[2024금융포럼]"韓부동산 비즈니스 대전환해야...수요자중심-다각화 필요"

박종현 노무라종합연구소 서울 이사

박종현 노무라종합연구소 서울 이사가 9일 서울 중구 조선호텔에서 열린 '2024 아시아금융포럼'에 참석해 ‘저성장시대, 부동산 시장의 대응전략-일본을 중심으로’란 주제로 강연하고 있다. 사진=강진형 기자aymsdream@

박종현 노무라종합연구소 서울 이사는 부동산 경기 침체 및 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실화로 위기를 겪는 국내 부동산 시행업계와 관련 "(한국의 부동산 비즈니스도) 대전환이 필요하다"면서 "제로(Zero) 경제성장률까지 전망하는 상황에서 인구구조 변화에 따른 대비를 철저히 해야 한다"고 말했다.

박 이사는 9일 서울 중구 웨스틴조선호텔에서 아시아경제 주최로 열린 '2024 아시아금융포럼'에서 '저성장시대, 부동산 시장의 대응 전략:일본을 중심으로' 특별 세션 발표를 통해 "공급자가 대량의 (상품) 공급을 통해 시장을 리딩하고, 막대한 수익을 올리는 '완판 신화' 대신, 앞으론 수요자를 중심으로 새로운 수요를 상품화하면서 사업을 다각화해 안정적인 수익모델을 구축해야 한다"면서 이같이 밝혔다.

박 이사는 "현재 국내 부동산 시행사나 금융권은 공사비가 오르는 상황에서 (소비자의) 소비력이 떨어지고 있다 보니 토지가격의 20~30%가 하락하지 않으면 사업이 불가하다고 말한다"면서 "진퇴양난의 상황으로, 위기가 기회가 될 때까지는 상당한 시간이 소요되지 않을까 하는 얘기들이 많다"고 짚었다.

그는 특히 한국 부동산 시장을 둘러싼 외적 조건이 일본이 저성장·고령화로 치닫던 1990년대와 대동소이한 측면이 있다고 말했다. 박 이사는 "1990년대 일본과 비교해 2010년대의 한국은 실질임금·연구개발·설비투자는 우상향을 그리고 있으나 총인구, 고령화율, 가계소비 등의 상황은 더욱 빠르게 악화하고 있다"고 전했다.

박 이사는 또 "(일본의 사례를 보면) 저성장·고령화 시대엔 도시의 경쟁이 심화하고 양극화되는 양상이 있다. 선진국의 경우 인구의 80%가 도시에 밀집한 상황"이라며 "이런 양극화 시대 도시의 경쟁력은 민간의 힘만으로는 해결하기 어렵고 관(官), 민(民), 소비자가 함께 대응했을 때 갖춰질 수 있다"고 했다.

그런 만큼 박 이사는 국내 부동산업계도 단순히 사업성을 넘어 도시경쟁력 강화에 기여하고 이를 통해 새로운 수요를 창출할 필요가 있다고 강조했다. 그는 "일본은 아베 신조 전 총리 시절 '도시재생특별법'을 입안했고, 2013년 '2020도쿄올림픽' 유치 이후 '국가전략특별구역법'을 제정하면서 약 20년간 도시 재생에 대응해 왔다"면서 "일본 부동산업계는 부동산 사업의 성공 여부를 사업성을 보지 않고, 얼마나 지역의 부밍(booming)을 통해 지역 전체의 변화를 선도하느냐로 판단하고 있다"고 전했다.

박 이사는 "이 때문에 일본의 매출 기준 5대 종합 부동산시행사를 보면 글로벌 금융위기나 코로나19 등 부동산 시장 변화와 상관없이 연 4%가량의 안정적인 매출 증가세를 올리고 있다"면서 "이를테면 사업 시행 후 매각으로 끝나는 것이 아니라 개발·보유·임대·운영 등을 아우르는 사업모델을 구축하는 등 포트폴리오를 다변화한 것"이라고 강조했다.

그는 해외 진출의 필요성도 강조했다. 박 이사는 "미츠비시지쇼의 사례를 보면 2010년대 후반부터는 기존 뉴욕·런던 외 동남아시아로 해외 진출을 적극적으로 추진하고 있고, 오는 2030년엔 해외 매출·영업이익 비중을 40~45%까지 끌어올린다는 전략"이라며 "일본 정부와 부동산업계는 역사 중심으로 도시를 개발한 노하우를 집대성, 매뉴얼화해 해외시장에 적극적으로 어필하고 있다. 향후엔 시행사, 건설사, 투자자가 일체가 돼 해외 영업에 드라이브를 걸 것으로 생각된다"고 전했다.

박 이사는 "지금은 국가적 차원의 통합적인 도시정책을 바탕으로 민간의 고도화된 운영을 통해 한국만의 사업모델을 구축하는 것이 시급하다"면서 "시간이 걸리더라도 민관은 물론 주민들의 호응을 통해 사업모델을 만들어가는 것이 가장 빠른 길이 아닌가 한다"고 밝혔다.