또 꺼내든 보유세 카드…'양치기 정책' 부동산 시장 내성만 키운다

분양가상한제 확대 시행 후에도 서울 아파트값 상승

추가 대출 및 세금 규제 카드 만지작

문재인 정부 들어 17차례 부동산 대책 발표

냉온탕 반복하며 '집값 상승' 시그널

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 지연진 기자] "초고가 아파트, 다주택 소유자 등 국민 일부에서 나타나는 부동산 과열 기대에 대해 그 부담을 늘리기 위한 다양한 정책 수단들, 가장 대표적으로 대출 규제와 세금 규제에 대한 정책 아이템을 갖고 있다."

김상조 청와대 정책실장이 또 다시 강력한 부동산 규제 카드를 꺼내들었다. 김 실장은 10일 문재인 정부 반환점을 맞아 열린 기자간담회에서 "이 대책들을 언제 (시행)할 것인지는 말씀드리지 않겠으나 필요한 때에 필요한 정책을 주저 없이 시행할 생각"이라며 이같이 말했다. 김현미 국토교통부 장관이 지난 6일 민간택지 분양가상한제 대상을 지정하면서 "(부동산)시장의 불안 움직임이 확대될 경우 모든 정책수단을 총동원해 추가 대책을 강구하도록 하겠다"고 엄포를 놓은지 나흘 만에 제시한 구체적인 '아이템'이다. 분양가상한제라는 극약처방을 내린 뒤에도 서울 강남과 한강변의 고가 아파트들이 연일 신고가 거래를 경신할 정도로 부동산 시장이 과열 조짐을 보이자 정부가 쓸 수 있는 일종의 '최종병기'를 꺼내보이며 '경고장'을 날린 것이다.

최근 집값 상승은 시중에 넘치는 유동성이 그나마 '안전자산'으로 꼽히는 부동산으로 쏠리면서 나타난 현상이라는 분석이 지배적이다. 실수요자금은 물론 투기성 자금까지 밀려들어오면서 서울 아파트값은 21주 연속 뛰고 있다. 집값 상승은 아이러니하게 금융비용을 줄이는 효과로 이어지며 또 다른 투자를 유발하는 요인으로 작용 중이다. 직방이 주택담보대출비율(LTV) 40%를 가정해 아파트 구입 연간 금융비용을 시뮬레이션한 결과에 따르면 2019년 3분기 금융비용은 368만원으로, 2분기 372만원에 비해 소폭 하락했다. 반면 평균 매매 실거래가격은 2019년 2분기 3억2461만원에서 3분기 3억6139만원으로 3678만원 상승한 것으로 조사됐다. 아파트 매매 거래가격이 올랐음에도 금융비용은 줄어드는 모순적인 상황이 발생한 것이다.

경매 시장 역시 뜨겁다. 분양가상한제 확대 시행에 따른 공급 감소 우려가 커지자 집값 상승을 노린 투자자들이 대안 투자의 성격으로 몰려들고 있어서다. 서울 아파트 경매 낙찰가율은 지난 8월 이후 3개월 연속 100%를 웃돌았다. 특히 눈에 띄는 곳은 강한 가격 반등이 나타난 강남3구다. 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 강남 3구의 아파트 매각가격은 7월부터 감정가를 웃돌기 시작해 4개월째 100%를 넘어섰다. 지난 6일 조정대상지역서 해제 된 부산에도 투자자금이 쏠리고 있다. 규제가 풀리자마자 경매로 나온 부산 해운대구와 수영구의 부동산 12건이 전량 낙찰됐다. 이들 경매물건은 부산의 집값 하락세가 계속되며 모두 한 차례 이상 유찰됐지만, 이번에 조정지역에서 풀리면서 가격 상승 기대감으로 투자금이 몰렸다는 분석이다.

부동산 시장의 과열은 정부의 성급하고 일관성 없는 정책이 부채질했다는 지적이다. 문재인 정부는 출범 직후부터 최근 분양가상한제 지정까지 총 17번의 부동산 대책을 쏟아냈다. 2016년부터 슬금슬금 오르던 서울 집값이 급등하자 규제지역을 추가하고, 전매제한 강화와 주택대출 제한 및 보유세 인상, 공급 확대까지 차례로 내놨다. 하지만 부동산 대책이 나올 때마다 서울의 집값은 되레 더 뛰었다. 집값 안정을 기치로 내걸었지만, 찔끔찔끔 강화한 부동산 규제가 부동산 시장에선 "집값 상승 방치"의 시그널로 받아들인 탓이다. 이솝우화의 '양치기 소년'처럼 정부의 구두 경고가 부동산 시장의 내성만 키운 셈이다.

정책의 일관성을 잃어버린 오락가락한 대책도 이같은 신호를 강화하는데 한 몫 했다. 일례로 정부는 지난해 9ㆍ13대책을 통해 종합부동산세를 대폭 올리기로 했지만 국회 입법 과정에서 종부세율이 당초 발표보다 낮아지면서 한발 물러서는 모양새를 보였다. '동별 핀셋' 지정한 분양가상한제 역시 당초 취지보다 크게 후퇴했다는 평가가 나온다. 관리처분인가 재개발ㆍ재건축 단지에 대한 '6개월 유예'하면서 사실상 시행을 내년 4월 이후로 미뤘고 적용대상 지역도 목동과 흑석동 등 집값 상승을 이끈 비강남권을 제외했기 때문이다.

문제는 이같은 정책과 시장의 엇박자로 인해 불안전 부동산 자산까지 유동성이 몰리면서 과열을 더욱 부추긴다는 점이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 거듭된 경고는 시장에 더이상 영향력이 없고, 내성만 강화시킨다"고 비판했다.

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr