[실전재테크]'낀 세대, 30대' 둥지 찾기…'신혼·청약·대출' 따져라

[아시아경제 김유리 기자] "집 생각만 하면 잠이 안 와요." 최근 들어 더 자주 들리는 30대들의 한탄이다. 그간 깊이 생각해본 적 없었던 집에 대한 고민을 시작한 미혼 직장인도, 결혼하고 아이를 낳은 후 자리를 잡고 싶은 신혼부부도 얼굴에 그늘이 드리웠다. "지금 사는 이 동네, 강남 아니어도 참 살기 좋은데. 그냥 사자니 너무 비싸 '영끌(영혼까지 끌어모은)' 대출로도 감당이 안되고, 30대 맞벌이(아이 하나) 부부는 청약 가점도 당첨권엔 닿지도 않아 고민이 크다"는 것이다. 전문가들은 이들의 호소에 고개를 끄덕이면서도 그동안 놓쳤던 틈새까지 꼼꼼히 잘 알아볼 필요가 있다고 조언한다. 혹시라도 자신이 정부 정책의 수혜 대상이 되는지 구체적으로 알아보고, 최대한 선택지를 다양하게 펼쳐 놓은 채 결정을 해야 한다는 설명이다.

◆'신혼' 활용하기…단, 조건 충족이 필수= 전문가들이 공통적으로 언급하는 제도는 '신혼부부 특별공급'이다. 지레 포기하거나 무작정 덤벼들지 말고 조건이 되는지, 당첨권에 가까운지부터 명확히 따져봐야 한다고 말했다. 키워드는 민영주택 기준 '신혼 7년 이내(자녀), 가구당 월평균 소득 120% 이하(맞벌이 130% 이하)'다. 공공주택은 기준이 조금 더 까다롭다.

신혼부부 특별공급은 85㎡(전용면적 기준) 이하, 분양가 9억원 이하(투기과열지구 내) 주택에서 나온다. 건설 물량의 20% 범위 내에서 공급된다. 입주자모집공고일 기준 혼인 기간이 7년 이내여야 하고 세대 구성원 모두가 무주택이어야 한다. 또한 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120% 이하여야 한다. 부부 모두 소득이 있는 경우에는 130% 이하가 기준이 된다. 주의해야 할 것은 별도 '기준소득'에 해당하는 신청자에게 배정물량의 75%를 우선 공급한다는 점이다. 기준 소득은 '도시근로자 월평균 100%(맞벌이 120%)'다. 경쟁이 있는 경우 미성년 자녀 유무에 따라 입주자를 선정한다. 경쟁이 치열하면 자녀가 있고 이 소득기준을 충족하는 신청자에게 대부분 물량이 돌아갈 수 있다는 점을 고려해야 한다. 이 기준을 총족하는 소득은 3인가족 기준 540만원(맞벌이는 648만원)선이다. 순위산정 시 입주자모집공고일 현재 혼인관계에 있는 배우자와의 사이에서 출산한 미성년인 자녀가 있는 경우(임신 및 입양자녀 포함)가 1순위다. 나머지는 2순위로 분류된다.

서울이나 서울 근교 신혼희망타운내 분양형 주택역시 고려해볼 수 있다. 2년 후 공급되는 3기 신도시내 신혼희망타운을 노려볼 수 있다. 신혼부부 특별공급과 조건이 유사하지만 소득기준에 더해 자산기준이 추가된다. 신혼부부 특별공급 역시 일부 공공주택은 자산기준이 있다. 총 자산은 올해 기준 2억9400만원 이하여야 한다.

◆청약, 틈새 노려라= 문턱이 높아져 힘들긴 하나 청약 역시 시세보다 싼 가격에 내집을 마련하는 방법이다. 다만 서울의 경우 85㎡ 이하는 100% 청약가첨으로 당첨이 결정되므로 상대적으로 청약통장 가입ㆍ무주택기간이 짧고 부양가족이 적은 신혼부부 등이 커트라인을 넘기 쉽지 않다는 문제가 있다. 분양가와 중도금 납입 조건 등을 따져본 후 전용 85㎡ 초과 중 추첨 방식 공급물량을 노려볼 수 있다. 중소형 아파트에 비해 상대적으로 일반분양 물량이 적고 추첨방식 공급물량은 50%지만 그나마 치열한 경쟁의 틈을 비집고 들어갈 여지는 있다. 추첨제 대상 물량 중 75%가 무주택자 몫이다. 직장 출퇴근 여건 등이 괜찮거나 광역교통망 확충이 예정된 경기권 아파트는 서울에 비해 상대적으로 진입 장벽이 낮다. 다만 일부 경기권 아파트는 1순위 자격을 충족했더라도 별도로 해당 지역 거주 요건이 있으므로 분양계획 등을 고려해 미리 거주지를 옮기는 전략이 필요하다.

◆기존주택 사야만 한다면…은행부터 들러라= 이도 저도 해당되지 않아 기존 주택 매매를 해야한다면 가장 먼저 자금계획부터 세워야 한다. 대출을 감안해 조달할 수 있는 자금이 어느 정도인지 파악한 후 이 금액으로 구입할 수 있는 주택 후보군을 추려내라는 것이다. 전문가들은 주택담보인정비율(LTV) 40% 이상 대출을 끌어와 무리하게 매매를 하는 것은 추천하지 않는다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "각자의 자금 계획 등에 따라 달라지겠지만 기존 전세 보증금 등이 구매희망 주택 가격의 60% 이상 되는 상태에서 구입하는 것이 좋다"고 했다. 이 경우 규제지역인지 비규제지역인지에 따라 대출 한도가 달라지므로 이 역시 잘 따져봐야 한다는 설명이다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr