[전세살이ABC]전세사기에 늘어나는 ‘전세권 설정’…셀프등기 요령은?

편집자주이른바 ‘빌라왕’에 의한 전세사기 피해가 속출하면서 세입자들의 불안감이 갈수록 커지고 있다. 하지만 전세 제도는 여전히 한국의 주요 임대차 계약 중 하나다. 아시아경제가 구민수 변호사(NH투자증권 부동산 자산관리)와 ‘전세살이ABC’ 연재를 통해 전세로 살면서 현실적으로 알아야 할 법률 상식과 정보를 전달한다.

잇따른 전세사기에 보증금 보호를 위해 더욱 강력한 법적 장치를 강구하는 세입자가 늘고 있다. 특히 확정일자, 임차인 대항력으로 부족하다고 판단한 임차인이 '전세권 설정 등기'를 하는 경우가 많아졌다. 실제 15일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난달 전세권 설정 건수는 5941건으로 전월(4845건) 대비 1096건(22.6%) 늘었다. 전세권 설정 등기는 등기사항전부증명서에 자신이 전세 세입자라는 사실을 기록한 것이다. 이를 통해 경매 실행을 빠르게 진행해 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있다.

임대인으로부터 전세권 설정 어떻게?

구민수 변호사는 처음부터 전세권 설정이 가능한 주택을 구한다는 사실을 중개인에게 알릴 필요가 있다고 조언했다. 전세권 설정 등기는 임차인(전세권자)과 임대인(전세권설정자)의 공동 신청이 있어야 하므로 임대인의 동의가 없다면 설정이 불가능하기 때문이다.

전세권 설정을 위한 준비 사항을 살펴보면 우선 전세 계약서 작성 시 임대인의 동의의 뜻을 특약의 형식으로 계약서에 남길 필요가 있다. ‘임대인은 전세권 설정에 동의한다’ 정도면 충분하다. 그리고 입주일 이전까지 사전 준비를 완료해야 하는데, 등기신청수수료(건당 1만5000원, 인터넷 신청 시 1만3000원), 등록면허세(전세보증금의 0.02%)를 온라인으로 납부하고, 등기소에 제출할 등기신청서를 작성하면 된다. 대법원 인터넷 등기소의 이폼(e-FORM) 플랫폼에서 입력사항을 순차로 입력하거나 연결된 링크를 이용하면 신청서 작성 및 비용 납부 절차를 손쉽게 완료할 수 있다. 괜히 어렵다고 생각해 법무사 등에게 맡기지 않아도 된다.

이후 전세계약 시작일에 전세금 잔금을 지급하면서 미리 작성한 위임장에 임대인 서명 또는 날인을 받으면 된다. 위임장은 ‘임차인이 이 주택의 전세권자가 되는 등기를 신청하고, 임대인은 등기 신청권한을 임차인에게 위임한다(맡긴다)’는 내용으로 요약된다. 앞서 설명한 e-FORM 플랫폼을 이용해 등기신청서 작성을 마치면 위임장도 함께 작성되므로 출력만 하면 된다.

전세권 설정은 보증보험보다 무조건 비싸다?

전세권 설정은 흔히 법무사에게 등기신청을 맡기고, 등록면허세까지 납부하면 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험보다 비용이 비싸다고 인식된다. 하지만 주택임대차보호법에서 임차인의 계약갱신청구권이 인정돼 실질적인 임차기간이 2년에서 4년으로 늘었다는 점을 감안할 필요가 있다. 실질 임차기간을 4년으로 보고 전세권 설정 등기를 직접 ‘셀프 등기’로 처리한다면 2년 마다 갱신해야 하는 보증보험보다 총 소요 비용은 더 저렴할 수 있는 것이다.

게다가 보증한도 초과 등으로 보증보험에 가입하지 못하는 경우도 발생할 수 있어 이 경우 전세권 설정이 대안이 될 수 있다. 향후 주택의 전세보증금이 일정 금액 이하일 경우 정률이 아닌 소액의 등록면허세만 받는 정책을 펼친다면 비용부담이 줄어 임차인 보호에 큰 도움이 될 것이다. 이사 당일 전세권 등기를 위해 등기소로 향하기 전 주민센터에서 전입신고와 계약서 확정일자를 받는 것도 잊지 않아야 한다.

구민수 변호사(NH투자증권 부동산 자산관리), ＜셀프소송＞, ＜셀프등기＞ 저자.

곽민재 기자 mjkwak@asiae.co.kr