'내돈내산' 집에 못 산다?… 세입자 갱신청구 땐 매수자 실거주 못 할 수도

잡음 끊이지 않는 임대차3법
이번엔 계약갱신청구권

참여연대·민변 '개정 해설서' 발간
매수자, 계약 아닌 등기까지 마쳐야 갱신 거절 가능

등기 전까진 '세입자 보호' 우선 주장
국토부 "사례별로 봐야"

[아시아경제 이춘희 기자] 전·월세 상한제와 계약갱신청구권을 골자로 하는 개정 주택임대차보호법이 거래의 안정까지 위협한다는 우려가 제기되고 있다. 실거주 목적으로 주택 매수 계약을 체결했더라도 소유권이전 등기 전에 세입자가 계약갱신을 요구할 경우 매수자가 대항하지 못한다는 해석이 제기됐기 때문이다. 이에 대해 시장에서는 자칫 세입자에 대한 과도한 계약갱신청구권 인정으로 선의의 주택 매수자가 피해를 보게 돼 법률 분쟁을 야기할 것이라는 비판이 나온다.

27일 업계에 따르면 최근 참여연대와 민주사회를위한변호사모임(민변)은 '바뀐 주택임대차보호법 22문22답'이 포함된 '개정 주택임대차보호법 해설서'를 발간했다. 개정 법령에 대한 해석을 담은 이 자료에서 논란이 된 것은 현재 임대차 계약 중인 주택을 실거주 목적으로 매수한 경우 세입자의 계약갱신청구권 인정 범위다.

매수자 실거주는 세입자 마음에 달렸다?

해설서는 매매하는 시점과 이유 등을 크게 네 가지로 나눴다. 우선 개정된 주택임대차보호법 시행 전에 체결된 매매계약의 매수자는 세입자의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있다고 봤다. 개정법에서 명시한 계약갱신 거절 사유에 포함돼있지는 않지만 '임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유'에 포함된다고 본 것이다.

문제는 개정법이 시행 후 체결된 계약에 대한 해석이다. 해설서는 매수자가 세입자의 계약갱신을 거절하고 실거주할 수 있는 요건을 '소유권이전등기까지 마친 경우'로 들었다. 매매계약 체결 이전은 물론 계약을 체결했더라도 잔금 납부 이전에 세입자의 계약갱신청구권을 요구하면 이를 받아들여야 한다는 것이다.

참여연대와 민변은 "계약갱신요구권의 도입 취지 상 이러한 방법에 의한 갱신거절은 허용되지 않는다고 해석하는 게 타당하다"는 설명이다. 매수인이 "계약을 갱신해줘야 할 법률관계까지 승계하게 되므로" 매수인의 실거주는 계약갱신 거절 사유가 안된다는 것이다.

해설서를 작성한 이강훈 변호사(참여연대 민생희망본부 부본부장)은 "임차인 보호라는 법안의 취지를 고려해야 한다"며 소유권을 확보하지 못한 매수자의 갱신거절을 인정하면 갱신요구권이 큰 제한을 받게 된다고 말했다. 그는 또 "법이 매매를 갱신거절 사유로 명시하지 않았고, 갱신요구권도 단 1회만 부여한 점 등을 고려하면 해당 상황에서는 갱신요구권을 보장하는 게 보다 타당하다"고 주장했다.

세입자가 거래 당사자의 현장확인을 거부할 수 있다는 해석도 내놨다. 해설서에는 "임대차계약 기간 중 임차인에게 임대인이 집을 매각해야 한다고 집을 보러오게 하는 것을 허용해야 할 의무가 없다"는 내용이 담겼다. 임대차 계약에 집을 보여줄 의무를 따로 명시하지 않는 한 이를 얼마든지 거부할 수 있다는 것이다.

국토부는 나몰라라…"사례별로 봐야"

정부의 부동산 규제 정책에 반대하는 시민들이 지난 8일 서울 여의도에서 열린 집회에서 임대차3법 등에 반대하는 구호를 외치고 있다. [이미지출처=연합뉴스]

참여연대와 민변의 이 같은 주장에 대해 시장에서는 세입자 보호라는 명분으로 거래 안정성을 해치는 것은 물론 사적 거래의 자유를 침해하는 해석이라는 비판이 제기되고 있다.

매수인 입장에서 매도인과 세입자 간에 계약갱신청구권 행사가 이뤄졌는지, 또는 세입자가 청구권 행사를 포기했는지 여부를 확인할 방법이 마땅치 않기 때문이다. 계약갱신청구권 행사는 중개인이 개입하기도 쉽지 않은 사항인만큼 결국 실거주를 목적으로 집을 사더라도 세입자가 계속 거주하겠다고 주장하면 2년 동안은 입주가 불가능한 상황이 벌어질 수도 있는 셈이다.

주무부처인 국토교통부도 무책임한 입장을 내놓고 있다. 국토부 관계자는 "법원 판례 등이 형성돼 있으면 모르겠지만 '중대한 사유'가 추상적인 불확정 개념인만큼 실제 사안이 발생했을 때 사례별로 봐야 할 것"이라며 "일일이 판단할 수밖에는 없다"고 말했다.

당장 매수를 준비 중이던 실수요자에게는 발등에 불이 떨어진 상황이다. 30대 A씨는 "안 그래도 요새 매물이 없어 집 알아보기가 힘든데 이제는 잔금 기간까지 고려해 임대가 1년 이상 남은 집을 알아봐야 하느냐"며 불만을 드러냈다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr