[전대규의 7전8기]회생절차에서 임차인보호

전대규 서울회생법원 부장판사

"정책 실패가 불러온 부동산 광풍." "부동산 패닉바잉(Panic Buying)." "세금이 아니라 벌금."요즘 신문이나 뉴스의 헤드라인이다. 영끌(영혼까지 끌어모은다. 가능한 돈줄을 모두 동원해 집을 사는 행위), 몸테크(직접 살면서 시세차익을 기대하는 것)라는 신조어가 생길 만큼, 최근 부동산에 대한 이슈는 우리 사회의 블랙홀이다. 정부의 부동산 정책에 대한 불신으로 아파트를 비롯한 부동산 가격이 고공행진을 하고 있다. 그 여파로 전세 가격도 천정부지다. 재계약을 앞두고 있거나 전세를 구하려는 임차인의 불안은 더욱 커지고 있다.

서민의 삶에서 주거가 차지하는 비중이 큰 관계로 오랜 기간 주택임차인의 보호는 우리 사회의 핵심 가치가 됐다. 대표적인 것이 주택임대차보호법을 통한 임차인 보호다. 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 주택임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 임대차 기간이 끝난 경우에도 임차인이 임대차보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. 임대인이 임대차 기간이 끝나기 일정 기간 전까지 임차인에게 재계약 거절의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

최근에는 최소 4년의 임대 기간 보장, 전ㆍ월세상한제, 전ㆍ월세신고제를 내용으로 하는 주택임대차 3법이 제정됐다. 상가건물의 임차인에 대해서도 상가건물 임대차보호법에 의해 비슷한 정도의 보호를 하고 있다.

국민의 주거안정과 경제생활의 안정이라는 사회정책적 이유로 특별법에 의해 주택이나 상가의 임차인이 보호되고 있다고 하더라도, 임대인에 대해 회생절차가 개시되면 그 보호의 벽이 무너져 버릴 수 있다. '채무자 회생 및 파산에 관한 법률(채무자회생법)'은 쌍방미이행 쌍무계약의 경우 관리인(임대인)에게 계약을 유지할 것인지, 해제(해지)할 것인지를 선택할 수 있는 권리를 부여하고 있기 때문이다. 임대차계약도 쌍방미이행 쌍무계약이다. 따라서 임대인에게 회생절차가 개시되면 임대인(관리인)은 임대차계약을 유지할 것인지, 해지할 것인지를 선택할 수 있다. 회생절차의 원활한 진행을 도모하기 위함이지만, 임차인에게는 날벼락일 수 있다.

회생절차가 개시되면 임대인은 유리한 임대차계약은 존속되기를 원하고 불리한 임대차계약은 종료되기를 원한다. 임대인이 임대차계약을 유지하는 것이 불리하다고 판단해 임대차계약을 해지하면 임차인의 주거안정이나 생계유지는 위협받는다. 결과적으로 임차인을 보호하기 위해 마련한 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법의 특별 규정은 임대인에 대한 회생절차의 개시로 무용지물이 된다. 임차인에게 발생할 수 있는 이 같은 문제를 방지하기 위해 채무자회생법은 특별 규정을 두고 있다. 일정한 요건을 갖춘 임차인에 대해서는 임대인이 임대차계약를 해지할 수 없도록 한 것이다. 임대인에 대해 회생절차가 개시된 경우 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 때나 상가건물 임대차보호법 제3조의 대항요건을 갖춘 때에는 임대인은 해제권 또는 해지권을 행사할 수 없다.

주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법의 대항 요건을 갖춘 임차인은 등기된 물권에 준하는 권리를 갖는다. 준물권적 권리를 임대인인 채무자에 대해 회생절차가 개시됐다는 이유로 함부로 소멸시킬 수 없다는 것은 당연한 법리다. 만일 이러한 임대차계약에 대해 쌍방미이행 쌍무계약에 관한 해제권 또는 해지권을 인정한다면 임차인이 큰 피해를 볼 수 있다는 점을 고려한 것이다. 임차인 보호를 위한 최후의 보호막인 셈이다.

이런 특별 규정에 따라 임차인이 임대인에 대해 회생절차가 개시되기 전에 주택의 인도와 주민등록(또는 전입신고)을 마쳤거나, 상가건물의 인도와 사업자등록을 마친 때에는 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없다. 그 결과 임대인과 임차인 사이의 임대차계약은 계속 존속하는 것으로 된다. 임차인으로서는 임대차계약 체결 후 임대인의 회생절차 개시에 대비해 신속하게 위와 같은 대항력을 갖추어 둘 필요가 있다. <전대규 서울회생법원 부장판사>