전월세 가격까지 손대는 정부…시장 '안정' 아닌 '왜곡' 우려

임대차3법 강행 이어 신규 임대차 계약에 상한제 확대 추진
전월세전환율도 하향 검토…학계·법조계 "反시장적 발상"
시장선 이미 '전세전쟁'…물량 실종·집주인-입차인 갈등 급증

[아시아경제 김유리 기자, 주상돈 기자, 임온유 기자] 전ㆍ월세상한제, 계약갱신청구권제, 전ㆍ월세신고제 등 이른바 '임대차 3법' 시행을 강행한 정부ㆍ여당이 아예 신규 임대차계약에도 상한제를 확대하겠다고 나서면서 논란을 키우고 있다. 시장은 물론 학계와 법조계에서조차 반(反)시장적 발상이라는 우려를 내놓고 있지만 '시장 안정'이라는 명목 하에 이를 강행할 태세여서 논란이 확대될 전망이다.

6일 정부와 정치권에 따르면 전ㆍ월세 전환율에 대한 논란의 불씨를 지핀 것은 김현미 국토교통부 장관이다. 지난 4일 한 방송에 출연해 "기준금리에 플러스되는 3.5%가 좀 과하다는 생각이 들어 전ㆍ월세 전환율을 낮출 생각"이라고 밝히면서다. 여당도 불을 지폈다. 김태년 더불어민주당 원내대표는 "임대인이 전세에서 월세로 바꾸는 것도 최소화하는 방안을 검토하겠다"고 말했다. 현재 4%인 전ㆍ월세 전환율을 2%대로 낮추고 권고가 아닌 의무를 부여하는 방안이 논의되고 있다. 이용호 무소속 의원은 전ㆍ월세 전환율보다 비싼 월세를 받을 경우 최대 2000만원의 과태료를 부과하는 법안을 발의한 상태다.

◆학계ㆍ법조계 "너무 나갔다"= 당정의 이 같은 방침에 학계에서는 시장 왜곡 우려를 나타내고 있다. 법조계에선 사유재산 침해에 따른 위헌 소지가 있다고 지적한다. 홍기용 인천대 경영학부 교수는 아시아경제와의 통화에서 "전ㆍ월세 전환율을 낮추고 강제한다는 것은 시장경제 원리를 벗어나는 조치"라며 "수요와 공급에 의해 결정되는 시장의 기능을 상실시켜 이는 결국 임대시장의 축소ㆍ위축을 가속화할 것"이라고 꼬집었다.

박지순 고려대 법학전문대학원 교수는 전ㆍ월세 전환율 강제 적용의 경우 위헌 소지가 있다고 봤다. 박 교수는 " 공공복리에 기여한다면 어느 정도 재산권에 대한 제한이 가능하다는 것이 헌법의 기본정신"이라며 "이를 근거로 정부가 각종 부동산 규제 정책을 단행하고 있는데 규제 근거와 이를 통한 기대효과 모두 연관성이 떨어진다"고 지적했다. 박 교수는 "아무리 헌법에서 재산권 제한을 허용한다고 해도 이를 아무 때나 써도 된다는 의미가 아니다"면서 "국민의 재산권에 직접 개입해 침해하는 것은 최후적으로 사용돼야 할 수단"이라고 강조했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 전ㆍ월세시장의 안정을 위해선 임대인에 대한 '페널티'가 아닌 '인센티브'가 필요하다고 조언했다. 그는 "지금처럼 저금리 기조에서 전세에서 월세로 넘어가는 것은 자연스러운 일이기 때문에 전세를 유지하거나 월세를 전세로 바꾸는 임대인에게 세제 혜택을 부여하는 것이 더 낫다"고 말했다.

◆시장에선 이ㆍ삼중 가격에 매물 급감…"이미 전세 전쟁 중입니다"= 급하게 시행된 임대차보호법에 더해 강화된 입법에 대한 얘기까지 나오자 시장은 혼란에 빠졌다. 이미 시행된 임대차 3법만으로도 임대인ㆍ임차인 간 갈등에 매물 부족 등 부작용이 속출하고 있는데 신규 전ㆍ월세 계약에도 '5% 룰'이 추진되면 혼란은 걷잡을 수 없을 것이라는 게 현장의 목소리다.

특히 신규 입주 당시 시세보다 수억 원 싸게 내놓고 2년 후 시세로 받으려고 했던 집주인들은 불만을 넘어선 반응을 보이고 있다는 게 일선 중개업소들의 전언이다. 서울 송파구 가락동 헬리오시티 인근 A공인중개업소 대표는 "지금 법안들은 현실과 동떨어져 있다. 2년도 안 돼 84㎡(전용면적) 전세 가격이 3억3000만원 올랐지만 새 법에 따르면 최대 3250만원밖에 못 올린다. 이미 전세 전쟁"이라며 "전세 만기가 임박한 집주인 중 순순히 5% 올리겠다고 한 사람은 단 한 명도 없다. 그럴 바에야 억지로라도 들어와 살겠다는 이들이 꽤 있다"고 말했다.

온라인 커뮤니티 등을 통해서도 불만이 폭발하고 있다. 서울 강남구 아파트를 전세로 줬다는 60대 임대인은 "법과 국민을 우습게 안다. 신규 전ㆍ월세 계약도 5%로 제한하겠다는 둥 졸속 정책을 입에 올리니 전세시장에 혼란만 더해질 뿐"이라며 "보유세 등 오른 세금을 감당하기에도 벅찬 상황에서 신규 계약 자유까지 제한하면 결국 남는 게 없는 집주인들은 임대시장에서 빠져나갈 것"이라고 말했다.

임차인들 역시 상황을 우려하긴 마찬가지다. 서울 중구의 한 빌라에 전세로 살고 있는 30대 신혼부부는 "내년 10월 전세 만기라 아파트로 옮기려 했는데 1년 뒤에는 도대체 어떤 상황일지 걱정된다"며 "신규 전ㆍ월세 계약도 5% 상한선을 둔다는 이야기가 돌지만 딱히 반갑지 않다. 나도 언젠가 집주인이 될 거라고 생각하니 형평성에 어긋난다고 본다"고 했다. 　

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr
주상돈 기자 don@asiae.co.kr
임온유 기자 ioy@asiae.co.kr