[부동산AtoZ]토지 없이 건물만 낙찰 받아도 될까?

편집자주[부동산AtoZ]는 주거문제로 고민하는 분들을 위한 가이드입니다.
어떻게 해야 집을 잘 사고(buy), 잘 사는(live) 것인지 부동산 지식을 간결하고 쉽게 알려드리겠습니다.

연이은 유찰로 입찰 가격이 크게 내려간 부동산 경매시장에 최근 응찰자들이 몰리면서 경쟁이 치열해지는 현상이 나타나고 있다. 이런 가운데 틈새시장으로 꼽히는 ‘특수물건’을 노리는 이들도 늘고 있다. 보통 특수물건이라 하면 ‘유치권, 법정지상권, 지분경매’를 칭한다. 일례로 토지는 제외하고 지상 건물만 매각하는 경우가 대표적이다. 이들 물건은 법정지상권을 갖추고 토지주와 지료 협의가 잘 된다면 높은 수익률을 기대해볼 수 있지만 위험부담이 존재해 주의해야 한다.

법정지상권, 대체 뭐길래?

경매에 나온 물건이 토지를 제외한 건물만 매각하는 경우 문제가 되는 것은 바로 ‘법정지상권’이다. 법률상으로 토지와 건물은 별개의 부동산으로 취급된다. 따라서 각자 소유자가 다르거나 따로 분리해 처분할 수 있는 셈이다. 그래서 다른 사람이 소유하고 있는 토지 위에 건물을 짓기 위해서는 땅 주인과 협의해 토지 사용 권리인 ‘지상권’을 설정해야 한다.

하지만 반드시 지상권을 설정해야만 토지를 사용할 수 있는 것은 아니다. 지상권을 등기하지 않았더라도 일정한 요건을 갖추면 법률적으로 토지를 사용할 권리를 가질 수 있다. 이를 법정지상권이라 한다.

법정지상권이 성립되기 위해서는 세 가지 요건을 갖춰야 한다. 먼저, 해당 토지에 저당권을 설정할 당시에 이미 건물이 존재해 있어야 한다. 또, 저당권을 설정할 당시 기준으로 토지와 건물을 소유하는 이가 동일해야 한다. 마지막으로는 저당권이 실행되는 경매로 인해 토지와 건물 소유주가 서로 다른 이가 되어야 한다.

수익 높이고 위험 낮추려면 법정지상권 따져봐야

건물만 입찰하는 경우라면 반드시 법정지상권이 성립되는 물건을 매수하는 게 전문가들의 조언이다. 만약 해당 요건이 갖춰지지 않아 법정지상권이 성립되지 않는다면 토지 소유주가 해당 건물 철거를 요구할 위험성이 있기 때문이다. 물론 법정지상권이 성립되는 물건은 대부분 매매거래 되기 때문에 경매로 나오는 경우는 흔치 않다. 하지만 무턱대고 법정지상권이 성립되지 않는 물건을 샀다가는 결국 아무런 수익도 못 보고 매수금액을 몽땅 손해 보게 될 수도 있다.

반대로 법정지상권이 성립하면 5~30년간 지상권을 인정해줘야 한다. 저렴한 가격에 건물을 매수해 30년 동안 사용할 수 있는 셈이다. 게다가 30년이 지나면 ‘지상물매수청구권’을 통해 건물을 토지소유자에게 매도할 기회도 생긴다.

만약 법정지상권이 성립된 건물이라도 이용료를 잘 따져봐야 한다. 통상 건물과 토지의 소유주가 다른 경우 건물주는 토지주에게 토지이용료인 지료를 내야 하는데, 이 부분을 어떻게 협의하느냐에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있기 때문이다. 만약 지료 협의가 원활하게 이뤄지지 않으면 지료 소송으로 번지는 경우도 있어 주의가 필요하다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr