[Q&A] 계약갱신청구, 문자로 해도 될까?…정부 '해설서' 배포

서울·경기 4곳에 방문상담소 개소
국토부 등 유관기관 콜센터 상담가능
전국에 해설서 배포…28일부터 다운

서울 잠실 부동산 중개업소 모습. /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 문제원 기자] 정부가 전월세상한제와 계약갱신청구권제 도입 이후 늘어난 민원에 대응하기 위해 서울과 경기도에 총 4곳의 방문상담소를 개설하고 '주택임대차보호법 해설서'도 배포한다.

23일 국토부에 따르면 LH는 서울 강남구 서울지역본부와 경기 성남시 경기지역본부에, 한국감정원은 서울 성동구 서울동부지사와 경기 의정부 경기북부지사에 각각 방문상담소를 개소한다. 상담소에는 변호사, 임대차 업무 경력자 등 전문인력을 배치한다. 상담소 이용을 원하면 해당기관에 연락해 방문예약을 하면 된다.

정부는 그동안 접수된 민원 사례를 한데 묶어 질의응답 형태의 '주택임대차보호법 해설서'도 배포한다. 해설서는 각급 지자체를 통해 전국 배포할 예정이다. 전자문서 형태의 해설서는 오는 28일부터 국토부·법무부 등 유관기관 홈페이지에서 다운로드 받을 수 있다.

또 정부는 국토교통부·서울시·법률구조공단·한국토지주택공사(LH)·한국감정원·주택도시보증공사(HUG) 등 6개 기관 콜센터를 통해서도 새로 도입된 임대차 제도에 대한 상담을 받을 수 있게 한다. 콜센터에서 1차 상담을 진행한 후, 심도 있는 추가 상담이 필요하면 해당 기관의 담당 직원을 연결해 2차 상담을 받을 수 있다.

아래는 '주택임대차보호법 해설서' 핵심 질의응답

-임차인은 계약갱신청구권을 언제까지 행사해야 하나

▲임차인은 임대차 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신청구권을 행사해야 한다. 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다.

다만 오는 12월10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 '2개월' 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사해야 한다. 이는 임대인과 임차인의 계약갱신 거절 통지기간을 기존 1개월 전에서 2개월 전으로 개정하는 내용의 주택임대차보호법이 12월10일부터 시행되기 때문이다.

-개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 없나

▲행사할 수 없다. 법 시행일인 올해 7월31일부터 8월31일 사이에 계약기간이 종료되는 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 없다.

-묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나

▲계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 계약갱신청구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다.

-계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나

▲행사할 수 있다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문이다. 만약 계약이 묵시적으로 갱신됐다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.

-이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나

▲행사할 수 있다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한해 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이므로 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 갱신을 요구할 수 있다.

-계약갱신청구권 행사에 별도의 방식이 존재하나

▲계약갱신청구권 행사방식에는 특별한 제한이 없다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.

-임차인이 계약갱신요구권을 행사 후 다시 임대차계약서를 작성해야 하나

▲임대차계약서를 반드시 작성해야하는 것은 아니다. 임대차계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 보고, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 이를 명시해 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁예방을 위해 좋다.

-임대인은 임대차기간 동안 1년 마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나

▲그렇지 않다. 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐이지 임차인이 이 증액청구에 반드시 응해야하는 것은 아니고, 꼭 5%를 증액해주어야 하는 것도 아니다. 계약갱신 시 증액의 경우라면 임대인과 임차인은 협의를 통해 기존 임대료를 기준으로 5% 범위 내에서 임대료를 증액할 수 있는 것이다.

계약기간 중 임대료 증액은 현재의 임대료가 조세, 공과금, 경제사정 변동 등으로 인해 적절하지 않게 됐을 때에 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐 무조건 5%를 증액할 수 있는 것은 아니다. 증액을 청구하는 측에서 위와 같은 사유를 증명해야 한다.

-법정 전월세 전환율이 10월부터 4%에서 2.5%로 낮아진다고 하는데 현재 존속중인 계약에도 소급적용 되나

▲개정되는 시행령이 시행되는 당시 존속 중인 임대차 계약에 대해 적용된다. 다만 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.

-전월세 전환율이 월세에서 전세로 전환할 때에도 적용되나

▲전월세 전환율은 임차인 보호를 위해 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에만 적용되고, 월세를 (전세) 보증금으로 전환하는 경우에는 적용되지 않는다.

월세를 보증금으로 전환하는 경우에는 한국감정원에서 발표하는 지역별·규모별 전월세 전환율, 주변 시세 등을 참고해 임대인과 임차인간의 협의 하에 보증금 전환 비율을 결정할 수 있다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr