오세훈표 재개발, 키워드는 '노후도 기준완화'

주거정비지수제 개편 시사
노후 건물 연면적 60% 족쇄
신축빌라 난립때 정비구역 지정 어려워

[아시아경제 김혜민 기자] 오세훈 서울시장의 재개발 규제완화책에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 2015년 이후 단 한 건도 신규 지정되지 못한 민간 재개발의 길의 터줄 것이라는 기대감이다. 재개발 활성화 대책의 키워드는 노후도 기준 완화가 될 것으로 보인다. 오 시장은 이미 주거정비지수제 개편을 시사했다.

21일 정비업계에 따르면 오 시장이 최근 기자간담회에서 핵심 규제 완화 대상으로 언급한 ‘주거정비지수제’에 시장의 관심이 높아지고 있다. 주거정비지수제는 재개발 정비구역 지정 여부를 결정하는 기준이다. 고(故) 박원순 전 서울시장이 2015년 도입했다. 재개발 정비구역으로 지정되려면 주택 노후도와 주민동의율 등의 조건을 충족해야 한다. 구체적으로는 30년 이상된 건물이 전체의 3분의 2이상이어야 하고, 동시에 노후 건물 연면적이 60%를 넘어야 한다. 소유자 3분의 2이상이나 토지면적 2분의 1 이상 주민 동의도 필요하다.

이 중 ‘연면적 노후도’는 가장 까다로운 조건으로 지적돼왔다. 노후 주거지일수록 삶의 질을 개선하기 위해 새로 집을 짓는 경우가 많기 때문이다. 2011년 박 전 시장 취임 이후 잇따라 정비구역에서 해제된 지역들은 신축 빌라가 활발하게 들어서면서 이 비율을 충족시키기가 더 쉽지 않았다. 오 시장 역시 "지정해제 이후 10년이 흐르다 보니까 본의아니게 (해제구역에) 3~4층짜리 다세대 주택이 지어졌고 재개발 저항요인으로 작동하고 있다. 그래서 지금 오도가도 못하는 형편이 되고 있는 것"이라고 진단했다.

주거정비지수제 내 노후도 기준이 완화되면 신축 빌라가 세워져 재개발을 추진하지 못했던 지역들에 숨통을 트일 것으로 보인다. 111곳에 달하는 재개발 정비구역 해제 지역들의 재지정 가능성이 높아지기 때문이다.

대표적인 곳이 성북구 성북5구역이다. 2011년 박 전 시장이 재개발 정비구역에서 직권해제한 이 구역은 앞서 1차 공공재개발에 신청했지만 노후도 조건을 충족하지 못해 탈락했다. 30년이 넘는 노후 건물수는 84%에 달하지만 연면적 노후도 조건이 44%에 그쳤기 때문이다. 은평구 갈현 2구역, 영등포구 대림 3구역, 종로구 숭인1구역 등도 같은 이유로 공공재개발 추진이 반려됐다.

다만 정비구역 지정 기준을 완화하는 것만으로 재개발이 속도를 낼 수 있을지는 미지수다. 신축 빌라가 많이 들어설수록 주민동의나 사업성에도 영향을 미치는 탓이다. 신축 빌라가 늘면 그만큼 밀도가 높아져 같은 지역 내에서도 많은 주택이 들어서야 수익성을 높일 수 있는데, 이 경우 용적률 완화가 받쳐줘야 한다. 재개발 추진 시 현금청산 대상이 되는 신축 빌라 소유주의 반대 여론을 잠재우는 것도 만만치 않은 숙제다.

민간 재개발의 길이 열리면서 상대적으로 공공 주도 정비사업이 위축될 가능성도 제기된다. 공공재개발에서 탈락한 구역을 대상으로 공공도심주택복합사업이나 공공 직접시행 재개발을 유도한 정부 계획에 차질이 빚어질 수 있다. 은평구 증산4구역 등 정부가 최근 발표한 도심공공주택복합사업지 중에서는 재개발 정비구역 해제 지역이 대거 포함돼있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "시장의 선택지를 넓힌다는 점에서 긍정적인 조치"라며 "아무리 계산기를 두드려도 수익성이 안나오는 지역은 공공을 계속 추진하겠고, 규제 완화 시 사업성이나 주민 동의에서 중립적인 구역들은 비교를 해 민간이든 공공이든 선택하게 될 것"이라고 말했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr