'PF뇌관' 공포…'미착공·상업용·지방'이 불안하다

건설사 PF보증 9.5조 '위험 및 주의' 단계
착공 해도 분양률 75% 미만이면 위험
태영 등 상업용·지방에 집중

착공보다 '미착공', 아파트보다 '상업용 부동산', 수도권보다 '지방'. 태영건설 기업구조개선작업(워크아웃) 신청으로 건설업계 위기감이 커지고 있다. 부동산 프로젝트 파이낸스(PF) 리스크를 가늠하려면 건설사 PF보증 규모는 물론, 위험 수준을 판단할 요인을 따져봐야 한다는 지적이 나온다.

2일 한국신용평가는 PF보증 중에서도 미착공, 상업용 부동산·오피스텔 같은 준주거시설, 지방에 쏠림 현상을 보이는 건설사들이 불안한 것으로 판단했다. 착공했더라도 분양률이 75% 미만이면 위험하다고 봤다.

도급공사 PF보증 중 절반이 위험·주의

건설사의 PF보증 규모는 27조7000억원(한신평 등급보유 건설사·작년 6월 기준)이다. PF보증이란 시행사의 부도 같은 이유로 시공사가 시행사의 대출을 보증해 대신 갚는 것을 말한다. PF보증은 도급사업(19조1000억원)과 정비사업(8조6000억원)으로 나뉜다.

문제가 되는 건 주로 도급사업이다. 한신평은 19조1000억원 중 절반인 9조5000억원을 '위험 및 주의' 단계로 분류했다. 미착공, 상업용 부동산, 지방 공사 물량에 따른 규모다. 태영건설의 경우 자기자본 대비 위험 및 주의 PF보증액 비중이 183.7%에 달했다. 롯데건설이 146.3%로 뒤를 이었다.

실제로 태영건설의 도급사업 PF보증 세부 구성을 보면 미착공 물량(1조원) 중 수도권의 준주거와 상업용 부동산, 지방의 아파트가 70%(7000억원)를 차지한다. 롯데건설 역시 미착공 물량(4조2000억원) 중 76%(3조2000억원)가 여기에 집중돼 있다. 롯데건설 측은 "2022년 대비 2023년 PF 보증규모를 1조6000억원 줄였고, 작년 3분기 기준으로 현금성자산을 2조원 보유하고 있다"며 "PF보증액 규모가 크고, 상업용 부동산 비중이 많기는 하지만 위험한 수준이 아니다"라고 밝혔다.

늪에 빠진 지방·상업용 부동산

'미착공' '상업용 부동산' '지방'이 PF 뇌관이 된 배경은 무엇일까. 한신평은 "건설사 PF보증 중 약 70%가 미착공 사업장 관련 금액"이라며 "미착공사업장 중에 상대적으로 분양 경기 저하 수준이 높은 준주거시설과 기타 비중이 48%"라고 분석했다. 이어 "지역별로는 수도권이 66%, 지방이 34%이지만 현대건설의 미착공물량을 제외하면 지방 비중이 51%까지 올라간다"고 밝혔다.

작년에 부동산 지표가 개선되긴 했지만 수도권에만 한정됐을 뿐, 지방은 침체 상태였다. 한신평은 "세종과 대전을 제외하면 지방 주택 매매가격은 1~2% 내외로 낮은 상승률을 보였다"고 했다. 미분양이 감소한 것도 건설사들의 보수적인 분양 전략 때문이다. 작년(1~8월) 지방 분양물량은 전년 동기 대비 40% 수준으로 감소했다.

자재비와 인건비를 중심으로 공사원가가 급상승하며 수익성이 떨어진 것도 지방 주택시장 악화를 부추겼다. 분양가 인하 여력이 사라졌기 때문이다. 한신평은 "지방사업장 비중이 높은 건설사는 분양실적 개선이 늦춰질 전망"이라며 "신용도와 시공 능력순위가 낮은 업체일수록 지방 소재 현장 비중이 높다"고 설명했다.

신용등급 AA 건설사의 경우 예정 사업장이 서울(24.8%)과 인천·경기(37.6%)에 집중됐다. 지방(38.2%) 비중은 크지 않다. 반면 신용등급 BBB 건설사의 예정 사업장은 지방(68.1%)에 편중돼 있다. 서울(5.3%)과 인천·경기(26.6%) 비중은 상대적으로 작다.

준주거시설과 상업용 부동산 시장도 부진을 겪고 있다. KB부동산 오피스텔 통계에 따르면 최근 1년(2022년 11월~2023년 11월) 기준 오피스텔 매매가격지수는 지역별로 서울은 1.30%, 경기 7.35%, 5대 광역시는 3.58% 떨어졌다. 한신평은 "생활형 숙박시설 가격이 내려가고, 미분양이 속출하면서 중도금과 잔금 회수 리스크가 확대됐다"며 "지식사업센터 수급 불균형으로 시장이 침체했고, 물류센터도 공급과잉 상황에서 준공까지 지연되면서 대주단이 건설사에 대해 책임준공 약정에 따라 PF 채무 인수를 요구하고 있다"고 분석했다.

심나영 기자 sny@asiae.co.kr