['핫플'된 경매]④“0 하나 더 붙여 보증금 날릴 수도”…경매 시 주의할 점은?

유찰 늘며 경매 가격 경쟁력↑…경매시장 살아나
등기부 권리분석 꼼꼼히, 입찰표 수기작성 유의
특례보금자리론 KB시세 등 자금 마련 계획 철저히

[아시아경제 곽민재 기자] 지난 14일 방문한 수원지방법원 안양지원 경매 2계 104호 매각법정 입구엔 경매 30분 전부터 사람들로 북적였다. 낙찰받기 위해 온 이들은 물론, 현장학습을 나온 경매 초보자들의 모습도 어렵지 않게 볼 수 있었다. 실제 이날 6~7명의 스터디원들은 한 테이블에 빙 둘러앉은 채 기일입찰표를 작성하며 경매 공부에 열을 올리고 있었다.

지난 14일 방문한 수원지방법원 안양지원 104호 매각법정 앞에서 현장학습을 나온 사람들이 기일입찰표를 작성하며 경매 공부에 열중하고 있는 모습.[사진=곽민재 기자]

개점 휴업 상태였던 부동산 경매시장이 되살아나고 있다. 부동산 구매 심리 약화로 유찰이 늘어남에 따라 경매 물건의 가격 경쟁력이 높아졌기 때문인 것으로 풀이된다. 실제 법원경매 전문기업 지지옥션이 발표한 ‘2023년 1월 경매동향보고서’에 따르면 전국 아파트 경매 진행 건수는 1736건으로 이 중 634건이 낙찰됐다. 낙찰률은 36.5%다. 전월(27.5%)보다 9%포인트 뛰었고, 낙찰가율은 75.8%로 전월(75%)보다 0.8%포인트 올랐다. 반값 아파트도 속속 등장하면서 2030세대 등 경매 초보자들도 새롭게 시장에 뛰어들고 있는 분위기다. 다만 저렴한 만큼 위험 부담도 높은 게 경매인만큼 무턱대고 경매에 뛰어들면 낭패를 볼 수 있어 주의해야 한다.

등기부등본 갑구·을구 권리분석 중요

우선 경매법원을 방문하기 전 충분히 권리분석을 하는 것이 중요하다. 권리분석은 낙찰자가 낙찰 금액 외에 별도로 인수해야 하는 권리가 있는지를 확인하는 절차로 경매로 나온 부동산이 법률적 문제가 있는지를 분석하는 것을 말한다. 등기부등본을 떼서 갑구와 을구에 저당권, 근저당권, 가압류, 전세권 등의 단어가 있는지 살피는 것이 중요하다.

특히 등기부에 ‘전세권’ 단어가 있는지 봐야 한다. 등기부에 올라있지만 배당에 나서지 않은 ‘임차인(선순위전세권)’이 있는 경우 결과적으로 낙찰을 받아도 추가로 보증금을 돌려줘야 해 손해를 보는 경우가 발생할 수 있기 때문이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "가령 1억원에 물건을 낙찰받아도 추가로 등기부에 올라있지만 배당에 나서지 않은 임차인에게 5000만원(전세보증금)을 돌려줘야 한다면 결과적으로 시세보다 비싸게 매입(1억5000만원=낙찰금액+전세보증금)해 손해를 보는 경우가 발생할 수 있어 확인할 필요가 있다"고 조언했다.

지난 14일 방문한 수원지방법원 안양지원 104호 매각법정에서 집행관이 사건번호를 부르고 입찰한 사람들을 호명하고 있다.[사진=곽민재 기자]

입찰표 작성 시 금액 단위 주의…자금 마련 계획도 철저히

경매 입찰표는 수기로 작성하기 때문에 실수로 잘못 작성할 경우 무효 처리되거나 심한 경우 보증금을 날릴 수 있어 주의해야 한다. 실제 지난 14일 방문한 안양지원 경매 2계에선 경기도 안양시 만안구 안양동 아파트 전용면적 80.18㎡ 경매에 참여한 응찰자 2명이 기일입찰표를 잘못 작성해 안타깝게 매물을 놓친 경우가 발생했다. 경매에선 최저 매각 가격보다 낮은 금액을 써내면 무효 처리가 되는데, 기일입찰표 좌우에 있는 입찰가격과 보증금액(감정평가액의 10~20% 정도)을 실수로 반대로 쓰는 바람에 응찰가격에 크게 못 미쳐 무효 처리된 것이다.

그밖에 응찰 가격에 0을 하나 더 붙이는 바람에 재산상 큰 손해를 입는 경우도 있어 세심한 주의가 필요하다. 이 선임연구원은 "실수로 응찰 가격에 0을 하나 더 붙여 10억원의 물건을 100억원에 낙찰받아 낙찰가율이 1000%인 경우가 종종 발생한다"며 "결국 물건을 포기하더라도 입찰보증금 1억원은 돌려받지 못하는 만큼 입찰표를 작성할 때 항상 주의해야 한다"고 했다.

마지막으로 경매참여자들은 자금 마련 계획도 철저히 세워야 한다. 완납 시한 이내에 잔금을 내지 못하면 입찰 보증금을 날리게 되기 때문이다. 특히 은행 대출을 통해 잔금을 마련할 경우는 매매와 달리 잔금 납부 기일을 연장할 수 없다는 점도 고려해야 한다. 이 선임연구원은 "경매에 참여하기 전 대출이 어느 정도 나올지 미리 알고 들어가는 것이 좋다"며 "특히 특례보금자리론을 활용할 경우 유찰된 최저 매각가격이 9억원 이하라도 KB시세는 그보다 높아 대출을 못 받는 상황이 발생할 수 있어 조심해야 한다"고 했다.

곽민재 기자 mjkwak@asiae.co.kr