주먹구구 심사에 '분양가 후려치기' 속절없네

분양가상한제 적용 공공택지 지자체 심의 진통
내달 민간택지 시행 어쩌나

과천·위례 등에서 분양가 심의 논란
명확한 기준 없어 자의적 판단 불만

민간택지비 불분명해 갈등소지 커
사업지연·품질저하 우려도

[아시아경제 이춘희 기자] 민간택지 분양가상한제 유예 종료를 한 달여 남겨놓은 가운데 제도 시행에 따른 부작용 가능성이 곳곳에서 감지되고 있다. 이미 상한제가 적용되고 있는 공공택지에서조차 분양가 심의 과정에서 진통을 겪으며 사업이 지연되는 사례가 잇따르고 있는 데다 지방자치단체의 과도한 분양가 후려치기로 건축비나 가산비용 등이 제대로 반영되지 못하고 있다는 지적도 제기된다. 일각에서는 분양가상한제가 아파트 품질 저하로 이어지면서 소비자만 피해를 보게 될 것이라는 우려도 나온다.

11일 업계에 따르면 대우건설 컨소시엄(대우건설ㆍ태영건설ㆍ금호산업)은 경기 과천시 지식정보타운 S6블록에 공급하는 '과천 푸르지오 벨라르테'를 이달 말께 공급할 예정이다. 최근 과천시 분양가심의위원회가 3.3㎡당 평균 분양가를 2372만원으로 통보한 것을 받아들인 결과다. 컨소시엄 측은 지난해 5월 3.3㎡당 평균 2600만원의 분양가로 분양을 희망했다. 하지만 과천시 분양가심의위는 여기서 15.2% 낮은 2205만원으로 분양가를 결정했다.

택지비 중도금 연체 이자, 기본형 건축비 등과 함께 특화 설계를 위한 가산비가 대폭 삭감되며 이런 결과가 나온 것으로 알려졌다. 분양가상한제에서 분양가는 땅값에 건축비와 가산비용을 합쳐 결정된다.

문제는 지자체가 심의 과정에서 건축비와 택지비 연체이자 등을 과도하게 깎았다는 것이 업계의 지적이다. 대우건설 관계자는 "인근에 행복주택을 거의 공짜로 짓는 등 공공부문을 저렴하게 공급하고, 대신 적자를 민간분양에서 보충하는 맥락을 전혀 고려하지 않은 결정"이라고 토로했다.

컨소시엄 측은 여러 차례 재심의를 요구하고 임대 후 분양까지도 검토했지만 기존 지자체 결정 분양가보다 7.6% 오른 수준의 분양가에서 분양을 결정했다. 여전히 신청 분양가 대비 8.8% 낮은 수준이다.

경기 과천시 지식정보타운 S6블록 '과천푸르지오벨라르테' 조감도 (제공=대우건설)

이 같은 사례는 앞서 위례신도시에서도 나타났었다. 지난해 말 위례신도시에서 분양된 '송파 위례 호반써밋'도 분양가 심의 과정에서 업체 신청 분양가보다 낮은 금액에 분양가가 확정됐다. 1차와 2차로 나눠 분양된 이 단지에 대해 호반그룹 측은 3.3㎡당 평균 분양가를 각각 2460만원과 2500만원으로 심의 신청했다.

하지만 송파구 분양가심사위원회는 2204만원과 2268만원으로 각각 1.6%와 2.8% 깎아 통보했다. 결국 이 단지를 지난해 5월에 공급하려 했던 회사측은 7개월이나 미뤄진 지난해 12월 지자체가 결정한 분양가대로 공급했다.

업계에서는 현행 분양가심의위원회 구조에서는 심사위원들 개개인의 재량에 따른 분양가 심사가 이뤄질 수 밖에 없다고 지적한다. 건설사에서 각종 서류를 만들어 제출하더라도 명확한 기준이 없는 상황에서 심사위원들의 자의적 판단에 따라 비용 인정 여부가 결정되는 구조이기 때문이다.

여기에 불복해 재심의를 신청하더라도 지자체에서는 "근거 자료는 바뀐 게 없는데 분양가를 변경한다는 게 타당한지 의문"이라는 입장을 밝히며 같은 분양가를 결정하기 일쑤다. 이러한 문제로 분양이 지연된 일부 업체들은 행정소송을 검토하기도 한 것으로 알려졌다.

이 때문에 당장 다음 달부터 민간택지 분양가상한제가 시행되면 심의의 적정성을 둘러싼 논란은 더욱 커질 것으로 우려된다. 택지비 자체가 불분명한 재건축ㆍ재개발은 택지비 산정 과정에서 분쟁의 소지는 더 클 수 밖에 없기 때문이다.

수요자에게도 분양 지연은 악영향을 끼친다. 분양대금이 아닌 건설사 자체 조달 자금으로 공사를 시행하게 되면서 이자 등 금융비용이 발생하기 때문이다. 해당 비용이 사업비에 포함되면 분양가 상승 요인으로 작용하게 된다. 이밖에도 업계 일각에서는 낮아진 분양가 만큼 마감재 수준을 낮출 수 밖에 없어 주택 품질이 저하될 것이라는 우려도 나온다.