근생빌라, 피해지원 못 받는 사람 속출
수천만원 저렴한 전세? 의심 해봐야
불법 개조 매물, 고지해야 하지만 현실은…
근린생활시설을 주거용으로 불법 개조한 이른바 '근생빌라'에 입주해 전세 사기 피해지원을 받지 못하는 피해자가 속출하고 있다. 공인중개사는 이 같은 피해를 막기 위해 거래 당사자에게 건물의 용도를 알려야 할 책무를 갖고 있지만, 실제 현장에서는 이 사실을 고지하지 않은 채 거래를 유도하기도 해 각별한 주의가 요구된다.
13일 한 부동산 중개 플랫폼을 통해 서울시 성북구 삼선교 일대의 빌라 밀집 지역을 검색하자 시세보다 수천만원가량 저렴한 전세와 반전세 원룸이 매물로 나와 있었다. 해당 매물은 모두 '전세 대출 불가'를 거래 조건으로 내걸었다.
그러나 대출이 불가한 이유는 게시글에 별도로 명시하지 않았다. 상세설명란에는 주택법상 다중주택 또는 공동주택에 속하는 것으로 표기해놨다. 주택법상 연립주택과 다세대 주택은 공동주택에, 원룸 건물과 다가구주택 등은 단독주택 영역에 속한다.
그러나 건축물대장을 확인한 결과 전세 대출 불가를 명시한 매물들은 근린생활시설을 주거용으로 불법 개조한 이른바 '근생빌라'였다. 근생빌라는 상업시설을 주거용으로 불법 개조한 건물로, 법적 주택으로 분류되지 않아 전세대출을 받을 수 없다. 불법건축물에 해당해 전세 보증보험 가입 또한 불가능하고 전세 사기를 당해도 전세 사기 피해지원 특별법에 의해 구제받을 수 없다.
이처럼 불법 개조된 매물로 세입자가 피해를 떠안지 않도록 공인중개사들은 거래 시 고객들에게 건물의 실제 용도를 고지해야 할 의무를 진다. 하지만 거래 현장에서는 근생빌라라는 사실을 숨기는 데 급급한 실정이다.
실제 삼선교 일대의 부동산 3곳을 접촉해 근생빌라 3채를 둘러봤지만 단 한 명의 공인중개사도 근린생활시설 여부를 제대로 고지하지 않았다. 한 공인중개사는 전세대출 불가 이유를 묻자 "융자가 많아 대출받을 수 없다"며 말끝을 흐리다가 이내 "위반건축물이라 대출은 힘들다"고 말했다.
공인중개사와 현장에 동행한 한 집주인은 거짓 설명을 하기도 했다. 그는 매물이 어느 건물 형태에 속하냐고 묻자 "다세대 주택에 해당한다"고 답변했다. 그러나 건축물대장상 해당 건물은 고시원으로 분류되는 제2종 근린생활시설 용도로 사용승인된 것으로 확인됐다. 심지어 발코니를 불법 확장해 위반건축물 표식까지 기재된 상태였다. 현장에서 집을 보여주던 공인중개사는 이러한 사실을 설명하지 않았다.
공인중개사로부터 사실을 고지받지 못한 채 계약 체결로 생기는 피해는 고스란히 세입자가 떠안게 된다. 지난해 5월 서울 은평구에서는 근린생활 시설용도로 건축 허가를 받고 불법 개조한 근생빌라 100여채에 입주한 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 사건이 발생했다. 피해 금액은 수백억원대에 달하는 것으로 추정된다. 이들은 해당 건물이 주택이 아니라는 이유로 전세 보증보험을 가입하지 못해 보증금을 돌려받기 어려울 것으로 예상된다.
더구나 세입자들은 근생빌라를 경매에서 낙찰받아도 이를 주거용으로 사용하려면 이행강제금을 납부해야 한다. 현행법상 근린생활시설에 설치된 취사 시설을 철거하지 않으면 매년 최대 2호씩 시가표준액의 10%에 달하는 이행 강제금을 내야 한다. 국토교통부 통계에 따르면 2020년부터 3년간 근생빌라에 부과된 이행강제금 액수는 200억여원에 달하는 것으로 집계됐다. 1채당 평균 614만원이 부과된 셈이다.
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미흡한 고지로 인한 거래 피해를 막으려면 지자체 차원의 단속 강화가 필요하다는 목소리가 나온다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "공인중개사의 의무는 고객에게 중개 대상물에 대해 명확한 설명을 전달하는 일이기에 불충분한 고지를 했다면 이들을 상대로 이의제기를 할 수 있다"며 "지자체 차원에서는 근생빌라와 불법증축물에 대한 단속을 강화하고 이를 제대로 고지하지 않는 공인중개사들을 대상으로도 단속 수위를 높여야 한다"고 말했다.
이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr
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