[분상제 역풍] '로또청약·공급위축' 부작용 계속…"개선방안 고민해야"

분양가상한제…공급위축, 로또청약 부작용
서민 내집마련 돕는 선한 취지지만 효과 반대
분양가 시장에 맡기고 정부 최소한의 규제만

서울 송파구 잠실 롯데월드타워 '서울스카이' 전망대에서 바라본 송파와 강남 일대 아파트 단지 [이미지출처=연합뉴스]

'로또 분양가' 논란과 이에 따른 사업 지연이 속출하면서 정부가 지난달 초 민간택지 분양가상한제(분상제) 개편안을 내놨지만 여전히 업계에서는 분상제 부작용을 해소하기에는 역부족이란 평가가 나온다. 지금도 수도권 주요 재건축 추진단지에선 분양가 규제에 따른 갈등이 이어지고 있고, '로또 청약'으로 인한 폐해도 현재진행형이기 때문이다.

전문가들은 분상제에 따른 효과보다 부작용이 더 큰 만큼 보다 구체적인 개선 방안을 논의해야될 시점이라고 입을 모았다. 정부가 싼값에 조성해 공급하는 공공주택에는 분상제를 계속 적용하되, 민간택지는 시장 자율에 맡기는 방안과, 그동안 도입 필요성이 꾸준히 제기돼온 채권입찰제를 재도입하는 방안 등이 거론된다.

9일 부동산 업계에 따르면 문재인 정부는 지난해 7월 민간택지 분상제를 도입했지만 올 상반기까지 서울 등 수도권은 역대급 아파트값 상승세를 이어갔다. 주변 집값을 끌어내려 시장 안정에 도움이 될 것이라던 정부의 호언장담이 무색해진 셈이다. 최근에는 서울 외곽지역 집값 상승세가 멈추는 등 시장이 다소 안정세를 찾고 있지만 이 역시 분양가 규제가 아닌 금융권의 대출규제가 원인이라는 분석이 많다.

오히려 시장에서는 분상제가 소수의 청약 당첨자에게 과도한 시세차익을 보장해 주면서 상당수 무주택자들의 상대적 박탈감만 키우고 있다는 지적이 제기된다. 분양가가 인근 단지 시세의 절반 수준으로 매겨지다보니 당첨만 되면 수억원의 시세차익이 보장돼 너도나도 ‘청약부터 넣고 보자’는 인식이 확산하면서 청약 경쟁을 통한 내집마련 문은 더 좁아지고 있다. 분양업계 관계자는 "분상제 이후 청약 시장은 시세차익을 기대한 투기판으로 변질됐다"며 "사실상 로또시장"이라고 말했다.

실제 싱가포르 등 외국에서도 우리나라와 같은 민간 분양가 규제는 많지 않다. 두성규 한국건설사업연구원 선임연구위원은 "우리나라의 주택 설계나 품질은 그동안 굉장히 발전했지만 분상제는 이를 적절하게 반영하지 못하고 가격을 일률적으로 제한하고 있다"며 "분양가상한제에 대해 후진국적인 제도라는 지적도 나온다"고 말했다.

이 때문에 업계에선 민간택지에 대해서는 분상제를 폐지하고 가격 결정을 시장원리에 맡겨야 한다는 목소리가 나온다. 단기적으로 공급주체가 분양가를 과도하게 높게 정한다고 해도 정부가 공급대책만 충실히 수행하면 시장 참여자들이 수요-공급 원리를 통해 적정한 가격을 찾아갈 것이란 설명이다.

분양가상한제 폐지가 마땅치 않다면 주택채권입찰제 등 제도적 장치를 마련할 필요도 있다. 채권입찰제는 아파트 분양가가 주변 시세보다 과도하게 낮아 수분양자의 시세 차익이 클 것으로 예상되면 국민주택채권을 매입하게 해 시세차익 일부를 환수하는 제도다. 채권 판매 금액은 주거약자를 위한 공공임대주택 건설 등에 사용할 수 있다.

채권입찰제는 앞서 2006년 참여정부 시절 판교신도시 중대형 아파트 분양에 적용됐었다. 정부 역시 분상제에 따른 폐해를 인식하고 있지만 그동안 무주택자에게 저렴한 가격으로 신규주택을 분양한다는 기조를 내세워온 만큼 수분양자의 부담을 높이는 채권입찰제 도입에는 다소 부정적인 입장으로 알려졌다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 "현재 주택시장의 문제점을 해결하기 위해선 분상제와 같은 과도한 규제는 없애 시장에 맡기고 정부는 저소득층 등을 위한 최소한의 규제만 마련해야 한다"며 "규제는 장기적으로 분양 물량을 줄이고 공정성 문제도 야기할 수밖에 없다"고 말했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr
류태민 기자 right@asiae.co.kr