“감정가의 75% 수준”…서울 경매 낙찰가율 또 하락

서울 시내 한 아파트 인근 신호등에 빨간불이 켜져 있다. (사진=아시아경제DB)

[아시아경제 류태민 기자] ‘집값 선행지표’로 불리는 법원경매시장의 하락세가 가파르다. 지난해까지만 해도 열기가 뜨거웠지만, 주택시장이 주춤하면서 경매시장도 급속도로 얼어붙는 모습이다. 특히 기준금리 인상과 대출 규제강화로 자금조달 부담이 커진데다, 주택시장에 대한 부정적 전망이 커지면서 수요자들이 응찰에 신중한 모습을 보이고 있다.

1일 법원경매 전문기업인 지지옥션에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 경매의 평균 낙찰가율은 76.5%로 집계됐다. 이는 전달(83.6%) 대비 7.1%포인트 하락한 수치다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율로, 예컨대 낙찰가율이 76.5%라면 감정가 1억원인 아파트가 7650만원에 낙찰됐다는 의미다.

서울 아파트 낙찰가율은 2021년 상반기부터 7개월 동안 110%를 웃돌며 5차례나 역대 최고가를 경신했지만 매매 시장이 얼어붙기 시작한 같은 해 말부터 하락세가 계속되고 있다. 2021년 평균 낙찰가율은 111.2%로 역대 최고 수준이었지만, 지난해에는 94.7%로 16.5%포인트 급감한 것으로 나타났다.

낙찰률도 하락세다. 지난해 12월 서울 아파트 경매 평균 낙찰률은 17.9%로 집계됐다. 이는 통계가 집계되기 시작한 2001년 5월 이후 세 번째로 낮은 수치로, 역대 최저치를 기록한 전달(14.2%)과 불과 3.7%포인트 차이다. 서울 아파트 낙찰률은 지난 세 달 연속 10%대를 기록했다. 낙찰률은 입찰에 부쳐진 물건 중 낙찰자가 결정된 물건 수의 비율로, 예컨대 경매로 나온 10건 중 1~2건가량만 새 주인을 찾아 낙찰됐다는 의미다.

수도권 지역도 마찬가지다. 지난해 12월 인천지역 아파트 평균 낙찰가율은 68.0%를 기록하며 감정가 대비 70%도 안 되는 가격에 아파트가 낙찰되고 있다. 인천 아파트 최고 낙찰가율은 2021년 8월로 123.9%까지 치솟았던 것을 고려하면 절반가량으로 줄어든 셈이다. 낙찰률 역시 지난해 12월 23.1%를 기록하며 10채 중 2.3채 정도만 낙찰됐다.

경기지역도 지난해 12월 평균 낙찰가율이 73.7%를 기록하며 전달보다 5.2%p 내렸다. 낙찰률은 25.0%로 전달(40.8%)보다 15.8%p 크게 떨어진 모습이다.

서울 양천구 한 건물에서 바라본 빌라촌 모습. /문호남 기자 munonam@

빌라시장도 마찬가지다. 지난해 12월 서울 빌라 경매의 평균 낙찰가율은 79.8%로 80% 선이 무너진 것으로 집계됐다. 낙찰률은 11.1%로 사실상 경매가 진행된 10건 중 딱 1건가량만 낙찰된 셈이다. 인천의 경우 빌라 낙찰가율이 70.7%로 60%대를 앞둔 것으로 나타났다. 낙찰률은 25.0%다. 경기지역은 낙찰가율 75.5%, 낙찰률 22.9%로 마찬가지로 저조한 모습을 보였다.

이처럼 경매 물건들의 낙찰가격이 낮아지고 유찰 사례가 늘어나는 것은 감정가가 수요자 인식보다 높게 책정됐다는 인식이 커진 것으로 풀이된다. 경매로 나온 아파트 매물의 감정은 통상 경매 개시 6개월~1년 전에 진행된다. 최근 경매가 진행되는 물건들이 감정된 시기는 집값이 고점을 찍었다는 우려가 나온 2021년과 2022년이 대부분이다. 그런데 최근 집값 하락세가 계속되면서 감정가격이 높다고 여겨지는 것이다.

여기에 연속된 기준금리 인상과 전방위적인 대출규제 강화도 영향을 미쳤다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “자금조달 부담이 커지자 수요자들의 입찰에 신중해진 분위기”라며 “주택시장에 대한 부정적 전망도 커지면서 경매시장에 몰렸던 투자수요도 관망세를 유지하는 모습”이라고 설명했다.