[3기 신도시를 가다] 송파서 버스타면 20분 하남교산… "벌써 전세수요 몰려요"

<2> 하남 교산지구

'사실상 강남권'에 배산임수… 3기 신도시 중 최고 입지
광역철도망 구축 소식에 청약 서점 전입수요 후끈

남한산·금암산 둘러싸여 녹지 많은 자연 환경
분지 지형에 추가 도로망 확충은 '필수' 지적

크고 작은 공장과 창고 등이 우후죽순 들어선 하남 교산지구 전경. 북쪽을 제외한 3면이 산으로 둘러싸인 분지 지형의 신도시다. (제공=LH)

부천 대장지구가 25일 공공주택지구로 지정되면서 정부가 지난해 5월 후보지 확정을 완료한 수도권 3기 신도시 5곳에 대한 사업이 본궤도에 올랐다.

3기 신도시로 지정된 ▲남양주 왕숙 ▲고양 창릉 ▲하남 교산 ▲인천 계양 ▲부천 대장에서 공급되는 주택공급물량은 총 17만3000가구다. 2기신도시 당시 판교ㆍ위례 같은 준(準) 강남급 신도시는 없지만 3기 신도시 대부분은 서울 시계(市界)에 위치해 있어 입지가 뛰어나다는 평가를 받고 있다.

특히 정부는 지구 지정이 빠른 일부 신도시의 경우 내년말부터 본분양 전에 미리 신청을 받는 '사전청약제'를 실시한다는 방침이어서 내집마련 수요자 사이에 벌써 청약전략을 세우는 분위기도 감지된다. 다만 이제 사업의 첫발을 내디딘 상황인 만큼 앞으로 교통대책 수립, 토지 보상 등 주요 현안을 해결해 나가는 과정에서 개별 신도시별로 수요자 선호도 등에 차별성이 나타날 것으로 보인다.

아시아경제는 생생한 현장 취재를 통해 5개 3기 신도시의 입지와 분위기, 전망 및 문제점을 짚어본다.

[하남=아시아경제 이춘희 기자] "3기 신도시 중에는 가장 입지가 좋은 곳이죠. 지하철로 두 세 정거장이면 송파까지 닿게 되니까요. 입지가 좋다며 문의가 많이 옵니다."(경기 하남시 교산동 A공인 대표)

26일 찾은 경기 하남 교산지구 예정지는 생각보다 서울과 가까웠다. 서울 지하철 5호선 올림픽공원역에서 버스로 불과 20분 정도 달리니 지구 예정지 중심부인 광주향교 일대에 도착했다. 예정지 일대는 소규모 공장과 식당 등이 즐비할 뿐 4층 이상의 건물은 찾기 힘들었다.

3기 신도시로 지정된 하남 교산지구 춘궁동 일대.(사진=이춘희 기자)

◆잠실까지 10㎞, 3기신도시 중 최고 입지= 하남시 교산ㆍ춘궁ㆍ천현동 일대 649만㎡ 일대에 3만2000가구 규모로 조성되는 교산지구는 같은 3기 신도시인 남양주 왕숙(1134만㎡ㆍ6만6000가구)이나 고양 창릉(813만㎡ㆍ3만8000가구)보다 작다.

하지만 입지로는 5개 신도시 가운데 가장 높은 평가를 받는다. 강남권 접근성이 가장 뛰어나기 때문이다. 당장 서울 송파구 올림픽공원까지 7㎞, 잠실역까지 10㎞ 남짓 거리에 불과하다. 게다가 정부가 당초 오금역에서 끝나는 3호선을 지구로 연장하는 대신 강남과 곧바로 연결될 수 있는 광역철도망을 직접 구축하는 방안을 검토하고 나서면서 사실상 강남권 신도시로 자리매김할 것이라는 기대감이 커지고 있다. 춘궁동 B공인 관계자는 "잠실 등으로 바로 도시철도를 이을 수도 있다는 기대감에 주변 전세 거주자들이 아파트 분양 일정에 관심을 보이고 있다"고 전했다.

주변 신도시ㆍ택지지구와 대규모 주거벨트를 형성하게 될 것이라는 점도 교산지구의 매력이다. 북쪽으로 교산지구와 크기가 비슷한 3만8000가구의 미사강변도시가 자리 잡고 있는데다 서울시계 쪽으로는 1만4000가구 규모의 감일지구 조성이 한창이다. 세 지구를 합치면 총 8만4000가구의 매머드급 신도시군(群)을 형성하는 셈이다.

3기 신도시 하남 교산지구 조감도 (제공=국토교통부)

◆내년 말 사전청약 앞두고 발빠른 전입 이어져= 이미 이 일대 시장도 들뜨고 있다. 정부가 서울과 하남시 등 수도권 투기과열지구의 해당지역 1순위 자격 획득을 위한 거주 요건을 2년으로 확대한 데 이어 이르면 내년부터 사전청약 등을 통해 조기 공급 계획을 밝힌 만큼 청약자격을 선점하려는 전입 수요가 나타나는 분위기다.

이 때문에 주변 아파트 전셋값도 가파르게 오르고 있다. 한국감정원 주간 아파트 전세가격지수에 따르면 지난 18일 기준 하남시의 전셋값은 전주 대비 0.44% 뛰었다. 수도권 일대 시·군·구 중 가장 가장 높은 상승률이다. 감정원 관계자는 "3기 신도시 청약 수요의 영향 속에 덕풍ㆍ신장ㆍ풍산동 중저가 단지 위주로 상승했다"고 설명했다.

시세는 한강변에 위치한 인근 미사강변도시보다는 입지가 다소 떨어지는 만큼 다소 낮게 형성될 것이라는 전망이 나온다. 현재 미사강변신도시 85㎡(전용면적)의 경우 낮게는 8억5000만원에서 높게는 10억원을 웃돌고 있다.

교산 신도시의 가장 큰 장점은 자연 환경이 될 것이란 예측이 나온다. 다른 3기 신도시 대부분이 강을 낀 평야지대에 들어서는 데 비해 교산지구는 주변이 산으로 둘러싸인 분지 지형이다. 남한산과 금암산으로 둘러싸여 북쪽의 하남 시내쪽으로만 트인 지형이다.

정부는 이러한 입지를 살려 지구 한복판을 가로지르는 덕풍천을 중심으로 녹지축을 확립하고 낮은 높이의 건물들, 생활 사회기반시설(SOC) 등을 중심에 배치하고 아파트 등은 산 아래에 배산임수 형태로 짓는 자연친화형 신도시를 만든다는 복안이다. 정부가 3기 신도시의 개발 방향을 이미 친환경 개발로 천명한 만큼 대규모 녹지 조성이 용이한 등 주거 환경 측면에서는 분명한 장점이다.

◆부족한 도로망은 단점= 다만 도로망은 상대적으로 부족한 실정이다. 서울 출퇴근이 필수인 신도시에는 해결해야 할 고민거리다. 현재 교산지구로 들어올 수 있는 길은 서울로 이어지는 서하남로와 북쪽의 샘재로, 대성로가 전부다. 주거 환경면에서는 장점이었던 분지 지형이 교통 면에서는 가장 큰 걸림돌이 되는 상황이다.

국토부는 지난 21일 대중교통 확충 7개, 도로교통 개선 13개 대책을 망라한 교산지구의 광역교통개선대책을 3기 신도시 최초로 발표했다. 하지만 이 중 교산지구를 외부와 직접 연결하는 신설 도로망은 객산터널과 감일지구 연결 도로뿐이다. 교산지구와 서울 사이에 감일지구까지 위치해 있는 점을 감안하면 교통량을 충분히 수용하기에는 부족하다는 것이 전문가들의 판단이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "외곽 개발이 이뤄지면 신설 교통망을 따라 주거 단지가 새로 들어서게 돼 시간이 흐를수록 교통체증이 심각해질 수 밖에 없다"며 "하남~송파 도시철도 외에 추가 교통망 확충에 대한 고민이 필요하다"고 지적했다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr