[팩트체크]이재명 ‘대장동 특혜 의혹’ 비밀 푸는 열쇠 4가지

단일사업 위해 뭉친 SPC
배당금 구조 주식회사와 달라
화천대유 1153배 이익은
적법성 여부 판단 쟁점
“계약 당시 리스크별 위험도
분석 타당했는지 살펴봐야”

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 구채은 기자] 이재명 경기지사의 ‘대장동 개발 특혜 논란’을 둘러싸고 얽히고설킨 정치권 공방이 가열되고 있습니다. ‘권력형 비리세트’, ‘반칙의 종합백화점’, ‘토건형 게이트’ 등 정치적 수사가 난무합니다. 사업주체와 이해관계자가 많고 사실과 의혹이 혼재된 채로 보도들이 쏟아지고 있어 사안이 복잡합니다. 어떤 대목은 합리적 의심이 가능한 의혹이지만, 어떤 지점은 정치적 공세에 가까워 옥석 구분이 필요합니다. 이에 ‘대장동 특혜 의혹’과 관련해서 핵심적으로 짚어야 할 쟁점들을 정리해봤습니다.

①7% VS 50%…주주협약 적절했나 = 가장 먼저, 지분율에 사실상 ‘반비례’ 하는 구조의 주주협약은 대장동 특혜의혹의 핵심 쟁점입니다. 투자액만 놓고 보면 소액주주인 화천대유와 특정금전신탁 투자자 6명이 7%에 불과한 지분으로 4040억원의 배당금을 챙겼다는 점은 ‘팩트’입니다. 지분 50%를 소유한 성남의뜰 대주주 성남도시개발공사의 배당금(1830억)보다 2배 이상 많습니다.

이는 투자액(지분율)에 비례해 배당이 결정되는 주식회사의 ‘상식’과 동떨어져 있습니다. 이 문제를 처음 제기한 김경율 회계사도 ‘지분에 비해 과한 시세차익’을 가장 큰 문제로 제기했습니다. 부동산학회장을 맡고 있는 서진형 경인여대 교수는 “공영개발인데도 불구하고 차익 배분이 민간시행사에게 과도하게 쏠려있었던 부분에 대해선 적법성 여부에 대한 경위가 밝혀져야 한다”고 했습니다.

다만 PFV 사업의 특수성이라는 반론도 있습니다. 금융권의 이야기인데요. 단일사업을 위해 일시적으로 뭉친 특수목적법인(SPC)의 배당금 구조는 ‘계속’기업인 주식회사와 다르다는 것입니다. 시중은행 PF 사업 관계자는 “하나의 프로젝트 사업을 위해 대주단(은행), 시행사, 공사가 함께 책임을 분배하는 구조라면 배당 구조를 일반주식회사처럼 (지분율과 비례하게) 짜지 않는다”면서 “선순위 확정 이익과 리스크를 짊어지는 구조에 따라 복잡하게 계산할 수 있고 업황에 따라 민간시행사가 많은 이익을 가져가는 구조가 될 수 있다”고 말했습니다.

②5000만원 1153배 이익은 적정했나 = 또 다른 쟁점은 화천대유가 5000만원에 불과한 출자금으로 1153배의 천문학적 수익(577억)을 가져갔다는 점입니다. 특히 전직 언론인 A씨 소유의 화천대유에 곽상도 국민의힘 의원과 박영수 전 특별검사 자녀, 권순일 전 대법관 등 정·관계 주요 인사들이 연결됐다는 사실이 밝혀지면서 의혹이 커지고 있습니다.

그러나 이에 대한 적법성 여부는 판단이 쉽지 않습니다. 5500억원의 ‘선순위 확정이익’을 보장받는 형태가 부동산 업황을 예측할 수 없는 환경에선 차선의 수익구조였을 수 있어서입니다. 이재명 경기도지사 측은 2015년 당시 부동산 시장 업황이 좋지 않았던 점 등을 지적합니다. 한 부동산 디벨로퍼는 “2015년은 부동산은 미분양이 속출했고 성남시 입장에선 ‘큰 수익’을 내는 것보다 작은 ‘손해’라도 안나는 구조로 사업을 짜는게 중요했을 것”이라면서 “선순위권리로 확정수익‘만’을 성남시가 가져가고 초과수익은 모두 민간시행사로 가는 구조가 결과적으로 민간시행사에게 ‘초대박’을 안겨준 것인데 이 부분을 놓고 이 지사측에 배임 혐의를 따지긴 쉽지 않을 것”이라고 말했습니다.

다만 반론도 만만치 않습니다. 2015년 당시라해도 수도권 신도시 택지개발은 차익을 예상하기 어렵지 않았다는 것입니다. 확정이익 5500억원만 ‘기본값’으로 정할 것이 아니라, 분양가상한제처럼 초과수익에 ‘상한’을 둬 차익 일부는 성남시가 가져갈 수 있도록 사업구조를 짰어야 했다는 지적이 나옵니다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “당시 계약에 리스크별 위험도 분석이 적정하게 됐는지는 살펴봐야 할 문제”라면서 “2012년까지 PF사업이 꺾였지만 그 후론 반등했고, 택지개발은 통상 이익이 많이 날 수밖에 없는 구조였다”라고 지적했습니다.

③SK증권은 ‘블라인드’ 신탁? = 화천대유와 함께 SK증권에 ‘특정금전신탁’ 형태로 언론인 A씨의 특수관계인 등이 투자한 것이 사실상 ‘블라인드 신탁’이라는 지적도 있습니다.

다만 금융권에선 이 같은 의혹제기는 적절치 않다는 시각이 지배적입니다. 특정금전신탁 형태기 때문에 오히려 수사를 통해 재무적투자자가 누군지 밝힐 수 있다는 것입니다. 실제 특정금전신탁의 반대개념인 불특정금전신탁은 2004년부터 신규취급이 금지됐습니다. 한 부동산 디벨로퍼는 “특정금전신탁 여부 자체가 쟁점이 아니라 재무적 투자에 참여했던 사람들과 당시 인허가를 담당했던 성남시 공무원과의 유착이나 대가성 여부가 쟁점이 돼야 한다”고 짚었습니다.

신생업체가 지나치게 빨리 계약을 따냈다는 점 역시 의혹이긴 하나 PFV업계에선 통례입니다. 민간시행사는 단일 사업 시행만을 목적으로 입찰 몇 개월 전에 신생업체를 설립하는 것이 일반적인데, 통상 시중은행 등 ‘네임밸류’ 있는 업체를 투자처로 내세워 컨소시엄 형태로 모집하는 경우가 일반적입니다.

④대여금 473억원, 운영자금 350억 출처 관건 = 결국 현재로서 가장 중요한 쟁점은 이 사안의 핵심인물인 화천대유 대주주인 언론인 출신 A씨, 그리고 당시 사업을 책임졌던 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장의 부정청탁 및 비위 의혹입니다.

특히 A씨가 장기대여금 명목으로 쓴 473억원의 용처, 화천대유가 운영자금으로 썼던 350억원 의 출처를 추적하는 것이 경찰 수사의 쟁점입니다. 장기대여금 473억원이 만약 인허가를 대가로 성남시 공무원으로 흘러들어갔거나, 화천대유의 운영자금의 일부가 인허가를 대가로 한 청탁 뇌물에 출처가 있는 것이 확인된다면, 부정행위나 특혜로 볼 수 있고 이 지사 측의 도의적 책임을 물을 여지도 생깁니다.

아울러 대장동사업을 책임져, 이 사업에 대해 누구보다 빠삭하게 알고 있는 유 전 기획본부장이 대가성 인허가를 해주는 등 특혜나 비위 등을 저질렀는지 여부도 중요합니다.

이재명 지사 측은 ‘5500억원의 확정이익을 가져간 것이 성남시가 했던 일이고, 나머지 민간시행사의 내부 사정’이라고 선을 긋고 있지만 논란의 여지가 있습니다. 부동산업계 관계자는 “인허가를 담당하는 지자체 공무원이 1조5000억원이 달하는 택지개발사업에 시행사로 어떤 인물이 참여했고, 자금 출처도 모르고 했다면 배임 논란이 있을 수 있다”면서 “정관계 주요 인사가 시행사에 관여됐다는 점은 석연치 않은 대목이기 때문에, 이와 관련해 특혜나 부정여부가 앞으로 쟁점이 될 것”이라고 말했습니다.

구채은 기자 faktum@asiae.co.kr