한은 "부동산 고평가…거시건전성·통화정책 조합 일관돼야"(종합)

9월 통화신용정책보고서

최근 주택가격이 상승 전환하고 은행 가계대출이 급증하면서 금융불균형이 심화된 것은 거시건전성 정책과 통화정책의 공조가 효과적으로 이뤄지지 않았기 때문이라는 한국은행의 분석이 나왔다. 특히 한은은 지금의 주택가격이 여전히 고평가된 것으로 판단하면서 국내 금융불균형 누증에는 부동산 부문이 핵심 메커니즘으로 작용해왔던 만큼 앞으로 거시건전성 정책과 통화정책이 장기 시계에서 일관되게 수립·시행돼야 한다고 지적했다.

한국은행은 14일 내놓은 통화신용정책보고서에 실린 ‘최근 금융불균형 상황 점검과 정책적 시사점’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 이번 보고서는 최근 주택가격이 바닥을 찍었다는 인식이 시장에 확산되고, 은행 가계대출이 증가세를 이어가는 상황에서 통화정책을 수립하는 한은이 직접 평가했다는 점에서 의미가 깊다는 분석이다.

보고서에 따르면 통화정책의 금융불균형 대응에 관한 논의는 거시건전성 정책(MPP) 중심 대응 견해와 통화정책(MP) 공조 대응 견해로 구분된다. 우선 MPP 중심 대응 견해는 MPP가 과열된 부분에 대해 미시적이고 선별적인 대응이 가능해 보다 효율적이며, MP는 경제 전반에 무차별적인 영향을 미치기 때문에 실물경제에 미치는 부정적 영향이 클 소지가 있다는 주장이다. 반면 MP 공조 대응 견해는 신용, 자산가격 등에 대한 MP의 영향이 상당한 데 반해 MPP 중심 대응의 정책효과는 여건에 따라 제한적일 수 있다는 점을 강조한 것이다.

글로벌 금융위기 이후로는 금융불균형 제어를 위한 MP의 역할 확대 주장이 힘을 얻고 있고, 금융순환의 조절을 위해 MPP와 함께 MP도 사전 대응하는 것이 효과적이며 후생도 증대된다는 연구가 등장했다.

주요국의 경우 금융불균형에 대해 대체로 MP 공조 대응이 MPP 중심 대응에 비해 더 효과적인 것으로 평가했다. MP와 MPP 간 정책기조가 동일한 경우 주택가격과 가계대출에 대한 효과가 뚜렷한 반면 반대 방향인 경우에는 정책효과가 반감되거나 불확실성이 증대됐다는 것이다.

현재 우리나라 금융불균형의 누증은 부동산 부문을 중심으로 진행돼 자원배분의 효율성 저하, 부동산 경기에 대한 경제의 취약성 증대 등 부작용을 초래하고 있는 상황이다. 특히 가계부채는 주요국과 달리 디레버리징(차입 상환·축소) 없이 지속적으로 증가해 거시경제와 금융안정을 저해하는 수준에 이르렀다.

금융불균형 시기, 거시건전성·통화정책간 조합 유효성 낮아

보고서는 과거 금융불균형에 대응한 우리나라의 MPP와 MP 간 정책조합은 유효성이 낮았던 것으로 평가했다. 2014년 부동산 규제완화와 기준금리 인하가 동시에 이뤄지면서 주택가격과 가계부채 간 강화적 상호작용을 일으켜 불균형을 심화시켰고, 2020년 이후 팬데믹에 대응한 MP 완화도 MPP 긴축 효과를 제약하며 시차를 두고 불균형을 확대하고 있는 상황이다.

이로 인해 주택가격은 2020년 3월부터 빠르게 상승하다 기준금리 인상의 영향 등으로 부동산 경기가 둔화되며 지난해 8월 이후 하락세로 전환했다가 올해 들어 다시 상승 전환했다. 올해 7월 기준 주택가격 변동률과 거래량은 장기평균을 하회하고 있으나, 아파트 가격은 강남3구 → 서울 → 수도권 순으로 상승세가 확대되는 가운데 비수도권도 가격 하락세가 둔화하고 있다. 미분양주택 물량도 수도권과 지방에서 모두 완만한 축소 흐름을 이어가고 있다.

은행의 가계대출도 완화적 대출태도, 여신금리 하락, 특례보금자리론 공급 등에 영향받아 지난 4월 이후 증가로 전환됐고, 신용대출의 상환 흐름도 축소되고 있다. 이에 따라 명목 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 부채가 성장에 미치는 부정적 영향이 확대되는 임계치를 큰 폭 상회할 정도로 여전히 높은 수준을 유지하고 있는 상황이다.

다만 보고서는 주택가격이 소득과 괴리돼 높은 수준을 유지하고 있어 기초 경제여건 등과 비교해볼 때 여전히 고평가된 것으로 판단했다.

한은은 "금융불균형의 정도가 최근 들어 재차 누증될 조짐을 보이고 있어 중장기 안정성장을 도모하기 위해서는 금융불균형이 일정 수준 이하에서 관리돼야 하는 만큼 꾸준한 조정 노력을 지속해야 한다"며 "과거 사례를 볼 때 국내 금융불균형 누증에는 부동산 부문이 핵심 메커니즘으로 작용해 왔다는 점에서 관련 정책은 긴 시계에서 일관되게 수립·시행돼야 할 것"이라고 강조했다.

이날 기자간담회에서 이상형 한은 부총재보는 최근 가계대출이 급증하고 부동산 가격이 상승 전환한 게 결국 통화정책과 거시건전성 정책이 엇박자를 낸 효과가 아니냐는 질의에 "거시건전성 정책은 지난해 말 금융시장 불안과 주택시장 경착륙에 일차적으로 대응해왔는데 그 과정에서 예상보다 가계 대출이 증가한 상황"이라며 "거시건전성 정책은 긍정적 효과와 더불어 예상치 못한 부작용이 있을 수 있는데 아직 정책 조합을 실시한 지 얼마 안 됐기 때문에 판단은 이르다"고 말했다. 이 부총재보는 "금융시장의 불안이 완화되고 부동산 연착륙 가능성이 커진 반면 가계대출이 확대된 상황에서, 거시건전성 정책을 어떻게 끌지 앞으로의 대응이 중요하다"고 덧붙였다.

서소정 기자 ssj@asiae.co.kr