대규모 개발에 과열 우려… 정부, 용산 일대 부동산 거래 꽁꽁 묶는다

20일부터 용산 정비창 일대 77만㎡ 토지거래허가구역 지정
조합원 입주권 거래 가능한 초기 단계 사업장 대상

주거지역 토지 18㎡ 초과 시 거래 위해 구청장 허가 받아야
소규모 지분 '틈새 프리미엄' 가능성도

서울 용산구 한강로동 정비창 부지 전경 (사진=이춘희 기자)

[아시아경제 이춘희 기자] 지난주 정부가 대대적 공급 계획을 밝히며 시장이 달아올랐던 서울 용산구 한강로동 철도 정비창 일대가 정부의 허가 없이는 거래가 불가능해졌다.

국토교통부는 용산구 한강로동 철도 정비창 부지와 인근 재건축·재개발 사업구역에 대해 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 오는 20일부터 토지거래허가구역으로 지정한다고 14일 밝혔다.

앞서 정부는 지난 6일 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'을 통해 용산 정비창 부지 내에 도심형 공공주택 등 총 8000가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 시장에서는 이번 계획을 통해 주변 노후 주택가의 재개발ㆍ재건축 지분 가치가 뛸 것이라는 기대감에 투자자들이 몰려든 것으로 알려졌다.

이에 정부는 공급 방안 발표 시 투기방지 대책의 일환으로 주변 지역에 대한 자극 우려가 클 경우 토지거래허가구역 지정을 추진한 만큼 한강로동과 이촌2동(서부이촌동) 일대에 투기적 수요가 유입되고 있다는 판단 하에 토지거래허가구역을 지정했다는 입장이다.

국토부에 따르면 현재 한강로동과 이촌2동에서 재개발·재건축이 추진 중인 사업장은 총 17곳이다. 국토부는 용산 정비창 부지 51만㎡와 함께 해당 부지에 맞붙어있거나 영향권 내에 있는 정비사업장 중 추진위원회 구성 등 개발이 가시화된 초기단계 이후 사업장 13곳 26만㎡ 등 총 77만㎡를 토지거래허가구역으로 지정키로 했다.

서울 용산구 철도정비창 일대 토지거래허가구역 지정 구역안. 붉게 표시된 지역이 이번 지정 대상 지역. (제공=국토교통부)

당초 용산 정비창 일대 원효로ㆍ한강로ㆍ이촌ㆍ신계동 등 정비창 개발 후광 효과가 기대되는 주변 지역을 폭넓게 허가구역으로 지정할 것으로 전해진 것에 비하면 극히 일부 지역만 지정된 상황이다. 국토부는 "사업 초기단계에 해당해 조합원 지위양도가 허용되는 사업장을 중심으로 지정하는 것을 원칙으로 했다"고 밝혔다. 현재 투기과열지구에서는 재건축의 경우 조합설립인가 이전, 재개발은 관리처분계획 이전까지만 조합원 지위양도가 가능하다.

특히 이촌2동의 경우 중산아파트와 이촌1구역 재건축 2곳 5만㎡가 지정됐다. 이촌2동 내에서는 현재 이촌시범ㆍ미도연립 구역도 특별계획구역으로 지정돼 정비사업이 추진 중이지만 제외됐다. 국토부 관계자는 "(이촌시범ㆍ미도연립 구역은) 아직 추진위 구성 등 사업이 가시화되지 않은 단계여서 이번 지정에서는 제외됐다"고 설명했다.

정부에서 이 일대를 토지허가거래구역으로 지정할 것이라는 예측이 나오면서 위축되기 시작했던 이 일대 부동산 시장은 차분함을 되찾을 전망이다. 토지허가거래구역으로 지정될 경우 일정 면적을 초과하는 토지를 취득하기 위해서는 사전에 토지이용목적을 명시해 해당 기초지방자치단체장의 허가를 받아야만 한다.

허가를 받아야 하는 면적의 기준은 현행법상 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡ 초과 등이다. 하지만 정부는 소규모 아파트나 연립이 많은 지역인 만큼 해당 기준을 법적으로 허용하고 있는 최소치(기준면적의 10분의 1)인 18㎡와 20㎡ 등까지 낮춰 적용 대상을 확대하는 등 엄격한 규제를 적용키로 했다.

이촌2동 B공인중개사사무소 관계자는 "정비창 부지 개발 발표 직후에는 매수자의 발길이 이어지며 실제 거래 성사도 이뤄졌었다"며 "하지만 이번주 들어서는 문의가 거의 끊긴 상황"이라고 설명했다. 허가구역 지정으로 사실상 거래가 불가능해졌기 때문이라는 것이다.

20일부터 토지거래허가구역으로 지정될 예정인 서울 용산구 이촌2동 일대 (사진=이춘희 기자)

14일 중앙도시계획위원회 심의를 거친 이번 토지거래허가구역 지정안은 다음날인 15일 바로 공고된 후 오는 20일부터 발효 예정이다. 이번에 구역 지정은 내년 5월19일까지 1년 간 유효하다.

구역 지정 이후에는 지자체장의 허가 없이 토지거래계약을 체결할 경우 2년 이하의 징역 또는 해당 토지가격의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해질 수 있다. 해당 계약 역시 무효가 된다.

허가 이후에도 해당 토지는 일정 기간 동안 허가받은 목적대로만 이용이 가능하다. 즉 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용이 가능하고 해당 기간 동안은 매매나 임대가 불가능하다. 이용 의무를 불이행할 경우 3개월 이내 이행 명령이 부여되고, 취득가액 10% 범위 내의 이행강제금이 의무이행 이전까지 매년 부과된다.

이에 대해 이 지역 D공인중개사사무소 관계자는 "허가대상 면적 기준을 최소치인 18㎡로 낮추더라도 이보다 규모가 작은 소규모 지분 거래는 오히려 수요가 늘어날 것"이라고 말했다. 이 일대 노후 아파트나 연립의 대지지분이 12~15㎡인 곳이 많다는 것이다.

국토부는 이러한 주거지역 18㎡ 이하 등 허가대상 이하 면적의 거래에 대해 부동산시장 불법행위 대응반의 실거래 집중 조사를 통한 단속을 벌여나갈 예정이다. 인근 지역 중 지정에서 제외된 지역에 대해서도 단속을 벌이는 한편 추가적인 투기수요 유입 등이 포착될 경우 지정구역을 확대하겠다는 계획이다.

김영한 국토부 토지정책관은 "용산 정비창 부지 인근 정비사업장을 중심으로 지가상승의 기대심리를 사전 차단할 필요가 있다는 판단 하에 토지거래허가구역을 지정하게 됐다"며 "'수도권 주택공급 기반 강화 방안'에 따라 추진되는 다른 개발사업에 대해서도 사업 규모, 투기 성행 우려, 주변 여건 등을 종합 감안하여 필요 시 허가구역 지정을 추진할 계획"이라고 말했다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr