도심에 3성급 이상 호텔 지으면 용적률 더준다…노인복지주택도 허용

2030 서울 도시·주거환경정비기본계획
도시정비형 재개발사업부문 변경안 통과
공개공지 초과 제공 때 용적률 인센티브 축소
도심 호텔 공급 확대 위해 용적률 인센티브 확대
저층부 개방 유도 위해 건폐율 60% 이하로 완화

도심 상업·업무시설을 재개발해 3성급 이상 호텔을 지으면 용적률 인센티브를 부여한다. 20층 기준 건물로 3개층까지 더 지을수 있게 된다. 주거 용도로 노인복지주택 도입도 가능해진다.

남부지방과 제주도를 중심으로 비가 예보된 24일 서울 중구 남산에서 바라본 도심 하늘에 먹구름이 끼어 있다. 사진=강진형 기자aymsdream@

18일 서울시는 제10차 도시계획위원회를 개최하고 2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발사업부문) 변경안을 수정가결했다고 밝혔다.

도시정비형 재개발 사업은 낙후된 도심 기능 회복을 위해 공원, 도로 등을 확충해 상업·업무 공간을 공급하는 사업을 말한다.

서울시는 지난해 2월 2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획을 수립했다. 최근 개방형녹지와 용적률, 건폐율, 높이계획 등 개선 의견을 반영해 기본계획 변경을 추진했다. 변경안은 개방형 녹지 인센티브 개선, 지역 필요시설 도입을 유도해 공공성을 강화하는 방안 등이 담겼다.

개방형 녹지 개념을 재정립하고 기준을 변경해 보다 실효성있는 녹지 공간 조성을 유도한다. 개방형 녹지는 도시 내에서 공공에게 개방된 녹지 공간을 말한다. 이번 계획 변경을 통해 지상부가 아닌 옥상 등에 조성하는 녹지공간도 개방형 녹지로 인정하기로 했다. 입체 녹지공간은 토심(토양의 깊이)을 1m 이상으로 조성하고, 별도로 접근할 수 있는 동선을 확보해야 한다.

개방형녹지 의무비율도 기존에는 30% 이상이었으나 대지면적에 따라 개방형녹지 인정한도를 25~45%로 설정하게끔 변경했다. 적정한 높이 등을 계획할 수 있도록 조정했다.

고령화사회에 대응해 도시정비형 재개발 사업 때 노인복지주택 도입도 가능하도록 허용한다. 2030 기본계획상 오피스텔 관리방안을 준용해 관리할 계획이다. 재개발 때 노인복지주택을 포함할 경우 관련 법령에 따른 필수시설을 설치해야한다. 주민 편익시설은 의무 설치하지만 노인복지주택의 특수성을 고려해 위원회 심의를 통해 조정이 가능하다는 조건을 달았다.

문화시설, 생활 SOC 등 지역에 필요한 시설을 짓도록 유도하기 위해 용적률 인센티브 계획도 조정했다. 도심부에 숙박시설을 확충하기 위해 3성급 이상 호텔을 도입하면 최대 100% 용적률 인센티브를 적용한다. 도심 재개발 사업지에서 20층 높이 상업·업무시설(건폐율 50% 기준)을 짓는 경우 최대 3개층을 더 지을 수 있게 되는 것이다.

서울도심에서 공개공지 계획에 따라 과도한 인센티브를 부여할 수 있다는 우려를 감안해 공개공지 조성 인센티브는 2분의 1로 축소 적용한다. 상한용적률은 허용용적률에 초과면적을 곱해서 산출하는데 절반으로 축소되는 것이다. 개방형 녹지와 공개공지 인센티브 중복 적용 해소를 위해 둘 중 하나만 선택하도록 조정했다.

저층부 공간을 개방하도록 유도하고 가로활성화 용도를 도입하기 위해 건폐율도 기존 50% 이하를 의무적용하도록 했으나 이번에 60% 이하로 완화했다. 건폐율은 건축면적의 대지면적에 대한 비율로, 건폐율이 높을수록 건물밀도가 높아진다.

이밖에 광화문 일대 서울도심 도심부의 높이 계획 기준도 설정했다. 공개공지를 초과로 제공할 경우 높이를 완화해주는 항목을 삭제하고 공공용지를 제공할 때 높이를 완화하는 항목을 추가했다. 계획의 공공성, 지역 특성을 고려해 도시계획위원회 심의에서 높이를 추가 조정할 수 있도록 했다.

지구단위계획상 특별계획구역도 정비예정구역으로 의제가 가능해진다. 지역중심 이상 또는 상업지역 중 역세권(지하철역 반경 500m 이내) 특별계획구역 중 중심기능 강화, 노후지역 정비, 지역균형발전을 위해 사업방식을 도시정비형 재개발사업으로 추진하는 경우만 해당된다. 지역중심은 동대문, 망우, 미아, 성수, 신촌, 마포, 공덕, 연신내·불광, 목동, 봉천, 사당·이수, 수서·문정, 천호·길동을 말한다.

정비사업이 완료된 후 30년이 지난 지구는 안전진단 D등급 이상일 때 신축만 허용했으나 위원회 심의를 통해 증개축도 가능하도록 변경한다.

서울시는 "이번 변경 결정에 따라 실효성 있는 녹지 확충으로 쾌적한 녹색도시를 구현하고, 합리적인 건축계획, 도시활성화 유도 용도 도입, 친환경 정책 실현 등을 통해 도시활력을 증진하여 도시경쟁력을 높일 것으로 기대한다"고 밝혔다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr