[집값 반등vs재하락]⑤규제 완화 '긍정'vs'성급'…집값 바닥은 '글쎄'

"1·3 대책, 시장 연착륙에 '긍정적'"
규제완화 속도 빨라 '투기판' 우려도
집값 바닥 "아직 일러…2분기 봐야"

1·3 부동산 대책 이후 집값 하락폭이 줄고, 국지적으로 거래량이 증가하는 모습이 눈에 띈다. 전문가들도 부동산 시장 연착륙 관점에서 정책 효과를 '긍정적'이라고 보는 시각이 많았다. 반면 '제2의 영끌 사태'가 발생할 수도 있다며 규제 완화가 성급했다는 지적도 제기됐다. 이와 함께 최근 확산되는 집값 바닥론에 대해서는 '착시현상'일 뿐이라며 2분기 이후 '저점'에 대한 판가름이 날 것으로 봤다.

시장 연착륙 유도 'A학점'…‘투기판' 조성 우려도

고준석 제이에듀투자자문 대표는 1·3 대책을 비롯한 정부 부동산 정책과 관련해 'A학점'이라고 평가했다. 고 대표는 "서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외하고 규제지역을 해제해 시장 연착륙을 유도했고, 부동산 거래량도 올해 1월 1400건을 넘어섰다"며 "기준금리가 떨어지지 않은 상황 등을 감안할 때 정책 효과가 시장에 나타나기 시작했다"고 분석했다. 이어 "시장 가격은 금리와 공급에 의해 결정된다"며 "규제를 더 풀어줘야 한다"고 강조했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 1·3 대책이 일종의 ‘군불때기 효과’가 있었다고 짚었다. 박 위원은 "금리가 여전히 높고, 역전세난과 경기 침체 요소가 겹쳐 있는 상황"이라며 "갭투자는 엄두를 못 내고, 매물이 소화되는 정도여서 규제 완화 시기가 성급했는지에 대해 우려할 만한 상황이 아니다"라고 설명했다.

반면, 연이은 대책 발표로 규제 완화의 속도가 너무 빠르다는 지적도 제기됐다. 과도한 규제 완화가 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 것이다. 정부는 이달부터 이른바 ‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약 시 거주지역 조건을 없애고, 규제지역에서의 다주택자 주택담보대출도 허용하기로 했다.

한문도 연세대 정경대학원 겸임교수는 "정부가 젊은이들에게 투기판을 깔아줬다"며 "향후 제2의 영끌 사태가 발생할 수 있다"고 꼬집었다. 한 교수는 "국민 대다수가 1주택자나 무주택자인데 정부는 왜 다주택자를 위한 정책을 내놓는가"라며 "규제 완화의 농도가 투기 심리를 자극하고 있다"고 우려했다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 규제 완화 속도가 빠르다는 것에 동의하면서도 "그만큼 시장 경착륙 우려가 컸다"고 했다. 윤 팀장은 "만약 올해도 거래침체가 계속된다면 건설사, 이사업체, 중개업소 등 관련 시장과 경제 전반에 활력이 없어질 것"이라면서 "장기 침체를 우려한 정부가 조기 대응에 나선 것으로 보인다"고 말했다.

고개 드는 집값 바닥론 "착시현상"…2분기 이후 판가름

최근 고개를 들고 있는 집값 바닥론에 대해서 전문가들은 "아직 이르다"고 입을 모았다. 다만 2분기 이후가 방향성을 보이는 시점이 될 것이라는 분석도 나왔다.

박원갑 위원은 현재 상황을 일종의 착시현상이라고 정의하며 "집값이 바닥을 찍고 올라가는 게 아니라 낙폭이 과했던 지역에서 매물이 소화되는 과정"이라고 했다. 그는 "호재와 악재가 뒤섞인 현재의 부동산 시장에서 소형 급매물을 중심으로 거래량이 다소 늘어날 수는 있다"면서도 "하지만 이는 시장에 온기가 도는 게 아니라 거래절벽에 숨통이 다소 트이는 것일 뿐"이라고 설명했다. 추세 반등 시기는 '전셋값이 회복될 때'로 잡았다. 전세시장에서의 소화 불량 현상인 '역전세난' 해소가 우선이라는 이유에서다.

한문도 교수는 "어림도 없다"며 "가격 조정이 덜 됐다"고 잘라 말했다. 그는 "만약 미국 금리 인상이 이어지고 물가가 안 잡힌다면, 최대 5~6년 동안 집값이 하락할 수 있다"고 봤다.

고준석 대표는 "집값 바닥은 신의 영역"이라면서도 "현재 무릎 정도는 왔다"고 평가했다. 그러면서 그는 "완전한 바닥은 서울 아파트 매매 건수 3000건 이상이 될 때"라며 "올해 2분기에서 3분기로 넘어가는 때가 반등 시점"이라고 예상했다. 그때쯤이면 금리 방향성이 완전히 잡힐 것이란 이유에서다. 또 "미분양 주택이 7만5000여건이라고 하지만, 서울은 1000건이 안 되고 오히려 거래량이 유의미하게 회복되고 있다"면서 "주담대 금리가 확실히 낮아지고 있어 기준금리가 조금만 떨어지면 시장 상황은 더 변할 것"이라고 전망했다.

윤지해 팀장은 "쌓여 있는 물건들이 소진돼야 바닥인 걸 알 수 있기 때문에 올 2분기는 돼야 명확하게 볼 수 있다"면서도 "올해 안에 우상향하는 패턴은 나타나기 힘들 것"이라고 했다. 다만 그는 '3년 후'를 기준으로 삼으면서 "3년 정도 후에 지금의 가격이 바닥이었는지 돌아본다면 그럴 수 있다"고 설명했다.

노경조 기자 felizkj@asiae.co.kr
곽민재 기자 mjkwak@asiae.co.kr