‘PF사업 불안’ 일부 건설사 보증 PF ABCP, 금리 고공행진

대구·대전 등 지방 PF 사업장 비중 높아
미분양 ·미입주 리스크 확대
상대적으로 낮은 신용등급도 고금리 원인

코오롱글로벌과 동부건설이 신용공여를 제공한 프로젝트파이낸싱유동화증권(PF ABCP)이 두 자릿수 금리로 거래되면서 시장의 불안을 자극하고 있다. 연초에 롯데건설, 대우건설, 태영건설 등이 신용공여를 제공한 사업장 관련 PF-ABCP 금리가 정부 및 금융권 지원에 힘입어 큰 폭 하향 안정화된 것과 대비된다.

30일 단기자금시장에 따르면 PF 사업 자금 조달을 위해 설립된 특수목적법인(SPC) ‘에이치오디엄제일차’와 ‘에코플로라’ 등이 발행한 PF ABCP가 기업어음(CP) 유통시장에서 11%~12% 수준의 금리로 거래됐다. 레고랜드 사태 이후 한 때 18%~20%까지 올랐던 PF ABCP 금리는 시장안정 대책 등에 힘입어 대부분 10% 아래로 내려왔다.

투자은행(IB) 업계 관계자는 "특정 PF-ABCP가 높은 금리에 거래되는 것은 자금을 조달한 해당 PF 사업의 사업성이 떨어지거나 신용보강을 한 건설사나 증권사의 신용도가 안정적이지 않다는 것을 의미한다"고 설명했다.

에이치오디엄제일차는 ‘두류야외음악당지역주택조합’이 PF 사업 자금을 빌리기 위해 만든 SPC다. PF 대출로 대구 달서구 두류동 638-19번지 일대에 공동주택(아파트)을 짓는 데 사용한다. 현대차투자증권 주관으로 대주단으로부터 자금을 빌린 뒤, 이 대출을 기초자산으로 ABCP를 발행했다.

시공사인 동부건설은 PF 대출에 책임준공 약정과 자금보충 약정을 제공했다. 동부건설이 공사를 완료한 뒤 준공허가를 받지 못하면 대출 상환 책임을 지고, 시행사가 대출 원리금을 상환하지 못하더라도 부족한 상환 자금을 지원하겠다는 계약이다. 이 때문에 이 대출을 기초자산으로 발행된 ABCP는 신용공여를 제공한 동부건설의 단기신용등급인 A3(sf)와 연동한다.

에코플로라는 더시티와 더파트너스라는 이름의 시행법인이 PF 자금을 조달하기 위해 이베스트투자증권 주관으로 만든 SPC다. 에코플로라는 세종시 연기면 해밀리 주상복합 개발 사업을 위한 PF 대출을 기초자산으로 유동화증권(ABSTB)을 발행했다. 시공사인 코오롱글로벌이 PF 대출에 책임준공 약정과 자금보충 및 조건무 채무인수 약정을 제공했다. 이 PF 유동화증권의 신용등급은 코오롱글로벌 단기신용등급과 같은 A3+(sf)로 평가됐다.

증권사 PF 담당 임원은 "부동산 가격이 가파르게 하락하면서 부동산 미분양과 미입주 리스크에 대한 위험회피 심리가 강하다"면서 "고금리에 거래된 ABCP와 연관된 PF 사업장은 미분양이나 미입주 우려가 큰 지방 사업장으로 시장의 불안함 심리가 금리에 반영됐다"고 평가했다.

동부건설은 회생절차에서 벗어난 이후 수주를 바탕으로 매출과 이익이 안정적으로 성장해 왔다. 하지만 지난해 대구 수성구 파동 자체 PF 사업을 비롯해 여러 사업장에서 저조한 분양 실적을 기록했다. 미분양 위험이 낮은 정비 사업 비중이 높지만, 지방 사업장이 많아 미분양과 미입주 리스크가 크다는 평가를 받고 있다. 2020년부터 영업현금흐름(OCF) 적자에도 HJ중공업 지분 인수로 차입금이 증가한 것도 신용도에 악재로 작용하고 있다.

코오롱글로벌은 연대보증과 자금보충약정 등을 제공한 PF 우발채무가 지난해 9월 말 기준 1조1000억원 수준으로 다소 부담스러운 상황이다. 당시 미착공 현장으로 분류된 대전 유성구 봉명동 오피스텔, 대전 중구 선화동 3차 주상복합 개발 사업 등에 PF 자금보충 약정을 제공하고 있는데, 분양 실적이 저조할 경우 우발채무가 현실화할 가능성이 높은 것으로 평가된다.

코오롱글로벌 관계자는 "최근 한국투자증권이 2680억원을 투자해 자사의 PF 사업장 유동성을 지원하기로 했다"면서 "최근 콜옵션부 사모 채권 300억원어치를 7.9% 수준에 발행하는 등 유동성 우려는 크지 않다"고 말했다.

PF업계 관계자는 "주택 사업 비중이 높은 두 건설사가 전반적인 부동산 경기 하강 국면에서 매출과 수익성을 개선하기는 어려운 상황"이라며 "신용등급도 다른 1군 건설사 대비 낮아 외부 지원을 받지 않는 이상 관련 PF 유동화증권 금리는 한동안 계속 높게 형성될 것"이라고 전망했다.

임정수 기자 agrement@asiae.co.kr