[2019 부동산 시장 결산] 규제와 폭등 악순환… 내집마련 문턱만 높아졌다

집값 '상저하고' 뚜렷… 3.3㎡당 1억짜리 아파트도 출현
8월 상한제 발표 이후 서울 청약 경쟁률 3.5배 ↑ · 당첨 가점 15점 ↑

[아시아경제 이춘희 기자] 2019년 부동산 시장은 모든 것이 치솟은 한 해였다. 하반기 들어 강남권을 중심으로 아파트 매맷값 급등이 본격화한데 이어 새 아파트를 분양받으려는 수요가 몰리면서 청약 경쟁률도 천정부지로 뛰었다. 여기에 정부의 12ㆍ16 부동산 대책은 가을 이사철 이후 가뜩이나 불안정하던 전세 시장에 불을 붙였다. 정부가 집값 안정을 내세우며 시장과 힘겨루기 하는 동안 서민들의 내 집 마련 문턱만 더욱 높아진 한 해였다는 총평이 나온다.

◆ 대출금지ㆍ보유세 강화로 집값 고삐는 잡았지만… 30일 한국감정원 주간 아파트 매매가격지수에 따르면 지난 23일 기준 서울 아파트 가격은 전년 대비 상승으로 돌아섰다.

올해 들어 24주 연속 하락세를 이어오던 서울 집값은 6월을 기점으로 반전을 시작했다. 6월 셋째주 조사까지 1.67% 떨어졌던 서울 집값은 이후 27주 연속 상승 회복하며 1.77% 올랐다. 뚜렷한 '상저하고' 장세였다. 12ㆍ16 대책에도 불구하고 변동율 곡선이 다소 완만해졌을 뿐 23일 조사에서도 0.10% 상승한 점을 감안하면 올해 마지막 조사인 30일 조사에서도 집갑이 하락세로 반전할 가능성은 낮다는 관측이다. 지난해 9월부터 정부가 여러 차례 내놓은 고강도 대책에도 불구하고 결국 집값은 치솟을 대로 치솟은 후에야 다소 상승세를 누그러뜨린 셈이다.

집값 상승세에 3.3㎡당 1억원짜리 아파트가 등장하기도 했다. 서울 서초구 반포동 '아크로리버파크'가 주인공이다. 지난 8월 59㎡(전용면적 기준)가 23억9800만원에 거래된 데 이어 10월에는 84㎡가 34억원에 거래되며 강남 집값의 심리적 저항선이었던 공급면적 3.3㎡당 1억원을 넘겼다.

다만 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고 종합부동산세율 인상으로 고가주택 보유세 부담을 크게 늘린 12ㆍ16 대책으로 내년 부동산 시장은 보합세로 전환할 가능성이 높다고 전문가들은 내다보고 있다.

◆ 집값 불안에 청약시장으로 몰려든 수요자= 오른 것은 집값 뿐만이 아니다. 아파트 청약 경쟁률이 치솟으면서 당첨 커트라인도 크게 올랐다. 아시아경제가 올해 서울 시내에서 1순위 청약을 마감한 민영주택 49개 단지의 경쟁률과 이 중 당첨자가 발표된 46개 단지의 당첨 가점 현황을 전수조사한 결과 서울 지역의 평균 경쟁률은 35대 1, 당첨 가점은 55.46점으로 나타났다.

경쟁률과 당첨 커트라인은 지난 8월12일 민간택지 분양가상한제 확대방안을 담은 주택법 시행령 개정안 발표 전후로 뚜렷한 격차를 보였다.

개정안 발표 이전에 청약을 진행한 28개 단지의 평균 경쟁률은 18.3대 1 수준이었다. 총 5438가구 공급에 9만9293명이 신청했다. 반면 상한제 발표 이후 경쟁률은 3.5배 치솟았다. 8월 12일 이후 청약을 받은 21개 단지의 평균 경쟁률은 63.2대 1에 달했다. 3215가구 공급에 무려 20만3284명이 몰렸다.

가점 역시 치솟았다. 30일 현재 당첨자 발표가 완료된 46개 단지의 평균가점은 55.46점이다. 이 역시 상한제 발표 전후로 큰 격차를 보였다. 발표 전 청약을 받은 28개 단지의 평균 당첨 가점은 52.5점이었던 반면 이후 청약을 받은 18개 단지의 평균 가점은 62.1점으로 조사됐다.

당첨 커트라인인 최저 당첨가점의 변화 폭은 더 컸다. 상한제 확대 발표 전의 커트라인 평균은 39.5점인데 비해 발표 후 커트라인은 55.6점으로 15점 넘게 치솟았다. 상한제 확대 발표 이전에는 '청량리역 한양수자인 192'(18점), '답십리 엘림 퍼스트'(22점) 등 저가점자도 당첨자 명단에 이름을 올렸지만 상한제 발표 이후에는 최소 47점은 넘어야 가점제로 내집 마련에 성공할 수 있었다.

전문가들은 이런 높은 청약의 벽에 부딪힌 30대가 집값 상승세 확산의 배경이 됐다고 평가했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "'넘사벽'이 된 청약 규제 때문에 30대가 일반 매매 거래 시장으로 몰려들어 집값 상승을 부추겼다"고 진단했다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr