"기존 8억집 되고 신규 4억집 안되는 전세대출" 6·17 대책 논란 주요 쟁점은

[아시아경제 유인호 기자, 김유리 기자] "이미 집을 보유한 사람은 전세대출이 되는데 4억원짜리 집 사려는 무주택자는 왜 안되나요."

정부의 6ㆍ17 부동산대책이 또다시 형평성 논란에 휩싸였다. 구입한 집에 당장 직접 들어가 살지 않으면 무조건 '갭투자'로 규정하고 대출길을 막은 이분법식 정책 접근으로 실수요자까지 무더기 피해를 보게 됐다는 항의가 각종 커뮤니티는 물론 청와대 국민청원게시판에도 빗발치고 있다. 직접 거주를 금지한 매입임대 주택에 들어가 살지 않으면 재건축 입주권을 주지 않겠다는 방안은 법률 충돌까지 빚어지면서 시장의 혼란만 키우고 있다. 지난해 12ㆍ16대책 발표 후 위헌 논란마저 불거진 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 제한 사태가 이번 대책에서도 그대로 반복되고 있는 셈이다. 이번 대책에서 형평성 논란이 되고 있는 주요 내용을 정리한다.

◆8억 집 가진 유주택자는 되고 무주택자는 안되는 전세대출= 대출 규제 중 실수요자들의 항의가 집중되고 있는 대표적인 사안은 3억원 초과 주택 구입에 따른 전세대출 회수 규정이다. 기존 전세대출을 받은 무주택자가 투기과열지구에서 이 가격을 넘는 주택을 사면 즉시 대출이 회수된다. 문제는 투기과열지구라도 9억원 이하 주택을 소유한 1주택자는 기존 대출이 유지나 연장은 물론 새로 전세자금을 빌리는데 제한이 없다는 점이다. 이번 규제가 신규 주택 구입을 차단하는데 맞춰지면서 빚어진 문제다. 당장 주택구입자금이 부족해 먼저 집을 구입한 후 일정기간 자금을 충당한 후 입주하려던 계획을 세웠던 젊은 층 실수요자들이 피해를 보게 된 셈이다. 갭 투자를 차단하겠다며 '실수요'를 '실거주'와 동일시한 규제가 실수요자들의 발목을 잡았다는 것이 전문가들의 지적이다.

◆직접 거주 금지한 주택에 2년 살라는 재건축 거주의무= '재건축 2년 거주 의무'는 법규정 충돌을 빚고 있다. 조합원 분양 신청 시까지 2년 이상 살아야 조합원에게 재건축 아파트의 입주권을 주겠다는 내용이다. 오는 12월 도시및주거환경정비법 개정 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용된다. 문제는 이 규정이 현 정부가 역시 주거안정 방안 중 하나로 2018년 내놓은 임대사업자등록 제도와 상충된다는 점이다. 재건축 아파트를 임대주택으로 등록한 임대사업자라면 거주의무 요건을 채우기가 어려워서다. 임대 의무기간 동안에 임대하지 않고 주인이 거주하면 임대 의무 위반으로 3000만원의 과태료를 내야 한다. 최대 8년인 의무임대기간을 고려하면 상황은 더 심각해진다. 만약 2018년 등록을 한 주택이 임대의무기간 만료전 조합원분양 신청이 이뤄지면 아예 입주권을 얻지 못하기 때문이다. 실제 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 4424가구 가운데 328가구가 임대주택으로 등록돼 있고 이 중 70% 이상이 8년 임대를 신청했다. 3710가구 규모 마포구 성산동 성산시영도 13% 이상(504가구)이 등록 임대주택이다.

◆같은 정비사업, 재건축만 겹규제= 정부의 규제가 집값 상승의 진원지인 강남권 재건축에만 집중되면서 재개발 사업과의 형평성 논란은 더 커지게 됐다. 이번 대책을 통해 정부는 재건축 초과이익 부담금 부과를 본격화하는 것은 물론 거주의무까지 부여했다. 반면 재개발에는 이 규정이 적용되지 않는다. 같은 정비사업임에도 규제의 불균형이 점점 확대되는 셈이다. 이번 대책 내용 뿐 아니라 투기과열지구 내 조합설립인가 이후 재건축 조합원 지위양도 제한 역시 재건축에만 적용되는 규제들이다. 재개발에도 입주권 전매제한이 있지만 사업 후반인 관리처분계획인가 이후로 규제의 강도는 훨씬 약하다.

◆선발표 후수습…반복되는 정책난맥상= 대책 발표후 정부의 행보는 이같은 정책 난맥상을 여실히 드러내고 있다. 재건축 의무거주 규정과 전세대출 문제가 불거지자 뒤늦게 사태 파악과 보완책 마련에 나서는 모습이다. 대책 자체가 충분한 사전 검토나 부처간 협의가 이뤄지지 않은채 급하게 마련됐음을 짐작케 하는 대목이다. 실제 국토부 관계자는 재건축 의무거주 규정에 따른 임대사업자 피해 우려가 제기되자 "재건축 추진 단지들을 대상으로 사업추진 단계, 단지내 임대사업자가 소유한 아파트 규모 등에 대한 실태 파악에 착수했다"고 밝혔다. 정책 수립에 필요한 기초조사 조차 없이 대책을 내놓은 것을 인정한 셈이다.

주택담보대출, 전세대출 문제 역시 금융위원회는 실수요자 피해 논란이 제기되자 "실수요자가 피해를 보지 않도록 보완방안을 검토하겠다"며 뒤늦게 수습에 나서는 모습이다. 업계 관계자는 "부동산 정책은 국민 재산권에 직접 영향을 미치는 사안"이라며 "속도 보다는 대책 마련 과정에서 이해 충돌이나 부작용 등을 사전에 충분히 검토하는 신중함이 필요하다"고 지적했다.