"주택시장 고점, 이르면 2021년 다시 나타날 것"(종합)

[아시아경제 김유리 기자, 이춘희 수습기자] "전국 주택시장은 올해 저점을 통과할 것. 고점은 짧게 잡으면 2021년과 2025년, 2029년에, 길게 잡으면 2022년과 2033년에 발생할 것."

이수욱 국토연구원 주택·토지연구본부장은 19일 부동산114 주최로 서울 광화문 포시즌스호텔에서 열린 '부동산 포럼 2019'에서 '주택시장 순환 주기와 전망'에 대해 발표하며 이같이 말했다.

이 연구본부장은 주택매매시장이 1986년 통계작성 이후 모두 5회의 순환 변동이 있었다며 현재 제 6 순환 국면이 진행 중이라고 말했다. 그는 "최근 국면 전환 기간이 길어지는 특성을 반영해 저점에서 고점, 고점에서 저점의 국면 전환 기간을 각각 3년 2분기로 가정했다"며 "전국 주택시장 순환 국면 분석 결과 2019년 중 저점을 통과, 고점은 짧은 순환 국면 가정 시 2021년과 2025년, 2029년에, 긴 순환 국면 가정 시 2022년과 2033년 나타날 것"이라고 말했다. 그는 "인구 감소와 저성장 영향으로 주택매매가격은 중장기적으로 하락 및 변동률 축소가 예상된다"고 덧붙였다.

이번 포럼은 '10년 후 대한민국 부동산'을 주제로 국내 주택·부동산 시장을 중장기적으로 전망하고 일본 사례를 통해 향후 직면할 현안과 그 대응 방안을 살피는 자리로 마련됐다. '일본의 인구 구조 변화와 주거의 과제'에 대해 발표를 맡은 노무라 야스요 일본 오사카 시립대학교 교수는 "일본은 저출산·고령화로 인한 인구 감소로 2013년 13.5% 수준이었던 빈집 비율이 2033년 30.4%로 증가할 것으로 예측되고 있다"며 "인구 감소 속도가 빠른 지역에 대한 조기 대응이 필요하다"고 강조했다. 이어 일본의 빈집 활용 및 도시재생의 사례로 '상호지원형 지자체 추진 모델'을 소개했다.

종합토론에서는 이상영 명지대학교 교수를 좌장으로 손정락 KEB하나은행 부동산금융부 박사, 송인호 KDI 경제전략연구부장, 최자령 노무라종합연구소(서울) 파트너 등이 토론자로 나서 다양한 의견을 제시했다.

손 박사는 국내 주택시장에서 중장기적으로 부채 관리 문제가 부각될 것이라고 예상했다. 그는 "새로 결혼한 커플이 몇 커플이다, 이런 부분 외에도 실제 주택 구입에 동원할 수 있는 재원은 어떻게 되는지, 금융에서 어떻게 조달할 수 있는지, 기존 부채 수준이 어떤 영향을 미칠 것인지 등에 대한 연구가 진행돼야 할 것"이라고 강조했다. 이어 "총부채원리금상환비율(DSR) 등 가계 부채 관리 수단이 정교화되면서 부동산 시장의 수요가 점차 약화될 수 있다"며 "부동산 중심의 가계자산구조, 타국 대비 월등히 높은 자영업 비중 등을 감안할 때 주택 매입 부담을 완화하고 상업용 부동산 시장의 대출 및 상환 능력 관리에 정책적 관심을 기울여야 한다"고 말했다.

빈집 문제 역시 비수도권 중소도시를 중심으로 점차 부각될 것으로 내다보면서 빈집 재고 확인 등에서 민관 협력이 필요하다고 봤다. 그는 "국가통계로 운영되고 있는 빈집 통계에서는 실제 활용 가능한 데이터가 제한적"이라며 "위치나 면적 정도, 상태 데이터를 결합시켜 국가 단위 빈집 기본 통계와 빈집 대상을 구축해야 하는 문제이므로 상당한 인력이 필요한데 정부와 민간이 협력하는 방식이 필요할 것"이라고 설명했다.

송 연구부장은 "올해 주택 보급률이 106%를 기록할 것으로 예상되는 가운데 소멸 위험 지역은 지방을 중심으로 빠른 속도로 확대되고 있다"며 "5대 광역시 인구는 이미 2016년 이후부터 감소하고 있어 지방을 중심으로 주택 과잉과 부동산 방치 및 공가 문제가 향후 사회적 이슈로 제기될 가능성이 높다"고 말했다. 현 시점에서 중요한 주택 정책 방향은 신도시 개발이 아니라 구도심 재생 및 활력화라는 설명이다. 그는 "거점도시 전문화를 통해 인구소멸 가능성을 방지하는 데 주력해야한다"고 강조했다.

최 파트너는 주택시장의 중장기적 트렌드 변화에 대해 "1~2인 가구의 지속적 확대, 시니어 1~2인 가구가 중심이 되면서 핵심 지역을 중심으로 집적 현상이 확대되고 도심 및 부도심부의 집적도가 더욱 높아질 것"이라고 진단했다. 지금까지는 주택가격 상승에 의한 기대치로 투자 수요가 많았다면 이후 중장기적으로 기대치가 낮아지면서 거주의 질을 중심으로 수요가 변화하고 식음, 청소 등 서비스 부문이 성장할 것으로 전망했다.