[실전재테크] 내가 전세사기 피해자가 됐다면…대처법은?

HUG에 사고통지서 제출부터
이사하지 말고 버티거나
임차권등기명령 신청해야

부동산 시장 불황의 여파로 전국 곳곳에서 깡통전세, 전세사기가 속출해 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 잇따르고 있다. 최선의 자구책은 사고를 예방하는 것이나, 그렇지 못한 경우가 상당하다. 전세사기 피해자가 됐다면 어떻게 대처해야 할까. 특별법을 통해 구제받을 수 있다면 다행이나, 그 요건이 까다로워 피해를 인정받기 쉽지 않은 게 현실이다.

HUG 보증보험 가입했다면 사고통지서부터 제출해야

만약 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보험에 가입했다면 세입자는 대위변제를 통해 보증금을 회수할 수 있다. 대위변제는 보증기관이 세입자에게 보증금을 먼저 돌려준 뒤 집주인에게 구상권을 청구하는 제도다.

세입자는 전세계약기간 종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못했거나, 전세계약기간 중 전세 목적물에 대해 경매 혹은 공매가 실시돼 보증금을 반환받지 못한 경우 HUG 영업점에 사고통지서를 제출해야 한다.

이후 보증채무이행청구서, 보증서, 신분증, 부동산등기부등본, 명도확인서, 퇴거예정확인서 등 필요서류를 제출하면 HUG가 적정성을 확인하고 심사결과를 통지하게 된다. 마지막으로 대위변제 증서 등 서류를 제출하고 집을 비워주면 금액을 수령할 수 있다.

물론 보험에 가입했다고 보증금을 바로 회수하기 어려울 수 있다. 만약 집주인이 사망한 경우 상속 절차를 밟게 되는데, 친족이 상속을 거부한다면 세입자는 향후 법원이 상속재산 관리인을 지정할 때까지 기다려야 하기 때문이다.

보증보험 미가입 시 이사하지 말고 최대한 버텨야

HUG 전세보증금반환보험에 가입하지 않았다면 세입자는 더 큰 어려움을 겪게 된다. 집이 경매로 넘어갈 경우 전세 보증금보다 우선순위가 있으면 세입자는 피해 금액을 회수할 수 없기 때문이다. 전세 제도는 채권 계약이고, 은행이 집을 담보로 갖는 근저당은 물권인데 집이 경매로 넘어갈 경우 채권보다 물권이 우선순위가 된다.

단 세입자가 우선변제권을 갖고 있다면 이보다 늦게 설정된 물권보다 앞서 배당받을 수 있다. 주택임대차보호법은 전입신고를 하고 확정일자를 받은 세입자에게 우선변제권을 보장한다. 이때 가장 중요한 것은 이사하지 말고 거주하는 것이다. 다른 집으로 전입신고를 하거나 이사하면 우선변제권을 잃게 된다. 보증금을 돌려받기 전까지 주택의 점유와 전입신고, 확정일자를 유지해야 한다.

26일 서울 여의도 국회의사당 본청 앞에서 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 회원들이 기자회견을 열고 전세사기 특별법 제정을 촉구하고 있다. 사진=김현민 기자 kimhyun81@

이사가 불가피하다면 임차권등기명령 신청해야

만약 이사할 집을 이미 계약한 상황이라면 법원에 임차권등기명령을 신청해야 한다. 이는 임대차 계약이 종료된 후에도 세입자가 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사(퇴거)할 수 있도록 만들어진 제도다. 주택의 소재지를 관할하는 법원에서 신청할 수 있다. 임차권등기는 보증금의 일부를 받지 못한 경우에도 신청할 수 있다. 임대인의 동의가 없더라도 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 신청할 때 필요한 서류는 임대차계약일자, 임차보증금액, 전입일자, 점유개시일자 및 주민등록등본 등이다.

공인중개사 책임 인정되면 손해배상청구 가능

보증금을 돌려받지 못한 경우 공인중개사에게 손해배상책임이 있다면, 이를 청구할 수 있다. 만약 공인중개사도 배상의 여력이 없다면 한국공인중개사협회에 공제금을 청구할 수 있다. 공인중개사법에 따르면 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 관건은 중개행위에 고의 또는 과실이 있는지를 밝히는 것인데 이와 관련해 분쟁이 자주 발생한다. 공인중개사에게 책임이 있다 하더라도 피해자 과실도 인정될 경우 손해배상금액이 조정되기도 한다.

정부가 전세사기 특별법을 통해 구제에 나서겠다고 했지만, 그 요건이 까다로워 피해를 인정받기 쉽지 않은 게 현실이다. 특별법 지원 대상이 아니라면 피해자는 스스로 구제받는 수밖에 없다. 국토부는 서울·인천·경기·부산에 ‘전세피해지원센터’를 개소했다. 전세보증금 전부 또는 일부(30% 이상)를 반환받지 못한 경우라면 센터의 도움을 받을 수 있다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr