반해 추진된다. 이에 성남시는 지난해 10월 국토계획법 63조에 근거해 개발행위허가 제한을 통해 상가 쪼개기 방지를 시도하기도 했다.

경기도는 지난 7월 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 제10조에 따라 1기신도시 대부분의 지역 중 주거용을 제외한 용도에 대해 ‘토지거래허가구역’으로 지정해 상가 쪼개기를 방지하고자 했다.

성남시의 개발행위허가 제한지역 지정 고시문과 지형 도면(자료=건산연, 성남시)

경기도의 토지거래허가구역 지정 공고문과 지형도면(자료=건산연,경기도)

건산연은 정부와 지자체가 상가쪼개기 방지를 위해 여러 제도적 수단을 동원했지만 해당 규제가 적용되는 시점 전 쪼개기가 가능하다는 점에서 한계가 있다고 지적했다. 재건축 상가 장기투자가 다주택자 규제를 피할 수 있고 증여세도 절감할 수 있는 증여 수단으로 활용되고 있는 실정이다.

이태희 건산연 부연구위원은 "성남시의 개발행위허가 제한 방식은 국토계획법에서 정한 행위 제한의 범위를 넘어서고 있어 고시의 효력이 없을 가능성이 높다"며 "경기도의 토지거래허가구역 지정 방식 역시 ‘정상적인 영업 목적을 위한 분할’을 가장한상가 쪼개기를 막기 힘들다는 점에서 상당한 한계가 있을 것"이라고 지적했다.

근본적으로 입주권을 노린 상가 쪼개기가 발생하는 원인은 '입주권 프리미엄'인만큼 상가 소유자가 부당한 개발이익을 얻기 어렵게 만들어야한다고 건산연은 지적했다. 정비사업에서 조합원들에게는 시세 대비 10~20% 가량 저렴한 분양가, 선호 평형·층 선택권, 가전·마감재·발코니 확장 등 혜택이 주어진다. 쪼개기한 상가 조합원들이 얻는 입주권 프리미엄은 결국 일반분양 때 다른 조합원들이 나눠가져야하는 개발이익이다.

이태희 부연구위원은 조합원 분양가를 결정하는 종후자산평가 때 종후자산 가치를 낮게 책정하는 관행이 지속되고 있다고 설명했다. 그는 "향후 법 개정을 통해 종후자산평가와 조합원 분양가 산정 방식을 개선할 필요가 있다"며 "종후자산가치를 통상 어느 정도 낮게 책정하는 이유는 대부분 조합원들이 우리가 이렇게 고생해서 사업하는데 조합원 분양가는 일반분양가보다 싸야 한다는 관념이 상당한 영향을 미치고 있다"고 설명했다.

이 부연구위원은 "조합원 분양가와 개발이익, 사업비용 분배 방식 변경은 조합원별로 유불리가 나뉘는 사안이고, 정비사업 전반에 있어 큰 변화를 초래할 것"이라며 "관련 규정과 파급효과를 신중하게 검토하고, 부작용을 보완할 방안을 함께 실시할 필요가 있다"고 밝혔다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr