서울 역세권 주택층수 높인다…고밀개발 유도해 공공주택 확대

역세권 장기전세주택 건립 운영기준 개정
준주거지역 최대 용적률 500%→700%로
역세권 범위도 350m 유지…주거지역 한정됐던 대상지도 확대

[아시아경제 김혜민 기자] 서울시가 역세권 장기전세주택 공급을 늘리기 위해 최대 용적률을 700%로 확대한다. 일률적으로 적용했던 35층 층수 규제도 없애 역세권 고밀개발을 유도하기로 했다. 용적률과 층수가 늘어나면 기존 계획보다 더 많은 주택을 지을 수 있고, 시는 증가한 용적률의 절반을 공공임대주택으로 확보할 수 있다. 공급 확대로 주택시장과 전월세 시장 안정이라는 두마리 토끼 모두 잡겠다는 복안이다.

서울시는 이런 내용으로 '역세권 장기전세주택 건립 운영기준'을 개정했다고 30일 밝혔다.

◆기준 전면 손질…역세권 용적률 확대하고 층수규제 없앤다=역세권 장기전세주택 사업은 민간 시행사가 역세권 부지에 주택을 건립하면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보하는 방식이다. 역세권 부지는 지하철역 승강장 경계 350m 이내를 뜻하며, 중심지·비중심지를 합해 307곳에 달한다. 2008년 도입됐으며, 현재 66개 사업지에서 1만7572가구 규모로 추진 중이다. 이중 준공·입주가 완료된 곳은 9개 사업지(1375가구)다.

서울시는 우선 역세권 장기전세주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해 그간 건립에 제약으로 작용한 제한요소를 완화한다. 준주거지역 용적률을 500% 이하에서 최대 700%까지 늘린 것이 대표적이다.

기존에는 고밀개발이 가능한 1차 역세권 내 준주거지역에서 동일하게 500% 용적률을 적용받았다면, 앞으로는 '2030 서울도시기본계획'에서 정하는 역세권의 위상에 따라 차등 적용된다. ▲도심·광역중심·지역중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 700%까지 ▲지구중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 600%까지 ▲비중심지 역세권은 종전대로 승강장 경계 350m까지 500% 내에서 완화된다.

일률적으로 35층 이하로 제한됐던 층수규제도 폐지했다. 기존에는 중심지·용도지역 등과 관계없이 동일하게 35층 이하를 적용했지만 규제를 없애고 서울도시기본계획에 따른 중심지·용도지역별 높이관리 기준을 준용하도록 했다.

용적률 완화와 연계해 채광창 이격과 건축물 간 거리(인동거리)도 최대 2배까지 완화한다. 기존에는 준주거지역의 채광창 이격을 높이의 4분의 1로 정했다면 앞으로는 용적률 400~500%까지는 1.2배, 500~600%까지는 1.5배, 600~700%까지는 2배 이내로 완화받을 수 있다. 다만 완화에 따른 주변지역 일조, 도시경관 훼손 등을 최소화하기 위해 일조 분석과 경관시뮬레이션을 필수적으로 시행해야 한다. 완화 여부는 관련 위원회 심의 검토를 거쳐 최종 결정하도록 했다.

올해까지만 적용하기로 했던 '1차 역세권' 범위 완화는 2024년까지 2년 더 연장한다. 시는 2020년 '1차 역세권' 범위를 250m에서 350m로 한시적 완화한 바 있다. 역세권 범위는 승강장 경계로부터 500m 이내지만 용도지역 상향은 '1차 역세권' 내에서만 허용된다.

사업대상지도 '주거지역'에서 준공업지역까지 확대한다. 준공업지역은 그간 역세권 장기전세주택 사업대상지에서 제외됐으나, 공장비율이 10% 미만인 주거 밀집지에 한해 사업을 할 수 있도록 바꿨다. 주거지역이지만 사업이 불가능했던 재정비촉진지구 역시 존치관리구역은 사업이 허용된다. 또한 주택 공급을 늘리고 입지 여건에 따라 상가 수요가 낮은 지역의 공실을 줄이기 위해 상가 등 비주거시설 설치 의무비율을 지상층 연면적의 10% 이상에서 5%로 낮추기로 했다.

◆정비구역 해제지역도 재개발 가능해진다=시는 이와 함께 역세권 장기전세주택 건립에 불리하게 작용했거나 운영기준상 명확하지 않았던 체계도 조정했다.

우선 주택법에 따라 주택건설사업 방식으로만 사업 추진이 가능했던 정비(예정)구역 해제지역에서 '도시정비형 재개발' 방식을 허용했다. 도시정비법에 따라 이들 구역은 주민 간 갈등 등을 이유로 정비구역서 해제된 특성을 고려해 재개발 방식을 허용하지 않았으나, 다른 역세권 사업은 정비구역 해제지역에서도 사업을 허용하고 있는 점을 감안해 형평성을 맞췄다고 시는 설명했다.

커뮤니티 지원시설은 의무에서 권장 설치로 바꿨다. 그동안 시는 입주민 뿐 아니라 지역주민의 커뮤니티 활동과 일상생활 지원을 목적으로 커뮤니티 지원시설을 설치하도록 했으나, 법적으로 설치해야 하는 주민공동시설과 용도가 겹치고 지역사회에 꼭 필요한 시설은 공공시설로 기부채납 받을 수 있다는 점이 고려됐다.

이밖에 최근 재정비한 '서울시 지구단위계획 수립기준' 규제완화 사항을 반영해 특별계획구역 내에서 사업부지 최소면적을 20% 완화해 2400㎡ 이상부터 사업을 추진할 수 있도록 했다. 가족 단위 공공주택 공급을 확대하고 주거품질을 높이기 위해 장기전세주택 전용면적도 60㎡에서 85㎡ 이하로 확대한다.

용적률 적용 체계도 법령에 맞게 개선해 법적 정합성을 높였다. 기존 모두 국토계획법에 따른 지구단위계획 용적률 체계를 따르고 있으나 도시정비형 재개발사업은 '도시정비법'에 따른 용적률 체계를, 주택건설사업은 기존 방식으로 이원화했다.

김성보 서울시 주택정책실장은 "그동안 역세권 장기전세주택 사업을 추진해 오면서 고민해 왔던 부분들을 법적 허용 범위 내에서 합리적으로 개선했다"며 "앞으로도 역세권 장기전세주택을 지속 공급하기 위해 정책과 제도를 세심하게 들여다보고 합리적이고 현실적으로 개선해 나가겠다"고 말했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr