[부린이 가이드] '불법건축물이니 갑자기 방 빼라고?'… 건축물대장만 확인해도 안 당한다

등본뿐만 아니라 건축물대장도 꼼꼼히 살펴봐야
불법 증개축 여부, 집 주소와 동·호수, 사용용도 등 확인 필수

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

지난 기사에서는 부동산 계약 시 반드시 봐야만 할 서류로 부동산 공부를 알려드렸는데요. 오늘은 이 중 건축물대장에 대해서 말씀드리려고 합니다. 지난번 살펴 본 등기부등본에서는 건물의 주소, 면적, 구조 등이 적힌 ‘표제부’를 봐야한다고 했었습니다. 건축물대장에서는 등본의 표제부와 대장 내용이 얼마나 일치하고, 또 실제 건축물 상황과는 얼마나 같고 다른지 살펴봐야 합니다.

만약 이 내용들이 모두 일치하지 않는다면 건물이 불법 증개축돼있을 가능성이 있기 때문에 보다 자세한 확인이 필요합니다. 갑작스레 집을 원상복구해야 한다며 내쫓길 수도 있습니다. 뿐만 아니라, 주택담보대출이나 전세담보대출을 받기 힘들어질 수도 있습니다.

특히 임차인의 경우 전세금을 뗴이더라도 법적 보호가 어려워질 수 있습니다. ‘임차권’ 등기가 등본에 적혀있을 정도면 계약을 정말 다시 생각해야 한다고 했던 것은 보통은 전입신고와 확정일자처럼 다들 아는 정도의 방법만으로도 ‘대항력’ 취득이 가능하기 때문입니다. 굳이 임차권 같은 최후의 수단을 동원하지 않더라도 이 정도만으로도 가능한 경우가 보통입니다. 하지만 불법건축물 중 다세대주택은 대항력 취득이 사실상 불가능해져 제대로 대처가 어려워질 수 있습니다. 실제로 전세보증보험의 가입 요건에는 전입신고 등을 통해 대항력을 갖추는 것 등 외에도 ‘건축물대장 상 위반건축물이 없어야 한다’는 내용도 포함됩니다.

또 등본과 건축물대장의 내용은 단순히 집의 면적 등 뿐만 아니라 각 서류에 적힌 지번이나 동·호수가 서로 다른 경우가 발생하기도 합니다. 이때는 전입신고를 반드시 등기부등본을 기준으로 하여서, 등본에 적힌 주소로 해야만 합니다.

▲ 실제로는 원룸으로 임대차가 이뤄지고 있지만 건축물대장 상의 용도는 독서실인 성북구의 한 건축물.

또 반드시 확인해야만 하는 것이 바로 '용도'입니다. 특히 임차 계약을 맺을 경우에는 유의해야 하는데요. 이 역시 위법사항이 적발될 수도 있기 때문입니다. 분명 원룸인 줄 알고 전세계약을 했는데 갑자기 주인이 싱크대와 가스레인지를 뜯어내야 하니 방을 빼달라고 하는 경우가 생기는 경우입니다.

몇년 전 실제로 이런 사례들이 생겨 언론에 보도가 되기도 했는데요. 법적으로 제2종근린생활시설 용도인 건물의 경우 공용취사장 외에는 취사시설 설치가 금지돼 있습니다. 하지만 보통 고시원으로 쓰이는 이 용도의 경우 주차공간을 마련하지 않아도 되기 때문에 보다 많은 방을 만들 수 있습니다. 그렇기 때문에 제2종근린생활시설 건물임에도 방마다 개별취사시설을 넣고 원룸으로 개조하는 사례가 종종 생깁니다.

그러니 만약 지방자치단체에서 집중단속을 한다고 하면 집주인들이 부랴부랴 취사시설을 들어내는 공사를 하기 위해 세입자들을 잠시 내쫓는 일들도 벌어지는 것이죠. 이외에도 실제 사례를 보면 교육연구시설(학원), 근린생활시설(사무실, 가게 등의 용도)임에도 원룸으로 개조해 쓰는 사례가 자주 적발되고는 합니다. 고시원이 아니라 원룸에 입주코자 한다면 해당 주택이 법적 용도에 맞게 지어졌는지를 확인해보는 것도 꼼꼼한 계약을 위해서 필요합니다.

이러한 내용을 확인할 수 있는 건축물대장은 정부24(구 민원24) 홈페이지 또는 건축행정시스템 세움터에서 손쉽게 발급받을 수 있습니다. 인터넷 열람 시에도 수수료를 내야 하는 등본과 달리 대장은 인터넷 발급 및 열람 시 수수료가 없으니 인터넷으로 확인하는 게 보다 간편하고 절약도 되겠죠.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr