길어지는 거래절벽…전문가들 "장기침체는 위험"

고점인식·대출규제에 고금리까지
규제완화 속도조절 분위기까지 감지되며
매수자들 관망세만 지속
그들만의 리그로 변질될라…"실소유자 대출부터 풀어야"

[아시아경제 김혜민 기자, 황서율 기자] 부동산 매매가 위축되는 ‘거래절벽’ 상황이 예상보다 길어지고 있다. 지난해 말 대선 국면을 앞두고 확 꺾인 거래량은 대선 3개월이 지나도록 회복 조짐도 보이지 않고 있다. 일시적 현상을 넘어 장기 침체로 이어질 경우 서민 고통이 가중되는 부작용이 뒤따를 것이란 전망이 나온다.

거래절벽 상황은 시장에 매물이 없다기 보다 매수자들의 관망세가 길어지고 있기 때문이라는 분석이 지배적이다. 이미 오를 대로 오른 집값에 대출규제와 금리인상, 부동산 규제완화 속도조절 가능성 등 여러 요인이 맞물리면서 아파트 매수를 멈춰세웠다.

집값 상승은 거래절벽의 가장 큰 이유로 꼽힌다. 한국부동산원에 따르면 전국 종합주택 매매가격지수는 올 2월 이후 3개월 동안 104.8을 기록했다. 지수가 집계된 2003년 11월 이래 최고치다. 주택 가격 추이를 보여주는 이 지수는 2019년 9월 89.7을 찍은 이후 꾸준히 오르고 있다. KB국민은행 리브부동산에 따르면 같은 기간 전국 아파트 매매가격은 평균 3억7016만원에서 5억6045만원으로 상승했다.

그러나 높은 주택가격에도 불구하고 실수요자가 집을 사는데 필요한 대출은 막혀 있다. 주택담보인정비율(LTV) 규제가 강화된 상황에서 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 더해지면 대출받을 수 있는 한도가 확 낮아졌다. 특히 올 초부터 금리인상기에 접어들기 시작하면서 이자부담도 강화되고 있다. 전국은행연합회에 따르면 주택담보대출 변동금리에 적용되는 코픽스는 신규취급액 기준 지난달 1.84%까지 올라, 2019년 5월 이후 최고치를 기록했다.

대선 전 부동산 규제완화를 시사한 윤석열 정부가 출범 이후 속도조절을 강조하고 있는 것도 관망세를 키우는데 영향을 미친 것으로 보인다. 급격한 정책 변화를 갖기 어려울 것으로 예상되면서 서둘러 집을 사야겠다는 인식이 줄어든 것이다. 송승현 도시와경제 대표는 "많은 수요자들이 미리 주택을 매수한 것도 하나의 이유가 될 수 있다"고 봤다.

거래가 위축되면서 일부 지방에서는 사실상 부동산 시장 침체기에 접어든 곳도 나타나고 있다. 대구의 경우 공급이 과잉되며 미분양 물량이 크게 늘었다. 미분양이 늘었다는 것은 주택 구매수요가 줄었다는 얘기로, 집값 하락의 전조증상 중 하나로 꼽힌다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 말 기준 전국 미분양 주택은 6572가구로, 전달 대비 44% 증가했다.

전문가들은 거래 침체기가 길어지는 것을 경계하고 있다. 서민들의 대출 한도가 현 상태를 유지한다면 아파트 매매 자체가 현금부자들의 리그로 변질될 수 있기 때문이다. 이 경우 서민들의 자산형성 기회가 차단되고, 장기화될 경우 연관산업 침체 등으로 부작용이 확대될 수 있다. 집값이 단기간에 크게 하락할 경우 고금리 시기 ‘영끌족(영혼까지 끌어모아 대출한 사람들)’을 중심으로 서민 고통이 가중될 수 있다는 지적도 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "하반기에는 거래량이 회복될 수 있도록 실소유자에 대한 대출규제 완화 등이 가시화돼야 할 것"이라고 말했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr
황서율 기자 chestnut@asiae.co.kr