[꽉막힌 서울 재건축<중>]도계위서부터 퇴짜…61건 중 27건 '보류'

안전진단 넘어와도 '심의의 벽'
잠실5·은마 등 대단지 수년째 제자리
정부 입주물량 낙관…불확실성 확대

[아시아경제 김유리 기자] 총 3단계에 이르는 안전진단 장벽을 가까스로 넘어와도 서울 시내에서 정비사업을 진행하기는 순탄하지 않다. '심의의 벽'이 여전하기 때문이다.

15일 서울도시계획포털에 따르면 지난해부터 올해 현재까지 서울시 도시계획위원회에 상정된 정비사업 관련 안건(공공주택ㆍ리모델링 포함)은 총 61건으로 이 중 44%인 27건이 보류됐다. 심의를 통과하기도 어렵지만 일단 심의 테이블에 오르기부터 쉽지 않다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지아파트(3930가구), 강남구 대치동 은마아파트(4424가구) 등 강남권 대단지가 대표적이다. 이들은 정부와 시의 정비사업 규제로 사업이 수년째 제자리를 맴돌고 있다.

1977년 준공한 잠실주공5단지는 2010년 안전진단에서 '조건부 재건축'에 해당하는 D등급 판정을 받았다. 잠실주공5단지 조합은 서울시와 2017년 9월 국제현상설계공모를 조건으로 '50층' 재건축 안을 합의한 후 지난해 6월 공모를 거친 당선작 설계안을 서울시에 넘겼다. 하지만 잠실주공5단지 재건축 수정 정비계획안은 이후 논의가 이뤄지지 않고 있다. 서울시가 공모 후속 과정을 도계위 수권소위원회에서 처리하겠다고 했지만 심의 상정이 이뤄지지 않아서다. 이에 잠실주공5단지 주민들은 철탑시위 등을 벌이며 강하게 항의한 바 있다.

1979년 준공된 은마는 2003년 재건축 추진위원회를 설립한 지 약 16년이 흘렀지만 재건축 사업이 여전히 표류 중이다. 서울시 첫 심의단계인 도시계획위원회에서 번번이 퇴짜를 맞아서다. 기존 49층 계획안을 시의 요구대로 35층으로 낮춰 제출했으나 아직 심의를 통과하지 못했다. 이에 은마 주민들은 올해 3월부터 수차례 '서울시의 계획변경 요청을 성실하게 이행했는데도 정비계획안이 통과되지 않고 있다'며 도계위 상정 촉구대회를 열었다.

올들어 박원순 서울시장도 "지금 당장은 (강남 재건축 인가가) 상당히 어려운 상황"이라며 강남 대단지 재건축을 지목해 당분간 인허가를 내주기 어렵다는 입장을 공식화했다. 건축 높이 규제ㆍ기부채납 등에서 서울시 가이드라인을 따르더라도 집값 자극이 우려돼 심의를 진행할 수 없다는 취지다.

서울 공급 물량의 대부분을 차지하는 정비사업이 속도를 내지 못하면서 각 단지가 계획한 일정대로 사업이 진행되긴 어려운 상황이다. 이는 다시 수요자 마음을 초조하게 할 '서울 아파트 공급 우려'로 이어지고 있다. 여기에 국토교통부와 민간업체가 예상한 향후 연간 서울 아파트 입주 물량 역시 큰 차이를 보이면서 불확실성은 더 커졌다. 국토부는 서울 아파트 입주 물량이 인허가 기준 올해 4만5000가구, 2020년 4만1000가구, 2021년 4만3000가구 수준이라고 내다봤다. 이를 토대로 '서울 아파트 공급은 충분하다'고 강조했다. 그러나 이미 분양이 이뤄져 공급량이 비교적 명확한 입주자모집공고 기준 집계에선 2019년 4만2892가구, 2020년 4만0993가구, 2021년은 2만536가구로 2021년 물량부터 뚜렷한 차이가 있다. 국토부는 각 정비사업이 현재 어느 단계인지, 사업자의 분양 계획은 어떤지 등을 종합적으로 고려해 입주물량을 추정했다. 그러나 현재 사업 초기ㆍ중기 단계 정비사업지들은 각종 규제로 사업 추진 동력이 약해진 상태인 데다 속도감 있는 진행 역시 이뤄지지 않고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "서울이 공급 물량의 많은 부분을 정비사업에 의존하는 상황에서 시장에 '지속적인 공급'이 이뤄진다는 믿음을 주지 않으면 희소성, 불확실성에 의한 변동성은 더 커질 것"이라고 말했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr