종부세 줄이려면… 11억 1주택자 부부, '공동 명의'가 유리

[내년 종부세 절세 가이드]
개인별 합산 과세 적용
1인당 6억씩 공제로 종부세 안 내도 돼

고령자·장기 보유는 단독 명의가 유리
최대 80%까지 세액 공제

다주택자 양도세 함께 줄이려면
내년 5월까지 주택 처분해야

[아시아경제 이춘희 기자] 올해 종합부동산세 고지가 시작되면서 세액과 대상 가구 모두 늘어난 가운데 정부가 내년도 종부세율을 6%까지 끌어올릴 예정이어서 주택 보유자들의 걱정이 더 커지고 있다.

특히 다주택자의 경우 양도소득세마저 중과되는 탓에 퇴로마저 마땅찮은 상황이다. 이 때문에 상당수 고가 주택 보유자들은 당분간 절세 전략을 통해 최대한 세 부담을 줄이면서 버티기에 나서는 분위기다.

내년도 종부세를 아낄 수 있는 방안을 알아봤다.

◇절세 핵심은 소유 분산 = 종부세는 2주택 이하 보유자에게는 과표에 따라 0.5~2.7%의 세율이 적용된다. 3주택 이상 다주택자에게는 0.6~3.2%의 중과된 세율이 적용된다.

이러한 비율은 내년에 더 오른다. 지난 8월 종부세법 개정에 따라 2주택 이하도 0.6~3.0%로 세율이 조금씩 올랐고, 3주택 이상은 1.2~6.0%로 대폭 상향된다. 특히 규제지역 내 2주택자은 일반 3주택자와 동일한 종부세 중과가 이뤄진다.

전문가들은 종부세 절세의 핵심은 '명의'라고 조언한다. 종부세가 가구별 합산 과세가 아니라 개인별 합산 과세로 이뤄지기 때문이다. 공시가격 11억원인 주택을 한 사람 단독 명의로 보유한 경우 9억원을 제외한 2억원의 과표가 설정돼 내년에 0.6%의 종부세율이 부과된다. 하지만 부부가 절반씩 공동명의로 소유하면 각자의 공시가격이 5억5000만원으로 되기 때문에 1인당 6억원씩의 공제가 적용돼 종부세를 내지 않는다.

◇고령ㆍ장기보유자는 공동명의가 독(毒)= 공동명의가 무조건 유리한 건 아니다. 현재 종부세는 해당 주택을 장기간 보유했거나 60세 이상 고령자인 1주택자에 대해서는 세액공제를 해준다. 특히 현재 10~30%인 고령자 세액공제는 내년부터는 각각 10%포인트씩 추가돼 20~40%로 공제율이 상향된다. 장기보유공제까지 합쳐 65세 이상, 보유기간 15년 이상이라면 최대 80%까지 세액공제가 가능하다.

다만 이러한 세액공제는 오직 단독명의 1주택자에게만 적용된다. 업계에서는 공시가격 기준 대략 15억원 이상 주택이라면 장기 보유를 전제로 단독명의 보유가 더 유리하다고 분석하고 있다. 다만 공동명의로 보유했던 주택을 단독명의로 바꾸더라도 이에 따른 장기 보유 기간 계산은 주택 최초 취득 시가 아닌 단독명의로 바꾼 시점을 기준으로 계산된다.

◇다주택자 셈법은 더 복잡 = 다주택자라면 명의와 관련해 고려할 사항이 더 복잡하다. 조정대상지역 내 2주택과 비조정대상지역 1주택을 보유한 경우가 대표적이다. 부부 중 한 명이 조정대상지역 주택의 명의를 모두 갖고, 한 명이 비조정대상지역 주택의 명의를 가지면 조정대상지역 2주택 중과가 이뤄진다. 이를 피하기 위해서는 조정대상지역은 각각 단독명의로 보유하고, 비조정대상지역 주택은 한 명의 단독명의 또는 공동명의로 보유하는 편이 절세를 위해 보다 유리하다.

상속 등으로 주택의 일부 지분을 가진 경우라면 이 역시 꼼꼼히 검토해야 한다. 주택을 상속받아 공동으로 보유하는 경우 지분율이 20%를 넘거나 지분율 상당의 공시가격이 3억원 초과일 경우 세율 적용을 위한 주택 수에 포함된다.

◇잉여주택 처분은 내년 5월 말까지= 이러한 세율 인상을 피하고 싶다면 내년 5월 이전에 매각을 고려해야 한다. 종부세 부과가 매년 6월1일을 기준으로 보유한 부동산을 대상으로 이뤄지기 때문이다. 게다가 내년도에는 양도소득세도 대폭 강화될 예정이다. 2년 미만 보유한 주택을 매각할 경우 6~42%의 기본세율과 달리 최대 70%의 별도 세율을 적용해 단기 차익을 환수하는 한편, 규제지역 내 다주택자에게는 최대 30%포인트의 세율을 중과하게 되기 때문이다.

이러한 절세 방안을 준비할 때에는 종부세 뿐만 아니라 다른 세금들도 고려해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "종부세는 세금 계산식은 복잡하지만 케이스가 복잡하게 분화되지는 않아 절세 방법은 간단하다"며 "다만 명의 변경을 할 때는 공동명의 보유도 추후 매각 시 양도세를 줄이는 데 유리한 등의 이점이 있는 만큼 단순히 종부세 절세만 생각해서는 안 된다"고 조언했다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr