주택시장 누르니 강남 꼬마빌딩 뜨고 '풍선효과'

[아시아경제 유인호 기자]

서울 강남에 아파트 3채를 보유한 자산가 A씨는 정부의 지난해 12ㆍ16 부동산 대책 발표 이후 두 채를 매물로 내놨다. 종합부동산세 부담에 강남권 집값이 하락세로 전환하는 분위기여서다.

A씨는 대신 보유 현금과 주택 처분 자금으로 상업용 소규모 빌딩(일명 '꼬마빌딩')에 투자하기로 했다. 정부의 주거용 부동산 규제를 피할 수 있는 데다 매달 현금을 챙길 수 있는 수익형 부동산이 낫다고 판단한 것이다.

그는 "정부가 강남을 집중적으로 규제하는 상황에서 더 이상 2채 이상 보유하는 것이 쉽지 않게 됐다"며 "장기간 안정적 수익을 낼 수 있는 비주거용 투자가 낫다고 보고 꼬마빌딩에 투자하기로 했다"고 말했다.

정부의 12ㆍ16 부동산대책과 각종 고강도 주택 규제로 세금 부담이 높아지면서 최근 꼬마빌딩에 자산가들의 관심이 쏠리고 있다. 꼬마빌딩이란 연면적 1000㎡, 5층 안팎의 소규모 상업용 건물을 일컫는다.

지난해 말부터 강남권과 성동구 일대 유동인구가 많은 지역을 중심으로 전문 중개업소엔 관련 투자 문의가 늘고 있다. 자산가들 사이에서 '주거용을 팔고 상업용을 사는' 부동산 투자 공식이 뜨고 있는 것이다. 정부의 고강도 부동산 대책에 따른 풍선효과로 해석된다.

7일 KB금융지주 경영연구소에 따르면 2014년 1㎡당 400만원대였던 서울시내 연면적 100㎡ 초과 1000㎡ 미만 빌딩의 거래가격은 지난해 3분기 1000만원으로 올랐다. 5년 사이 가격이 2.5배나 뛴 것이다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "꼬마빌딩은 보유세와 양도소득세 중과 대상에서 제외되는 만큼 선호도가 점차 높아지고 있다"며 "저금리 기조에서 주거용 부동산시장 규제 강화에 대응한 대체 상품으로 더욱 꼬마빌딩이 부각될 것"이라고 말했다.

지난해 서울시내에서 꼬마빌딩 거래가 가장 활발한 곳은 강남구였다. 3분기까지 거래량이154건으로 가장 많았다. 이어 중구 88건, 종로구 71건 순이었다. 특히 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남3구의 꼬마빌딩 거래 가격은 상승세다. 지난해 3.3㎡당 평균 매매가격이 8270만원으로 2018년(7026만원)보다 17.7% 올랐다. 2년 전 6296만원보다는 31.4% 상승했다.

실제 지난해 말 거래된 강남구 논현동 소재 5층짜리 빌딩의 경우 1년여 만에 10억2000만원(11.6%) 올랐다. 역삼동의 300㎡짜리 건물은 2017년 6월 70억원에 매매됐는데 지난해 말 82억7000만원에 다시 팔렸다. 2년여 만에 12억7000만원의 차익이 발생한 것이다.

이처럼 꼬마빌딩이 투자처로 주목을 받는 것은 정부의 초고강도 주택시장 규제로 자산가들이 세부담을 피할 수 있는 데다 안정 수익을 올릴 수 있는 상업용 부동산으로 갈아타기를 희망하고 있기 때문이다. 아파트 매매와 달리 빌딩매매는 아직 규제가 덜 하고, 안정적 임대수익률을 낼 수 있다. 특히 꼬마빌딩은 비교적 소액 자본으로도 접근할 수 있다는 장점이 있다.

반면 자산가들이 선호하던 주택 임대 사업은 정부의 규제 강화로 매력이 뚝 떨어졌다. 그동안 주택 임대소득이 연 2000만원 이하일 경우 비과세됐지만 2019년 귀속분부터는 2000만원 이하 소득에 대해서도 소득세가 과세되는 탓이다.

여기에 금리 인하 가능성이 높은 점도 한몫했다. 부동산 업계에서는 올해 1분기, 늦어도 상반기에 추가 기준금리 인하가 이뤄지면 꼬마빌딩과 같은 수익형 부동산 인기가 더욱 높아질 것으로 보고 있다.

다만 일부 전문가들은 묻지마식 꼬마빌딩 투자는 주의해야 한다고 조언했다. 정부가 2019년 주택, 오피스텔, 상업용 건물을 제외한 일반 건물에 상속ㆍ증여세를 매기는 기준을 기준시가가 아닌 감정평가액을 적용하기로 세법을 바꾸면서다.

꼬마빌딩은 그동안 시세의 60%에 못미치는 금액에 기준시가가 책정돼 왔다. 업계 관계자는 "꼬마빌딩이 자산가들의 안정적인 수익원이긴 하지만 더 이상 상속ㆍ증여를 위한 절세 투자처로 각광받기는 어려울 것"이라고 말했다.

유인호 기자 sinryu007@asiae.co.kr