[일문일답] 국토부, "공공재건축 통한 5만 가구 공급은 충분히 가능하다" (종합)

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 4일 서울 종로구 정부서울청사에서 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안을 발표하고 있다./강진형 기자aymsdream@

[아시아경제 장세희 기자, 이춘희 기자] "흔쾌히 동의하는 재건축단지만 가능하다. 용적률을 높여주고 층고제한 풀어주는 혜택을 조합원들이 선호할 수 있다."(홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관)

"20% 정도가 참여한다는 가정 하에 5만가구 정도의 물량이 공급될 것으로 예상했다. 사업성이 좋거나 조합 단독으로 재건축이 가능한 단지는 참여 유인이 낮지만 충분한 유인이 있다고 볼 단지도 있다."(김흥진 국토교통부 주택토지실장)

정부가 공공재건축을 통한 5만 가구 공급은 충분히 가능하다는 입장을 밝혔다. 강제적인 수단 동원은 어렵지만 충분한 유인이 있는 만큼 사업성이 낮거나 사업 추진에 어려움을 겪는 단지들은 충분히 참여할 유인이 있다는 설명이다.

홍 부총리는 4일 정부서울청사에서 열린 주택공급 확대 범정부 태스크포스(TF) 회의 브리핑에서 "공공재건축은 조합원이 흔쾌히 동참하겠다는 곳만 해당된다"며 "조합원이 동의하지 않는다면 기존 방식대로 적용된다고 봐야한다"고 이 같이 말했다.

'20%'라는 비중이 제시된 것에 대해서는 인센티브들을 감안했을 때 이 정도 비중의 사업장이 참여할 것으로 가정하고 5만가구라는 물량이 설정됐다고 김흥진 실장은 설명했다. 하지만 과거에도 용적률 상향 등 각종 인센티브를 통해 주택 공급을 늘리는 방안이 제시됐지만 시장에서 무미건조한 반응을 보이며 무위로 돌아갔다는 지적에 대해서는 뾰족한 해답이 나오지 않는 모양새였다.

정부는 이날 발표한 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 통해 수도권에 주택 총 13만2000가구를 신규 공급하기로 했다. 군 골프장인 태릉골프장을 비롯해 서초구 서울지방조달청, 강남구 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부 등 공공 유휴부지도 공공택지로 개발해 3만3000가구를 공급한다.

기존에 8000가구로 발표됐던 서울 용산 정비창 공급 규모도 1만가구로 늘리는 등 복합개발이 예정된 사업부지에 대해서도 고밀화를 통해 4000가구의 주택을 추가 공급한다. 3기 신도시 등 기존 기획된 택지의 용적률도 상향해 총 2만가구를 추가공급한다.

김현미 "임대 위주 정책 아니다… 상당 부분은 분양 물량"

김현미 국투부장관이 4일 서울 종로구 정부서울청사에서 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안에 대해 브리핑하고 있다./강진형 기자aymsdream@

다음은 홍 부총리, 김현미 국토부장관, 서정협 서울시장 권한대행과의 일문일답.

▲재건축 관련해 민간에서 참여하지 않겠다고 하면 유도·강제할 수단이 있나? 민간과 조합원에게 인센티브 줄 방향이 있는지.

=(홍남기) 공공참여형인 경우에만 고밀도 재건축이 이뤄진다. 흔쾌히 동의하는 재건축단지만 가능하다. 여기에 동의하지 않으면 기존 제도가 적용된다. 강제해서 할 수 있는 상황은 아니다. 용적률을 높여주고 층고제한 풀어주는 혜택을 조합원들이 선호할 수 있다. 그래서 20%만 물량을 책정했다.

▲시장에서는 2년이상 실거주 요건, 구조안전성 50점 등 규제가 과하다는 지적이 나온다. 이런 규제 풀어야 용적률 외 공급할 때 효과 있을것이란 말도 나온다. 추가 완화조치는 없나.

=(김현미) 재건축에 있어 2년 이상 거주해야 된다는 것은 지금도 분양을 할 때 해당 지역에 2년 이상 거주한 이들에게 우선 입주권을 준다. 재건축은 본인이 살고 있는 동네를 새롭게 정비하는 사업이기 때문에 취지에 맞는 제도라고 생각한다. 그밖에 다른 규제는 특별한 변화가 없다.

▲청년들은 장기소득이 발생하므로, 대출을 높여주는 추가 조치가 필요할 것이다. 추가로 금융지원 대책을 살펴보는 것이 있나.

=(홍남기) 생애최초 특별공급 물량도 늘렸고, 주택담보대출의 주택담보대출비율(LTV)에 10%포인트를 더 준다. 전월세 자금에 대한 금리도 추가적으로 낮췄다. 7·10 대책에 들어있다. 이를 통해 수혜가 가장 많이 갈 계층은 청년과 신혼부부라고 본다. 상황에 따라 추가검토 필요하다면 언제든 모든 정책 검토해나가겠다.

▲사전청약을 확대하는 방향이 추진되고 있는데, 기존의 후분양 확대방향 정책은 폐기된 것인가.

=(김현미) 후분양을 늘리겠다는 정부방침은 변함없다. 시범사업들이 정상적으로 진행되고 있다. 그러나 이번에 공급에 대해 걱정하는 분들이 많으므로 사전청약을 늘려 수요를 사전에 분산시키면서 안심시키기 위해 사전청약제도를 시행하는 것이다. 내년과 내후년에 신도시 중심으로 할 것이다. 가능하면 태릉에도 도입하겠다. 전체물량을 사전청약하는 것은 아니다.

▲신규 발표된 물량의 절반 이상이 공공재개발과 재건축이다. 지금까지 하겠다고 의사를 밝힌 곳이 있나. 재건축도 주민 2/3 이상 동의해야하는데, 5만 가구는 어떻게 도출된 것인가.

=(김현미)공공재개발은 이번에 정비구역 해제에 들어있다. 공공재개발에 참여하겠다는 의사 가진 지역에서 요구가 있어서 제도개선에 반영됐다. 서울에서 정비구역 지정됐고, 사업시행인가를 받지 않은 사업장만 서울에 93개 사업장이 있다. 약 26만 가구다. 그 중에서 약 20%를 공공재건축에 참여하는 것으로 산정해 5만호를 산출했다.

▲캠프킴은 현재 반환이 마무리되지 않았고, 환경오염 실태조사도 끝나지 않았다. 언제쯤 공급이 가능한 것인가.

=(김현미) 캠프킴은 환경조사가 진행 중이다. 이 부지는 이미 미군이 다 이전한 상황이기 때문에 환경 문제에 대해 양국 간 협상만 마무리되면 조기 반환에는 문제가 없다. 국방부도 적극적으로 협상에 임할 것이다.

▲주택을 소유보다 임대 위주로 가겠다는 의지가 담긴 대책으로 보인다.

=(김현미)임대위주의 정책이 아니다. 많은 공급 대책 발표하고 있고 상당부분이 분양물량이다. 임대주택을 적극 늘려나가겠단 것이지만, 분양물량없이 임대만 나간다는 것은 아니다. 우리나라 공공임대 주택은 올해 OECD평균인 8%가 된다. 저소득층 주거안정 위해서는 공공임대주택을 지속·안정적으로 공급하는 것이 시급하다. 2022년이 되면 OECD평균을 넘어서는 9%가, 2025년이 되면 10%가 될 것이다. 전체 임차가구의 25%는 공공임대에 거주하는 토대를 만들기 위해 사업을 진행 중이다. 그렇게되면 생활 어려운 분들, 청년이나 신혼부부, 저소득층에 해당하는 분들은 주거안정성이 담보될 것이라고 본다.

국토부 "공공재건축, 사업성 좋은 단지는 유인 낮지만 초기 단지에는 충분한 유인"

김현미 국토교통부 장관이 4일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 주택공급확대 TF 회의에 참석하고 있다./강진형 기자aymsdream@

다음은 방기선 기재부 차관보, 김흥진 국토부 주택토지실장, 김성보 서울시 주택건축본부장과의 일문일답.

▲오늘 발표한 13만2000가구 중 1~2년 혹은 2~3년 내로 공급 가능한 물량이 어느 정도인지 궁금하다.

=(김흥진) 유휴부지의 경우 실제 건물이 없는 부지는 일찍 창공을 할 수 있을 것이다. 기존에 공공청사 부지도 철거가 끝나고 착공한다고 하면 분양 자체는 가능할 것으로 본다. 다만 입주까지는 조금 시간이 걸리겠지만 착공은 생각보다 빠를 수 있다. 태릉골프장은 사전 청약을 내년 말쯤 받을 생각이다. 실제 입주 기준으로는 조금 시간이 걸리겠지만 분양, 청약의 개념으로 봤을 때는 물량이 좀 있다고 보면 될 것 같다.

▲공공재건축과 관련해 서울에서 20%가 참여했을 때 5만 가구라고 추산했는데 이 20%의 기준에 대해 궁금하다.

=(김흥진) 현재 서울에서 안전진단을 받고 아직 사업시행인가를 받지 않은 단지들이 93개 단지 26만가구 정도 된다. 공공재건축을 도입한다 하더라도 모든 단지들이 공공재건축을 하기에는 어렵다고 생각한다. 특히 사업시행인가를 받은 단지는 이를 변경해 다시 고밀재건축으로 돌아가니는 어렵다고 본다. 그래서 초기 사업장을 대상으로 정책이 작동할 것이라고 생각한다. 이러한 인센티브들을 감안했을 때 초기 사업장의 20% 정도가 참여한다는 가정 하에 5만가구 정도의 물량이 공급될 것으로 예상했다.

▲ 공공재건축 5만가구는 전체 재건축 단지 중 20%가 참여한다는 가정인데, 이러한 의사가 어느 정도 확인된 것인지?

=(김흥진) 공공재건축 방안이 발표됐던 사항이 아니기 때문에 조합의 의견을 직접 물어본 후 참여 의사를 밝힌 조합을 수합해 5만가구라는 의미는 아니다. 수요가 있는 사업장 중 일정 비율이 참여한다는 가정 하에 참여를 독려해 5만가구 정도의 공급이 이뤄질 수 있도록 하겠다는 취지로 이해해달라.

▲2년 전에도 서울의 준주거지역과 상업지역 용적률을 완화하는 대신 공공임대주택을 넣는 방안을 목표로 했었다. 당시에도 성과가 많지 않았던 것으로 알고 있는데 전체 단지 중 20%가 가능할 것이라고 보는 판단의 근거가 궁금하다.

=(김흥진) 초기 단계에 있는 사업장 중 사업성이 좋거나 조합 단독으로 재건축이 가능한 단지는 참여 유인이 낮다고 볼 수 있다. 하지만 사업성이 조금 떨어지고 주민들 간의 의견이 합치되지 않는 곳이나 아주 초기에 있는 사업장은 공공 참여를 통해 사업의 진행속도를 높이고 추진 과정의 투명성이 제고되는 한편 용적률 인상과 층고제한 완화 등으로 조합의 부담이 줄어든다면 충분한 유인이 있다고 판단하고 있다.

▲총 13만2000가구의 신규 공급에서 공공과 민간, 분양과 임대 비중이 각각 얼마나 되는지 궁금하다.

=(김흥진) 각각 얼마라고 딱 명확히 말하기 어렵다. 태릉골프장도 공공주택지구로 개발하면 일부는 공공임대주택, 일부는 분양형태로 공급할 것이다. 어느 정도라고 말하기 어렵다. 정부과천청사 인근 부지도 마찬가지다. 세부적인 내용은 지구 계획을 확정하면서 그 내용이 확정될 것이다.

▲ 신규 유휴택지에서 공공임대와 공공분양 물량의 대략적 비중이 궁금하다.

=(김흥진) 지구 별로 차이가 나게 된다. 현재 공공주택지구의 경우 공공주택특별법에 의해 전체 물량의 35% 이상을 임대주택으로 공급하도록 규정돼 있다. 일부 국유지의 경우 전체를 임대주택으로 공급할 수도 있다. 따라서 일률적으로 말하기는 곤란하다. 대략적으로 절반 정보는 공공분양을 포함한 분양주택이고 절반 정도는 임대주택이라고 생각하면 될 것 같다. 다만 이는 구체적 사업계획을 수립하는 단계에서 조금씩 수정될 것이다.

▲ 공공재건축의 기부채납 방식이 현재 임대주택과 공공분양 2가지인데 현금기부채납은 고려되지 않은 것인지?

=(김흥진) 늘어나는 용적률의 절반 이상인 50~70%를 사업장별 특성에 따라 기부채납 비율이 달라지게 될 것이다. 이 중 절반은 임대주택, 절반은 분양주택으로 기부채납 받을 예정으로 현금기부채납 방식은 포함돼 있지 않다.

▲상암DMC부지는 어떤 곳인지? 2000가구 공급한다는데 용적률이 얼마 정도 적용되는 것인지? 모두 주택으로 공급하겠다는 것인지도 궁금하다.

=(김성보) 랜드마크 부지로서 활용하고자 했던 미매각 용지이다. 모두 주거로 활용하겠다는 것은 아니고 복합비즈니스센터를 계획하고 있고 복합해 주거 부분도 넣겠다는 계획이다.

▲공공재개발과 관련해 의지를 밝힌 단지가 있는지, 확정된 일정이 있는지 궁금하다.

=(김흥진) 일단 지방자치단체 설명회는 한 차례 실시를 했고 이달 중 주민들을 상대로 한 설명회를 열 계획이다. 다음달 공모를 할 예정이다. 앞서 5월에 방안이 처음 나왔을 때는 정비해제구역은 포함돼있지 않았다. 이번에 정비해제구역을 포함해 공모를 받게 된다면 당초 발표했던 2만가구에서 2만가구가 더 추가된 4만가구 정도의 공공재개발 물량이 가능하지 않을까 이렇게 보고 있다.

▲노후영구임대 재건축을 통해 30000가구를 공급한다고 했는데 이와 관련한 일정이 궁금하다.

=(김흥진) 올해 시범 사업을 추진하려고 하고 있다. 노후영구임대주택 재건축 사업에서 가장 중요한 것은 현재 살고 있는 분들의 이주 문제가 해결돼야 한다. 인근에 공가가 있거나 여유부지가 있어서 이들을 이주시켜서 순환형으로 개발할 수 있는 곳을 선정해 올해 중 시범사업을 추진할 계획이다. 구체적인 이주 계획 등은 시간이 조금 걸릴 것으로 보고 있다.

장세희 기자 jangsay@asiae.co.kr
이춘희 기자 spring@asiae.co.kr