[부린이 가이드] 다가구? 다세대?… 소중한 보증금 지키려면 알아야 할 차이점

건물 하나가 하나의 등기부 갖는 다가구 vs 호 수 별로 다른 등기부의 다세대
다가구 입주 때는 근저당, 보증금, 체납 여부 등 꼼꼼히 따져야 보증금 지킬 수 있어

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

한국에서는 어느새 '집'이라고 하면 다들 아파트를 떠올립니다. 하지만 주택 10곳 중 여전히 4곳은 아파트가 아닌 다세대나 다가구, 단독주택인데요. 다세대나 다가구 주택은 사실 보통 '00빌'이라고 불리는 원룸, 투룸형 건물들이 많은데요. 언뜻 봐서는 별 차이가 없어보이지만 법적으로는 큰 차이가 있습니다.

친구가 갑자기 어느 날 살고 있는 원룸 건물이 갑자기 경매로 넘어갔다거나 집주인이 사라져서 보증금을 못 돌려 받게 됐다고 하는 이야기 한번쯤은 들어보셨을 겁니다. 바로 이런 순간 다가구와 다세대의 결정적 차이가 생깁니다.

다가구와 다세대는 앞서 말했듯이 외관상 큰 차이가 없습니다. 법적으로 다가구는 주택으로 사용하는 층이 3층 이하이고, 다세대는 4층 이하라고 하지만 다세대가 3층 이하로 지어지는 경우도 있습니다. 이외에는 바닥면적 660㎡ 이하, 가구 수 19가구 이하 등 같은 규제를 받습니다. 또 실제 내부 공간은 호 수 별로 분리돼있는 것도 동일합니다.

하지만 등기로 따져보면 다가구 주택은 등기가 분리돼 이뤄지지 않습니다. 즉, 실제로는 호수별로 분리돼있지만 등기상으로는 분리돼있지가 않은 것이지요. 반면 다세대 주택은 101호의 등기부, 102호의 등기부가 각각 존재하는 식으로 호수 별로 각자 개별 등기가 이뤄집니다. 그렇기 때문에 권리관계를 일목요연하게 알아볼 수 있는 다세대 주택과 달리 다가구 주택은 권리 관계를 파악하기가 어렵죠.

가장 큰 문제는 보증금을 뜯길 위험에 처했을 때 급하게 도움을 청할 수 있는 '전세금반환보증보험' 가입 절차가 달라진다는 점입니다. 주택도시보증공사(HUG) 보험 기준으로 등기가 분리돼있지 않은 다가구주택은 각 호 수 별 전세금액과 월세보증금, 계약 시점과 기간, 임차인까지 적어서 제출해야 하는데요. 사실상 집주인의 협조가 없으면 보증을 받기 어렵습니다. 반면 아파트와 같이 구분 등기가 이뤄지는 '집합 건물'인 다세대 주택은 보험 가입을 쉽게 받을 수 있습니다.

그렇기 때문에 다가구 주택에 입주할 때는 보다 꼼꼼히 따져봐야만 하는데요. 다가구 주택에 입주 계약을 할 때는 우선 반드시 해당 주택의 시세와 대출 현황, 먼저 들어와 있는 임차인들의 보증금을 모두 따져봐야만 합니다. 집이 경매로 넘어가게 됐을 때는 다양한 순위에 따라서 배당을 받을 수 있는 권리가 달라지는데 세입자들의 경우 전입신고와 확정일자를 받은 날 기준으로 배당 순위가 정해지기 때문입니다.

만약 해당 주택의 시세가 10억원 가량인데 현재 집주인이 이 주택을 담보로 빌린 돈이 1억원 가량 있고 보증금들의 합이 2억원 정도라면 입주해도 안전하다고 볼 수 있습니다. 하지만 대출이 이미 5억원 정도 있고, 보증금도 5억원 가량이 쌓여있다면 이후에 들어오는 임차인들은 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 쫓겨날 수도 있습니다. 통상 기존 근저당과 보증금이 시세의 70%를 넘어선다면 추후 보증금을 돌려받기 어려울 수 있다고 봅니다.

이러한 내용은 계약 시 공인중개사를 통해서 상세히 설명받아야만 합니다. 공인중개사에게는 이미 대법원 판례 등을 통해 관련 내용을 임차인에게 충실히 설명해야만 하고 그렇지 않을 경우 손해배상을 해야 하기 때문입니다.

여기서 좀 더 꼼꼼히 짚으면 집주인의 납세 현황도 파악해야 합니다. 이미 체납된 세금이 있다면 이 역시 신규 입주자의 보증금보다 우선 변제 대상이기 때문입니다. 납세 현황까지 요구하면 귀찮다는 집주인이나 중개인들도 있겠지만 그런 집이라면 굳이 들어가지 않아도 되겠죠?

투자에서도 다가구와 다세대는 차이점이 있습니다. A씨와 B씨는 다른 집이 없이 각각 다가구 1채(10가구), 다세대 주택 1채(10세대)를 갖고 있습니다. 하지만 다가구 주택은 전체가 주택 1채로 분류되기 때문에 A씨는 1주택자가 되지만 B씨는 각각의 주택을 모두 가진 셈이기 때문에 10개 주택을 가진 다주택자가 됩니다. 그렇기 때문에 양도소득세나 임대소득세 등에서 차이가 생기게 됩니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr